YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2018/1141
KARAR NO : 2018/8869
KARAR TARİHİ : 11.12.2018
MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 11.03.2015 tarihinde verilen dilekçeyle önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda: davanın reddine dair verilen 12.03.2017 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davacı vekili tarafından talep edilmiştir. … Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesince istinaf talebinin esastan reddine dair verilen kararın davacı vekili tarafından duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne, duruşma talebinin dava değeri nedeniyle reddine karar verildikten sonra dosya ve içeriğindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, tarafların 10677 ada 1 parsel sayılı taşınmazda hissedar olduklarını, davalının 1/60 hisseyi dava dışı …’den 17.05.2013’te 50.000,00TL bedelle satın aldığını, usulüne uygun ihtarnameyle durumdan haberdar edilmediğini belirterek dava konusu taşınmazda önalım hakkına dayanarak tapu iptali ve tescil talep etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde, dava konusu taşınmazın 8.950 m2sinin 2002 yılında … Emlak Müdürlüğü tarafından ihaleyle satıldığını, davalının da ihaleye katıldığını ancak nüfus cüzdanını yanına almadığı için resmi işlerin dava dışı … adına yürütüldüğünü, … ‘nin kendi adına 500 m2, davalı adına 500 m2 olmak üzere toplamda 1000 m2 yer aldığını, taşınmazın 500 m2lik kısmının bedelini davalının ödediğini, bu durumun davalı ve … arasında 26.05.2002 tarihinde imzalanan sözleşmeden anlaşıldığını, davacının da bu sözleşmede tanık olarak imzasının bulunduğunu, dava dışı …”in taşınmazın satışı için davalıya vekalet verdiğini, davalının da satmayınca gerçekte kendisinin olup da resmiyette … adına olan yerin tapusunu 17.05.2013’te aldığını, anlatılan sebeplerden dolayı aralarında gerçek bir satış işleminin olmadığını, resmi senette bedel olarak 50.000,00TL gösterilse de gerçekte bedel alınmadığını, hatta davalının eş tarafından satıcı … ‘nin akrabası olduğundan davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, mahkeme aksi kanaatte ise de rayiç bedel üzerinden depo kararı verilmesi gerektiğini belirtmiştir.
Davacı vekili cevaba cevap dilekçesinde, 27.03.1957 tarih, 12/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında belirtilen akrabalık bağının davalıyla satıcı arasında bulunmadığını, davalının kendi muvazaasına dayanarak satış bedelinin tapuda düşük gösterildiğini iddia edemeyeceğini, cevap dilekçesine ekli 26.05.2002 tarihli adi yazılı sözleşmenin tapu kaydı ve akit tablosu gibi resmi nitelikteki belgelerle aynı değerde olduğunun kabul edilemeyeceğini, tanık dinletilmesine muvafakatlarının bulunmadığını, davanın kabulüne karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir.
Yerel mahkemece, davalı tarafın taşınmazın üzerinde satım tarihinden daha önceye dayalı kullanımını gösterdiği kabul edilen ecrimisil ve vergi ödemelerinin bulunduğunu, davalı tanıklarının bu hususu ve taşınmazın hazineden alınması sırasında yaşanılanların davalının iddia ettiği gibi gerçekleştiğini doğruladığını, bu nedenle davalı tarafın savunmasını ispat ettiğini, taşınmazın davalıya devrinin gerçek bir satış olmadığının kabulüyle davanın reddine karar verilmiştir.
Davacı vekili istinaf talebinde bulunmuş, … Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk dairesi tarafından istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Yasal Önalım Hakkı-Önalım Hakkı Sahibi” başlıklı 732. maddesinde “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmü düzenlenmiştir.
Anılan düzenlemede, önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkı öngörülmüştür.
Gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, aynı şartlar yerine getirilmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır.
Payı satın alan tarafından, temlik işleminin satış olarak gösterilmekle birlikte gerçekte hibe olduğu savunmasında bulunulması halinde, diğer bir anlatımla hibe ile temlikin amaçlandığının iddia edildiği hallerde, payı temlik alan davalı muvazaalı resmi işlemin tarafı olduğundan ve hiç kimse kendi muvazaasına dayanamayacağından muvazaa iddiasının dinlenmeyeceği açıktır.
Bunun yanında, paydaş payını karı ve kocaya, çocuklarına yahut akrabaya temlik ederse görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile miras hukuku ile ilgili amaçların yada bağışlama gibi düşüncelerin hakim olduğu durumlarda önalım hakkının kullanılmayacağı 27.03.1957 günlü ve 1956/12 Esas, 1957/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararında belirtilmiştir.
Anılan kararın açıklayıcı olan gerekçe kısmında; “Miras hukukuna müteallik kaidelere tevkifan veya sair mülahazalarla kendi evladına veya akrabasına satış yapması halinde de şufa cereyan edip etmeyeceği noktasının mülahaza olunmak icap eder. Bu gibi akrabaya satışta ortada satış akdinin bir unsuru olan bedel zikredilmiş olsa bile bunu mücerret bir satış olarak kabul etmeye imkan yoktur. Çünkü burada mümellikin maksadı malının bedelini almak değil, belki akrabalık münasebeti dolayısıyla onu tesahüp etmek ve yerine geçmektir” açıklamasına yer verilmiştir.
Görüldüğü üzere kararın hem bağlayıcı olan sonuç kısmında ve hem de açıklayıcı olan gerekçe kısmında özel bir hukuki statüyü ifade eden “mirasçı” teriminin tek başına kullanılmasından özenle kaçınılmış ve daha geniş olan “akraba” kavramına da yer verilmiştir. Bu halde, kararın sadece satış tarihi itibariyle doğrudan mirasçı olan kişileri kapsamına aldığının kabulü mümkün değildir.
Yukarıda yapılan açıklamaların ışığında 20.03.1957 tarih 1956/12 Esas, 1957/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının, sözleşmede taraf olan kişinin işlemde muvazaa savunmasında bulunamayacağı ve bunu her türlü delille ispat edemeyeceği kuralının istisnası olduğu görülmektedir. Anılan kararın uygulanabilmesi için öncelikle satışın, satış tarihi itibariyle doğrudan mirasçılar arasında yapılması gerekmeyip, temlikin taraflarının akraba olması yeterlidir. Temlikin akrabalar arasında satış şeklinde yapılmış olması halinde ise bu kez İçtihadı Birleştirme Kararının aradığı “hibe veya miras hukukuyla ilgili amacı”nın bulunup bulunmadığı hususunun, diğer bir ifade ile akrabalar arasında yapılan her temlikte somut uyuşmazlığın niteliğine göre temlikin hibe veya miras hukukuyla ilgili amaçlarla yapılmış olup olmadığının yöntemince ispatı aranmalı ve ispatı halinde temlikle önalım hakkının kullanılmasının mümkün olamayacağı gözetilmelidir.
Somut olaya gelince; davaya konu olan taşınmaz hissesinde 17.05.2013 tarihli resmi senette yapılan işlem satış olarak gözükmektedir. Kural olarak sözleşmede taraf olan kişi işlemde muvazaa savunmasında bulunamaz. Bunun istisnası ise yukarıda bahsedildiği gibi bir taşınmazın paydaşının payını karı-kocaya, evlada veyahut akrabaya temlik etmesi, şeklen satış olarak gösterilen bu aktin gerçekte satış olmayıp miras hakkına bağlı veya hibe gibi maksada yönelik işlem olduğu iddia ve ispat etmesidir. Davalı ve dava dışı (satıcı) … arasında bu türden bir akrabalık bağı bulunmadığından, davalının tapuda satış olarak gözüken işlemin gerçek bir satış olmadığı iddiasının hukuken bir geçerliliği yoktur. Ayrıca cevap dilekçesine ekli 26.05.2002 tarihli adi yazılı sözleşmede satıcı olarak … , alıcı olarak …, şahit olarak da …, … ve … ‘in imzalarının bulunduğu, iddia edildiği gibi davacının bu belgede imzasının bulunmadığı görülmektedir. Tapu senedindeki satış işlemi karşısında, davacının tarafı olmadığı, imzasının bulunmadığı adi yazılı belgenin dikkate alınamayacağı kuşkusuzdur. Açıklanan sebeplerle davanın kabulüne karar veirlmesi gerekirken yazılı gerekçelerle yerel mahkemece davanın reddine karar verilmesi, bölge adliye mahkemesince de istinaf talebinin esastan reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeplerle hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle HMK 373/1. maddesi gereğince Bölge Adliye Mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, dosyanın İLK DERECE MAHKEMESİNE, kararın bir örneğinin ilgili Bölge Adliye Mahkemesi Dairesine GÖNDERİLMESİNE, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 11.12.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.