YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2016/9820
KARAR NO : 2018/8819
KARAR TARİHİ : 10.12.2018
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 08.09.2014 gününde verilen dilekçe ile temliken tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 22.10.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_ K A R A R _
Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkili adına kayıtlı 121 ada 1 parsel sayılı taşınmazın müvekkili tarafından 1985 yılında… ‘dan senetle satın aldığını, taşınmazın üzerine ev ve müştemilatın inşaa edildiğini, müvekkiline ait taşınmazın bir kısmının davalı Hazine adına sınırlandırıldığını, … Sulh Hukuk Mahkemesinin 2009/464 Esasında zilyetliğe dayanan tapu iptal ve tescil davası açıldığını, mahkemenin 17.03.2011 tarih 2009/464 – 2011/186 E-K sayılı karı ile ve bozma sonrasında 2012/186 -2012/367 E-K sayılı kararı ile davanın reddine karar verildiğini, müvekkilinin 1985 tarihli senet kapsamı içerisinde kalan zilliyetliği altında olan ve zilyetliğe dayanan tapu iptal ve tescil davasında bilirkişiler tarafından A ve B olarak gösterilen yerler ile igili tapuların iptali ve ifrazı ile mahkemece kararlaştırılan bir değer karşılığında müvekili adına tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı Hazine vekili, dava dilekçesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu, dava şartları yokluğundan reddi gerektiğini, davacı tarafından açılan davada, … Sulh Hukuk Mahkemesinin 2009/464 Esas, 2011/186 Karar ve bozma sonrasında 2012/186 -2012/367 E-K sayılı ilamları ile davanın reddine karar verildiği ve taraflarca temyiz edilmediğinden kararın kesinleştiğini, kesin hüküm bulunduğunu temliken tescil koşullarının oluşmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, temliken tescili istenen alanın özel mülkiyete konu olmayıp Hazine adına kayıtlı olması nedeni ile temliken tescil şartlarından birinin oluşmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Davacı Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı temliken tescil istemiştir. Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
TMK’nin 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nin 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin TMK’nin 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nin 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nin 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; mahkemece, temliken tescili istenen alanın özel mülkiyete konu olmayıp Hazine adına kayıtlı olması nedeni ile temliken tescil şartlarından birinin oluşmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de; davacının adına tescil istediği kısımların bilirkişiler tarafından (A) ve (B) alanı olarak gösterildiği, (B) alanının kadastro sırasında yol olarak bırakılan ve paftasında yol olarak gösterilen yerde kaldığı, garaj niteliğinde bir yapının bulunduğu (A) alanının ise, Ham Toprak vasfı ile Hazine adına kayıtlı 121 ada 5 parsel sayılı taşınmazın içerisinde kaldığı anlaşılmaktadır;
Somut olayda TMK’nin 724. maddesinde düzenlenen temliken tescil koşulları gerçekleşmediğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile reddi doğru değildir. Ancak davanın reddi sonuç olarak doğru bulunduğundan HUMK’nun 438/son maddesi uyarınca hükmün gerekçesinin değiştirilerek ve düzeltilerek onanması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının reddi ile yerel mahkeme kararının gerekçesinin DEĞİŞTİRİLEREK ve DÜZELTİLEREK ONANMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 10.12.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.