YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2018/3642
KARAR NO : 2019/368
KARAR TARİHİ : 15.01.2019

MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 03.11.2015 tarihinde verilen dilekçeyle önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda davanın kabulüne dair verilen 15.09.2017 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davalı vekili tarafından talep edilmiştir. … Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 15.01.2019 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekilleri Av. … ile Av. … geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü.

KARAR

Davacı vekili, davacının 440 ada 1 parsel ve 443 ada 1 parsel sayılı taşınmazlarda malik olduğunu, önalım hakkına dayalı olarak … Köyü, 440 ada 1 parsel ve 443 ada 1 parsel sayılı taşınmazlardaki davalı hissesinin iptali ile davacı adına tapuya kaydedilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde, davalının bir kısım hisseyi önceki malik…’dan 15.05.2014’te satın aldığını, davalının tapu kaydında hissedar olarak gözüken kişilere ihtarname gönderdiğini, davacının tapuda hissedar gözükmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Davacı vekili cevaba cevap dilekçesinde; davacının taşınmazda … 1. AHM’nin 2001/15-2009/37 E.K. sayılı ilamıyla hissedar olduğunu, kararın tapuya işlenmediğini ancak anılan mahkeme kararına ilişkin tedbir kararı tapuda bulunduğundan davacının, davalının hissedar olduğunu bildiğini belirterek davanın kabulüne karar verilmesi talep edilmiştir.
Yerel mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.
Davalı vekili istinaf talep etmiş, … Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesince de istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.
Hükmün, Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından talep edilmiştir.
Dava, önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Ayni hakların doğumu için tescil zorunludur. Yenilik doğurucu bir mahiyeti bulunan tescil yapılmadıkça ayni hak, tasarruf edilebilir nitelik taşımayacağı gibi aleniyet de kazanamaz.
TMK’nın 705/1 maddesi gereğince “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.”
TMK’nın 705/2 maddesi gereğince de; miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.”
TMK’nın 1022/2 maddesinde tescilin etkisinin yevmiye defterine kayıt tarihinde başlayacağı açıklanmıştır. Bu şekilde mülkiyet hakkı tescil edilmesi halinde aleniyet kazanarak herkese karşı ileri sürülebilir bir duruma gelir.
“…Hemen belirtmek gerekir ki, Türk Hukuku’nda, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için prensip olarak tescil şart kılınmıştır. Nitekim 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 705. maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescil ile olur.
Öte yandan, Türk Hukukunda tescil ilkesi mutlak değildir. Bazı hukuki sebeplerin varlığı halinde tescil yapılmadan önce de taşınmaz mülkiyeti devredilmiş ve kazanılmış olur. Ancak, tescil prensibinin istisnasından söz edebilmek için bu istisnanın mutlaka kanun tarafından öngörülmüş olması gerekir. Taşınmaz mülkiyetinin tescile dayanmayan kazanımı hallerinin neler olduğu, TMK’nın 705/2 maddesi ile aynı Kanunun 54, 105 ve 599 maddelerinde, kısmen de mülga 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 151. maddesinde gösterilmiştir. TMK’nın 705/2. maddesi gereğince; “Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.”
Türk Medeni Kanununun 705/1 maddesi gereğince miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma hallerinde mülkiyet, tescilden önce kazanılır. Bu durumda taşınmaz, tescil ya da şerh edilmiş olan bütün yükleriyle birlikte yeni malike geçer. İyiniyetli olması şartıyla tescilsiz kazanımda bulunan kişiye karşı, kütükten anlaşılmayan bir hak ileri sürülemez, yani TMK m.1023 hükmü bu kişi hakkında da uygulanır. Mülkiyeti tescilsiz olarak kazanan kişi, tescilden önce de bir malikin sahip olduğu bütün hak ve yetkilerden yararlanır fakat bu hak ve yetkiler mülkiyet hakkı tapuya tescil edilmedikçe iyiniyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez, çünkü henüz açıklık kazanmış değillerdir. Bu sebepledir ki bu kişinin, tescilsiz kazanmış olduğu mülkiyet hakkını vakit geçirmeden hemen tescil ettirmesinde büyük yarar vardır. Sonradan yapılan tescilin sadece bildirici mahiyeti vardır (Jale G. Akipek, Türk Eşya Hukuku, Aynî Haklar, İkinci Kitap, Mülkiyet, İkinci Bası, Sevinç Matbaası, …, 1973, s.121-122).
Bununla birlikte, tescile dayanmayan kazanımlarda tescil yapılmadığı sürece tasarruf işlemleri yapılamaz, çünkü taşınmazı tescilsiz iktisap eden kişi, tapu kütüğünde malik olarak gözükmemektedir.
Nitekim bu husus Türk Medeni Kanununun 705/2 maddesinde “ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır” şeklinde ifade edilmiştir.
Somut uyuşmazlıkta davacı, davalının taraf olmadığı ve 07.10.2010 tarihinde kesinleşen … 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2001/15 Esas, 2009/37 Karar sayılı kararıyla taşınmazda hissedar olmuştur. … Tapu Müdürlüğü’nün 24.04.2017 havale tarihli yazı cevabına göre kararın infazı, 25.10.2016 tarih, 24149 yevmiye numaralı işlemle gerçekleştirilmiştir. Davacı, hükmün kesinleştiği tarihte mülkiyet hakkını kazanmış ise de bu pay üzerindeki tasarruf hakkını tescil ile elde etmiştir. Mülkiyet hakkını tescilden önce kazanan tarafın tasarruf hakkını ancak tescil ile elde edebildiği durumda davalının taraf olmadığı kararın kesinleştiğini bilmesi ve bu duruma göre TMK 733. maddesi gereğince davacıya noter aracılığıyla bildirim yapmasının beklenilmesi TMK’nın 1020. maddesinde düzenlenen “Tapu sicilinin açıklığı” ilkesine de aykırıdır. Açıklandığı gibi, davacı dava tarihi itibariyle davaya konu taşınmazlarda hissedar olarak gözükmediğinden yerel mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın kabulüne karar verilmesi, Bölge Adliye Mahkemesince de istinaf talebinin esastan reddedilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle HMK 373/1. maddesi gereğince Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin ilgili Bölge Adliye Mahkemesi Dairesine GÖNDERİLMESİNE, 2.037 TL. Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 15.01.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.