YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2018/4115
KARAR NO : 2019/896
KARAR TARİHİ : 05.02.2019

14. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi
MAHKEMESİ : … 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından davalılar aleyhine 09.11.2016 tarihinde verilen dilekçeyle yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 19.12.2017 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalılar vekillerince talep edilmiştir. … Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince istinaf taleplerinin esastan reddine dair verilen kararın Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı … vd. vekili, davalı … İnş.Turz. Gıda. San. ve Tic. Ltd. Şti. tarafından istenilmekle, tayin olunan 05.02.2019 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı … vd. vekili geldiler. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafın sözlü açıklamaları dinlenildi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili, davalı yüklenici … İnş. Tur. Gıda San. ve Tic. Ltd. Şti. ile davalı arsa sahipleri … vd. arasında 28/05/014 tarihli 6507 yevmiye no’lu … 1. Noterliği’nce hazırlanmış kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yükleniciye düşen yol cephesindeki dükkanın yüklenici tarafından davacılara 13/07/2015 tarihli sözleşme ile satıldığını, satış bedeli olarak kararlaştırılan 200.000,00TL’nin 60.000,00TL’sinin nakten verildiğini, geriye kalan bedelin tapu devrinde ödeneceğinin kararlaştırıldığını, sözleşmede tarafların en geç 13/09/2015 tarihinde bir araya geleceği tapu ve nakit devrini gerçekleştireceğine yönelik madde bulunmasına rağmen davacılara tapu devrinin yapılmadığını, dükkanın halen arsa sahipleri adına kayıtlı olduğunu, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde “arsa sahipleri 3. Kat tabliye betonu döküldüğünde müteahhide düşen dükkan hissesini verecektir.” hükmünün yer aldığını, inşaatın sekizinci kat betonarmesi ve tuğla işlerinin tamamlandığını, gelinen seviye itibariyle yüklenicinin şahsi hakkının doğduğunu, bu durumun mahkemece keşif yapılarak tespit de edilebileceğini, sözleşmelerde tarif edilen dükkanın 22 numaralı bağımsız bölüm olduğunu belirterek, tapu iptali ve davacılar adına eşit şekilde tescili ile bakiye kalan bedelin mahkeme veznesine yada tevdi mahalline yatırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı yüklenici … İnş. Tur. Gıda San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde, taraflar arasındaki alacağın temlikine ilişkin sözleşmenin usul ve yasaya uygun olmadığı, mahkeme aksi kanaatteyse davacıların sözleşmede belirtilen yükümlülüklerini yerine getirmediğini, davacı …’nın diğer davacı …’in ortağı, İbrahim’in de şirketin muhasebecisi olduğunu, davacı …’in aynı zamanda tapu alım satımıyla da ilgilendiğini, davacıların şirkete karşı kusurlu tutumları sebebiyle aralarında bir çok davanın bulunduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Davalı arsa sahibi … vd. vekili cevap dilekçesinde, davalı … İnş. Tur. Gıda San ve Tic. Ltd. Şti. ile olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 23.02.2016 tarihinde … Ltd. Şti’ye devredildiğini, bu firmanın da inşaatı yapmaması üzerine 29.07.2016’da … Grup Ltd. Şti’ye devredildiğini, bu şirketin de işleri tamamlayamaması üzerine son olarak 18.10.2016 tarihinde …’ye devredildiğini, dört yükleniciye rağmen inşaat bitirilemeyince … ile … 3. Noterliği’nin 02.11.2017 tarih, 11899 yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki fesihname imzalandığını, imalat bedelinin ödenerek kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye dönük olarak feshedildiğini, yüklenici yükümlülüklerini yerine getirmediğini, davacılar ve davalı yüklenicinin kötüniyetli olduklarını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Yerel mahkemece, davanın kabulüne, 22 no’lu nağımsız bölümün davalılar …, … ve … adlarına olan tapu kayıtlarının iptaline, aynı ada ve parsel numarası ile davacılar … ve … adına eşit hisselerle tapuya kayıt ve tesciline, davacı tarafından mahkememiz veznesine depo edilen 140.000,00TL’nin karar kesinleştiğinde davalılardan … İnş Tur. Gıda ve San Tic Ltd Şti’ye ödenmesine karar verilmiştir.
Davalı … vd. vekili ve davalı … İnş Tur. Gıda ve San. Tic. Ltd. Şti. vekilinin istinaf talepleri, … Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi tarafından oyçokluğuyla esastan reddedilmiştir.
Davalı … vd. vekili ve davalı … İnş Tur. Gıda ve San Tic Ltd Şti vekili ayrı ayrı duruşmalı temyiz isteminde bulunmuşlardır.
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek  açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Yapılan bu genel açıklamalardan sonra,
1- Davalı … vd. vekili ve davalı … İnş Tur. Gıda ve San Tic. Ltd. Şti. vekilinin tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne yönelik temyiz itirazları bakımından;
Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerden, Davalı … vd. vekili ve davalı … İnş Tur. Gıda ve San Tic Ltd Şti. arasında imzalanan … 1. Noterliği’nin 28.05.2014 tarih, 6507 yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin müteahhit hak edişi başlıklı 8. maddesinde; “Arsa sahipleri 3. kat tabliye betonu döküldüğünde müteahhite düşen dükkan hissesini verecek.” hükmünün yer aldığı, 21.12.2016’da yapılan keşif sonrasında düzenlenen bilirkişi raporundan binanın halen kaba inşaat aşamasında olduğu, …, zemin ve sekizinci kat betonarme tabliyeleri dökülerek bitirildiğini, dokuzuncu kat betonarmesi için tabliye kalıbının çakıldığı, inşaat demirlerinin döşendiği, döşeme dolgusu asmolenler dizildiği, keşif tarihi itibariyle betonun dökülmediği, binanın mevcut durumu %45 nisbetinde olduğu anlaşılmaktadır.
… 3. Noterliği, 02.11.2017 Tarih, 11899 nevmiye numaralı düzenleme şeklindeki fesihnamede, taraflarının davalı arsa sahipleri … vd, ile son yüklenici … olduğu, …, …, … ile … İnş Tur. Gıda ve San Tic Ltd Şti. arasındaki … 1. Noterliği’nin 6507 yevmiye numaralı ve 28.05.2014 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahiplerinin noterden verdikleri muvafakatlerle önce … Ltd. Şti’ye, ikinci olarak … Grup Lt.d Şti.’ye, son olarak da …’ye noterden devredildiği, …’nin de inşaatın yapım işlemleri belirlenen ek sürelerde bitiremediğinden bahisle, “Müteahit firma olarak yapmış olduğunuz imalatın bedeli satmış olduğunuz dairelerle ödenmiş olup herhangi bir hak ve alacağınız bulunmamaktadır. İş bu nedenle bahsi geçen tüm sözleşmeleri geriye dönük olarak feshediyoruz.” denilerek kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedildiği görülmektedir.
Davalı arsa sahipleri … vd. ile davalı yüklenici … İnş Tur. Gıda ve San Tic Ltd Şti. arasındaki … 1. Noterliği’nin 6507 yevmiye numaralı ve 28.05.2014 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yine davalı arsa sahipleriyle son yüklenici … arasındaki … 3. Noterliği, 02.11.2017 tarih, 11899 nevmiye numaralı düzenleme şeklindeki fesihname ve keşif sonrasında düzenlenen bilirkişi raporlarına göre dava konusu 22 numaralı dükkan niteliğindeki bağımsız bölümü yüklenicinin hak ettiği, bu nedenle davacıların tapu iptali ve tescil istemlerinin kabulünde bir isabetsiziliğin bulunmadığı anlaşıldığından, yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre, mahkeme kararı ve dayandığı gerekçeler usul ve yasaya uygun bulunarak davalı … vd. vekilinin tüm, davalı … İnş Tur. Gıda ve San Tic Ltd Şti vekilinin aşağıdaki bent haricindeki temyiz itirazları yerinde görülmemiş reddi gerekmiştir.
2- Davalı … İnş Tur. Gıda ve San. Tic. Ltd. Şti. vekilinin bedel konusundaki temyiz itiralarına gelince; davacılar ve davalı yüklenici arasındaki 13/07/2015 tarihli sözleşmede tarafların en geç 13/09/2015 tarihinde bir araya geleceği tapu devrinin ve bakiye 140.000,00TL’nin ödemesinin gerçekleştirileceği kararlaştılmışsa da, tapu devredilmediğinden bakiye bedel de ödenmemiştir. Mahkemece mahallinde konusunda uzman bilirkişilerin refakatiyle keşif yapılarak dava konusu 22 numaralı bağımsız bölümün rayiç değeri tespit edilmeli, 200.000,00TL. olarak belirlenen satış bedelinin 60.000,00TL’si ödendiğinden, ödenmeyen bakiye 140.000,00TL rayiç bedele oranlanmalı, tespit edilen miktarın depo edilmesi sağlandıktan sonra tapu iptali ve tescil kararı verilmelidir. Mahkemece belirtilen hususa dikkat edilmeden 140.000,00TL’nin depo edilmesine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenle davalı … vd. vekilinin tüm, davalı … İnş Tur. Gıda ve San Tic Ltd Şti vekilinin aşağıdaki bent haricindeki temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı … İnş Tur. Gıda ve San Tic Ltd Şti vekilinin bedele yönelik temyiz itirazlarının kabulü ile HMK 373/1. maddesi gereğince temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, yerel mahkeme hükmünün BOZULMASINA, karardan bir örneğin … Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine, dosyanın İLK DERECE MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE, 2.037,00TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalı … İnş Tur. Gıda ve San. Tic. Ltd. Şti’ye verilmesine, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 05.02.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.