YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2017/4296
KARAR NO : 2017/9168
KARAR TARİHİ : 06.12.2017

MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 12.01.2009 gününde verilen dilekçe ile yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil, kira kaybı nedeniyle tazminat; birleştirilen davada menfi tespit ve senetlerin iptali istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl davanın kısmen kabulüne, birleştirilen davanın reddine dair verilen 08.02.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
-K A R A R-
Davacı vekili, davalı yüklenici şirket ile davalı arsa sahipleri arasında noterde düzenlenen 15.12.2004 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca 14071 parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşa edilecek binadaki 2 ve 4 nolu dubleks dairelerin, müvekkili ile davalı yüklenici şirket arasında noterde düzenlenen 02.02.2006 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile müvekkiline satıldığını, sözleşmede satış bedeli 10.000 TL olarak gösterilmiş ise de taraflar arasında ayrıca düzenlenen aynı tarihli adi yazılı satış vaadi sözleşmesinde satış bedelinin toplam 250.000,00 TL olarak kararlaştırılmış olup bunun 238.125,00 TL’sinin ödendiğini, ödenmeyen miktarın ise 11.875,00 TL olduğunu, ayrıca satış vaadi sözleşmesinde cezai şart olarak dairelerin geç teslimi halinde aylık rayiç kira bedeli üzerinden hesaplanacak kira alacağının yüklenici tarafından ödeneceğinin kararlaştırıldığını ileri sürerek dava konusu dairelerin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini ya da tapuya şerh verilmesini, teslim tarihinden dava tarihine kadar geçen 20 aylık kira bedeli olarak 40.000,00 TL kira alacağından satış bedelinden eksik kalan 11.875,00 TL’nin mahsubu ile bakiye alacağın davalı yükleniciden tahsilini talep etmiştir.
Birleştirilen davada ise, davalı yüklenici şirket tarafından müvekkiline satışı vadedilen dairelerin bedelinden 193.000,00 TL’nin nakden ve peşinen ödendiğini, kalan 57.000,00 TL için davalı şirket lehine her biri 2.375,00 TL tutarında 24 adet bono düzenlendiğini, davalı şirketin bu bonoları kredi borcuna karşılık diğer davalı bankaya temlik ettiğini, bunlardan 20 adedinin bedeli ödenmiş ise de iade edilmedikleri gibi davalı bankanın ödenmeyen 4 bono için müvekkili aleyhinde takip başlattığını ancak dairelerin teslim edilmemesi nedeniyle bu senetlerin bedelsiz kaldığını belirterek müvekkilinin borçlu olmadığının tespiti ile senetlerin iptalini ve müvekkiline iade edilmesini, ayrıca icra takiplerinin de iptalini talep etmiştir.
Davalı yüklenici şirket vekili, davacının müvekkiline 138.250,00 TL borcunun bulunduğunu, edimini ifa etmeyen tarafın karşı taraftan edimini yerine getirmesini isteyemeyeceğini, belediyenin bölgede imar çalışması yapması nedeniyle inşaatın geciktiğini, ayrıca davacının sözleşmenin ifasını talep ettiğini sözleşmeyi feshetmediğini, bu nedenle senetlerin iptalini isteyemeyeceğini, belirterek davanın reddini savunmuştur.
Davalı arsa sahipleri vekili, davalı yüklenici şirket ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yüklenicinin edimini yerine getirmeyip inşaatı tamamlamadığını, müvekkillerinin davacıya karşı herhangi bir borçlarının olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Birleştirilen davada davalı banka vekili, iyiniyetli meşru hamil olan müvekkili bankanın davacı ile bono lehtarı olan davalı şirket arasındaki hukuki ilişkiyi bilmediği gibi bunu araştırma yükümlülüğü de bulunmadığını, dava konusu bonoların davalı şirkete kullandırılan ticari kredinin teminatı olarak müvekkiline tevdi edildiğini belirterek davanın reddini savunmuş; ayrıca icra-inkar tazminatı talebinde bulunmuştur.
Mahkemece, asıl davada tapu iptali ve tescil talebinin reddine, geç teslimden dolayı bilirkişi raporuyla belirlenmiş 17.425,00 TL kira alacağının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı yüklenici şirketten tahsili ile davacıya ödenmesine, davalı banka açısından da davacının kullandığı kredinin bağlı kredi olmadığı anlaşıldığından birleştirilen davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
1- Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2- … sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (…i meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Öte yandan, 4822 Sayılı Yasa ile değişik 4077 Sayılı TKHK.nun 6/A maddesinde, taksitli satışlarda kıymetli evrak niteliğinde düzenlenecek senetlerin, her bir taksit ödemesi için ayrı ayrı olacak şekilde ve sadece nama yazılı olarak düzenleneceği, aksi halde kambiyo senedinin geçersiz olacağı belirtilmiştir.
Yapılan bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; mahkemece, davalı yüklenicinin arsa maliklerine karşı edimlerini yerine getirmediğinden bahisle tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmesi yerinde ise de davacının, davalı bankadan kullandığı kredinin bağlı kredi olmadığı gerekçesiyle birleşen davanın reddine karar verilmesi isabetsizdir. Çünkü, davacı ile davalı yüklenici arasında düzenlenmiş olup yüklenici şirketin davalı bankadan kullandığı ticari kredinin teminatı olarak bankaya ciro yoluyla devrettiği dava konusu senetler nama yazılı olarak değil emre yazılı olarak düzenlendiğinden yukarıda açıklanan yasa hükmü gereği davacı tüketici yönünden herkese karşı geçersizdir. Bu anlamda cirantanın iyiniyetli yada kötüniyetli olmasının bir önemi yoktur. Davacı, yaptığı peşin ödeme dışında, kalan borç miktarını taksitle ödemeyi kabul etmiş olup her bir taksit için de 02.02.2006 tarihli adi yazılı satış vaadi sözleşmesi ve buna ek olarak düzenlenen 25.11.2007 tarihli “cari hesap bilgileri” başlıklı adi yazılı belgede belirtildiği şekilde ayrı ayrı emre yazılı senet (bono) tanzim edilmiştir. Yapılan ödeme ve henüz ödenmeyen senet sayısı ve miktarı konusunda da taraflar arasında ihtilaf bulunmamaktadır.
Hal böyle olunca mahkemece, sözleşme ve davaya konu senetler yönünden davacının borçlu olmadığının tespiti ile senetlerin iptaline ve davacıya iadesine, ayrıca davalı banka tarafından davacı aleyhinde yürütülen icra takiplerinin de iptaline karar verilmesi gerekirken yanılgılı gerekçeyle birleştirilen davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
06.12.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.