YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2016/9104
KARAR NO : 2018/8232
KARAR TARİHİ : 26.11.2018
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 20.05.2008 gününde verilen dilekçe ile asıl davada elatmanın önlenmesi ve ecrimisil, birleştirilen davada TMK’nin 724. maddesine dayalı temliken tescil talebi üzerine Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin bozma ilamına uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabul, kısmen reddine dair verilen 16.10.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı-birleştirilen dava davacısı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Asıl dava, imar uygulaması sonucu davalı parsel içinde kalan yapıya elatmanın önlenmesi, birleştirilen dava TMK’nin 724. maddesi uyarınca temliken tescil isteğine ilişkindir.
Davacı vekili, davacı adına kayıtlı 6 parsel sayılı taşınmazın imar şuyulandırma işlemi ile oluştuğunu, davacının taşınmazında bulunan ahır ve samanlıkta davalının haksız olarak tasarrufta bulunduğunu ileri sürerek dava konusu taşınmaza davalının müdahalesinin men’i ile ecrimisil talep etmiştir.
Davalı vekili, asıl davanın reddini savunmuş, birleştirilen davada, 640 ada 6 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki 2 katlı ev ile ahır ve samanlığın değerinin tespit edilerek TMK’nin 724. maddesi gereğince davalı/ birleştirilen davacı … adına tescil talebinde bulunmuştur.
Mahkemece, davanın reddine dair verilen ilk karar, Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2010/10235-12376 E-K sayılı ilamı ile taşınmazdaki yapıların davalı tarafından yasanın himaye ettiği bir hakka dayanarak yapıldığının ve imar uygulaması sonucu imar parseli içinde kaldığının saptanması halinde davacıya yapı bedelini depo etmesi için mehil verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğinden bahisle bozulmuş; mahkemece bozma ilamı sonrasında yapılan yargılama sonucunda asıl davanın kısmen kabul kısmen reddi ile birleştirilen davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davalı/ birleştirilen dava davacısı vekili temyiz etmiştir.
Yasal ayrıcalıklar dışında, Türk Medeni Kanununun 684/1 ve 718/2. maddelerine göre arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar. Bu kuralın istisnalarından birisi de 3l94 sayılı İmar Kanununun l8/9. maddesinde yer almaktadır. Anılan madde; “Düzenleme sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir yapı, ancak bir imar parseli içerisinde bırakılabilir. Tamamının veya bir kısmının plan veya mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülmeyen yapılar ise, birden fazla imar parseline de rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şüyuu giderilmedikçe, bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur” şeklinde düzenlenmiştir.
Getirilen bu özel hüküm ile mütemmim cüz (ayrılmaz parça) olan yapı ile zemin arasındaki hukuki ilişki kesilmiş, bazı durumlarda yapı üzerinde bulunduğu yerin malikinden başkasına bırakılarak imar parsellerinin oluşturulabileceği öngörülmüştür. Böylece yapıların bedelleri ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmediği veya aralarında bu yönde bir anlaşma yapılmadığı ya da ortaklığın giderilmesi davası açılmadığı sürece bu yapıların ömürlerini dolduruncaya kadar eski sahiplerince kullanma imkânı sağlanmış, zemin malikinin tasarruf gücü kısıtlanmıştır.
298l sayılı yasanın 3290 sayılı yasa ile değişik l0/c maddesi ile de aynı doğrultuda hüküm getirilmiştir.
Yukarıda açıklanan ayrıcalıklar ile bir kimse kendi taşınmazı üzerine mütemmim cüz (ayrılmaz parça) niteliğinde yapı inşa etmiş, imar uygulaması sonucu bu yer üçüncü kişiye ait imar parseli içerisinde kalmış ise, kendi arzu ve iradesi dışında idari kararla oluşan bir durum söz konusu olduğundan kusurlu sayılamamış ve imar parseli malikine karşı yapı sahibini koruma zorunluluğu duyulmuştur.
Yine Türk Medeni Kanununun 684/1 ve 718/2. maddelerin istisnalarından biri olan TMK’nin 725. maddesinde, muhdesatla arasındaki bağlantı kesilmiş bina sahibine bazı koşulların oluşması halinde ayrılmaz parça niteliğindeki taşkın yapı için üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
TMK’nin 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin TMK’nin 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nin 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nin 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Somut olaya gelince; birleştirilen davanın reddi kararı yukarıda belirtilen ilkeler ışığında doğrudur. Ancak; imar uygulaması sonucu davacının parselinde kalan davalıya ait ahır ve samanlık yönünden Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin bozma ilamında da açıklandığı üzere davacıya yapı bedelini depo etmesi için mehil verilmeli, bilirkişi tarafından hesaplanacak yapı bedeli davacı tarafından depo edilmelidir. Mahkemece, tarafların kız kardeşi olan tanık …’ın beyanı dikkate alınarak dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıların asıl dava davacısı …’e ait olduğu kanaatiyle yapı bedelinin davacıya depo ettirilmemesi doğru değildir.
Kabule göre de; birleştirilen davanın gerekçeli karar başlığında gösterilmemesi ve birleştirilen dosya yönünden yargılama gideri ile vekalet ücreti hesaplanmaması doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan sebeplerle temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 26.11.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.