YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2018/4314
KARAR NO : 2019/5847
KARAR TARİHİ : 25.09.2019
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacılar vekili tarafından, davalılar ve birleştirilen davacılar aleyhine 20/07/2004 ve 02/02/2007 günlerinde verilen dilekçelerle tapu iptali ve tescil ikinci kademede tazminat, birleştirilen 2005/357 Esas sayılı dava dosyasında alacak talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl dava ve birleştirilen 2005/43 Esas sayılı davanın kabulüne, birleştirilen 2005/357 Esas sayılı dosyanın işlemden kaldırılmasına dair verilen 09/03/2009 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısın davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava ve birleştirilen 2007/43 Esas sayılı dava dosyası; yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil ikinci kademede tazminat istemine, birleştirilen 2005/357 Esas sayılı dava dosyası ise sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak istemine ilişkindir.
Davacılar vekili, davalılar ile dava dışı yüklenici … İnşaat Ortaklığı … ve oğulları arasında 19.07.1976 tarihli İzmir 13.Noterliğinin … yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, bu sözleşmenin 11.maddesinde davaya konu 23 nolu dükkan vasıflı bağımsız bölümün müteahhide ait olduğunun belirlendiğini, müteahhit şirket yetkilisinin 31.12.1987 tarhli sözleşme ile taşınmazı davacıların murisi …’e satış bedeli 800.000,00TL’yi nakden ve tamamen alarak satış yapmayı vaad ettiğini, dükkanın alıcı …’e teslim edildiğini, 17 yıldır muris ve davacıların kullanımında olan dükkanın davacılardan Reyhan tarafından kiraya verilmeye devam ettiğini, arsa sahibi davalıların müteahhidin yükümlülüğünü yerine getirmediği gerekçesi müteahhidin vaat ettiği satışı yapamadığını, bu süre içinde hem müteahhit hem de alıcı …’in vefat ettiğini, arsa sahibi tapu kayıt maliklerinden …’in dava konusu dükkanda hak sahibi olmadığını bildiğinden adına kayıtlı bulunan hisseyi 02.05.1989 tarihinde muris …’e resmi senetle devrettiğini ancak diğer arsa sahiplerine gönderilen tapuya davet ihtarlarından sonuç alamadıklarını belirterek dava konusu arsa üzerinde bulunan 860/77840 arsa paylı zemin kat 23 nolu dükkan vasfındaki bağımsız bölümün davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına veraset ilamındaki hisseleri oranında tesciline, bunun mümkün olmaması halinde davalılara ait payların rayiç bedelinin tespiti ile davalı taraftan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Birleştirilen 2007/43 Esas sayılı dava dosyasında davacılar vekili, arsa sahibi aynı zamanda tapu kayıt maliki … mirasçısı …’in mirasçılarına karşı aynı iddia ve taleplerini ileri sürmüştür.
Birleştirilen 2005/357 Esas sayılı dosyada davacılar …, …, …, … vekili; dava konusu bağımsız bölümün davalılar tarafından kiraya verildiğini ve bu süre zarfında alınan kira bedellerinin de davalıların zimmetinde kaldığını, çekilen ihtara rağmen bir sonuç alamadıklarını belirterek, Ekim 1996 tarihinden Temmuz 2005 tarihine kadar olan süredeki kira tutarından davacıların payına düşen 5.750,00TL’nin 02.07.2004 tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkemece, 2004/390 ve 2007/43 Esas sayılı davaların kabulü ile …, …, … Mahallesi 6815 ada 3 parselde kain 23 nolu bağımsız bölümde … mirasçıları olan …, … üzerindeki 170/77840 hisse, … üzerindeki 62/77840 hisse, … üzerindeki 102/77840 hisse, … adına olan 65/77840 hisse, … adına kayıtlı olan 77/77840 hisse, … adına kayıtlı olan 77/77840 hisse olmak üzere toplam 553/77840 hissenin tapusunun iptaline, iptal edilen bu tapunun her üç davacıya dosyada mevcut veraset ilamındaki hisseler uyarınca tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir. Birleştirilen 2005/357 sayılı davanın ise davacılar tarafından takip edilmemiş olmakla, bu davanın 1086 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 409.maddesi gereğince işlemden kaldırılmasına, üç ay geçmesi halinde açılmamış sayılmasına karar verildikten sonra birleştirilen 2005/357 Esas sayılı dosyanın tefrikine karar verilmiştir.
Hükmü, bir kısım davalılar vekili temyiz etmiştir.
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Yukarıdaki açıklamalardan anlaşılacağı üzere bu gibi davalarda arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunun kabulü gerekir.
Somut olaya gelince; yüklenicinin temliki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olup yüklenici ile arsa sahibi arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. 19.07.1976 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici sıfatı ile imzası bulunan … İnşaat Ortaklığı … ve Oğulları ile 31.12.1987 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde satış vaadi borçlusu olarak imzası bulunan … Kollektif Şirketi … ve Oğulları’na husumet yöneltildikten sonra işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekmektedir. Bu nedenle mahkemece, … İnşaat Ortaklığı … ve Oğulları ile vaat borçlusu … Kollektif Şirketi … ve Oğulları hakkında dava açmak üzere davacı tarafa mehil vermeli, dava açılırsa o dava eldeki dava dosyası ile birleştirilmeli, yüklenici ve vaat borçlusu davaya dahil edildikten sonra yüklenicinin edimlerini yerine getirip getirmediği araştırılarak sonucuna göre hüküm kurulmalıdır.
Açıklanan nedenlerle, mahkemece taraf teşkili tam olarak sağlanmadan davanın esası hakkında karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 25/09/2019 tarihinde oy birliği ile karar verildi.