YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2016/8268
KARAR NO : 2018/7864
KARAR TARİHİ : 15.11.2018
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 04.10.2013 gününde verilen dilekçe ile elatmanın önlenmesi ve yıkım; birleştirilen davada davacılar vekili tarafından 17.10.2014 gününde verilen dilekçe ile TMK’nin 725. maddesine dayalı … iptali ve tescil (temliken tescil) talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl davanın reddine, birleştirilen davanın kabulüne dair verilen 27.05.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı-birleştirilen davada davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Asıl dava, elatmanın önlenmesi ve yıkım; birleştirilen dava TMK’nin 725. maddesine dayalı … iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin 26.04.2007 tarihinde satış yoluyla edindiği 390 ada 9 parsel sayılı taşınmazı üzerine inşaat yaptırmak amacıyla ölçüm yaptırdığını, yapılan ölçümler neticesinde davalıların müştereken malik olduğu 390 ada 10 parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşa ettikleri binanın müvekkiline ait taşınmaza tecavüzlü olduğunun tespit edildiğini ileri sürerek davalıların, müvekkiline ait taşınmaza müdahalesinin önlenmesini ve taşkın yapının yıkılmasını talep etmiştir.
Bir kısım davalılar, dava konusu 10 no’lu parsel üzerinde bulunan binayı, Yakuplu Belediyesi tarafından verilen 07.04.1999 tarihli yapı ruhsatına istinaden yaptırdıkları resmi ölçümlere göre inşa ettiklerini, davacıya ait komşu parsele tecavüzlü olduğunu bilmediklerini, ölçüm yanlışlığından kaynaklanan bir müdahale varsa tespit edilecek emlak değeri üzerinden bedelini ödemeye hazır olduklarını belirterek davanın reddini savunmuş; davalı … , dava konusu 10 no’lu parsel üzerindeki binadan bir adet daireyi 2010 yılında davalı …’dan satın aldığını, bu nedenle iyiniyetli üçüncü kişi olduğunu belirterek aleyhindeki davanın reddini istemiş; davalı … ise davaya cevap vermemiştir.
Birleştirilen davada davacılar vekili, asıl davada 14.07.2014 tarihinde yapılan keşif sonrası alınan 08.09.2014 tarihli bilirkişi kurulu raporuna göre, dava konusu 10 no’lu parsel üzerindeki müvekkillerine ait binanın davacıya ait 9 no’lu parsele 5,82 m2 tecavüzlü olduğunun tespit edildiğini ve toplam değerinin 9.876 TL olarak belirlendiğini, tecavüzlü kısmın yıkılması halinde binanın tamamının yıkılması gerekeceğinden müvekkilleri aleyhine fahiş zararın ortaya çıkacağını ileri sürerek, mahkemenin uygun bulacağı bedel karşılığında tecavüze konu kısmın 9 no’lu parselden ifraz edilmek suretiyle müvekkilleri adına tescilini talep etmiştir.
Mahkemece, asıl davanın reddine; birleştirilen davanın kabulü ile davalı … adına kayıtlı 390 ada 10 parsel sayılı taşınmazın fen bilirkişisi raporunda A, B ve C harfleriyle gösterilen toplam 8,23 m2’lik bölümünün … kaydının iptali ile davacılar adına eşit paylı olarak tesciline, bankaya depo edilen bedelin karar kesinleştiğinde davalıya ödenmesine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı-birleştirilen davada davalı vekili temyiz etmiştir.
Yasal ayrıcalıklar dışında, TMK’nin 684/1 ve 718/2 maddeleri hükümlerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar. TMK’nin 725. maddesinde bu kuralın istisnalarından birisi düzenlenmiş, böylece muhdesatla arasındaki bağlantı kesilmiş bina sahibine bazı koşulların oluşması halinde ayrılmaz parça niteliğindeki taşkın yapı için üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır.
Bunun için, tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla yapılan binanın ayrılmaz parçası yine tapuda kayıtlı üçüncü kişiye ait taşınmaza taşkın yapılmış olmalıdır.
Taşkın inşaat, taşkın yapı ile iki komşu taşınmazı fiilen birleştirmekte, ekonomik bir bütünlük oluşturmaktadır. Bu özelliğinden dolayı taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Taşılan arazi malikinin devir borcu eşyaya bağlı bir borç olduğundan inşaat maliki hakkını taşılan arazinin her malikine karşı kullanabilir. Yeni malikler de TMK’nin 725. maddesinde belirtilen haklardan yararlanabilecekleri gibi borçlardan da sorumlu olur.
Bu tür davalarda taşkın yapıyı yapan kişinin taşınmazı lehine, taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkı yoksa durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde taşkın yapıyı yapan kimse, taşan kısım için uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
TMK’nin 725. maddesine dayanılarak tescil talebinde bulunulabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır:
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nin 725. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşkın yapının bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nin 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur.
Bu kural, taşkın inşaatı yapan kimsenin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da taşkın inşaat yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
İyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan taşkın inşaat sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır. (Sübjektif koşul)
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşılan arazi parçasının değerinden açıkça fazla olmasıdır. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise taşkın inşaat yapanın, taşınmaz malikine bu bedeli ödemesidir.
d) Bu üç koşulun yanısıra, mahkemece iptal ve tescile karar verilebilmesi için taşkın yapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; her ne kadar mahkemece, 390 ada 10 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki davalılara ait binanın 1999 yılında inşa edilmiş olup sonrasında satış yoluyla davalılara geçtiği, 9 no’lu parsel maliki olan davacının binanın yapılmasından dava tarihine kadar müdahale konusunda bir itirazının bulunmadığı, bilirkişi raporunda da dava konusu binanın 9 no’lu parsele tecavüzlü bölümünün yıkılması halinde statiğinin bozulacağının belirtildiği ve tecavüzlü bölümün bilirkişilerce tespit edilen bedelinin birleştirilen davanın davacıları tarafından bankaya depo edildiği gerekçesiyle elatmanın önlenmesi ve yıkım istemine ilişkin asıl davanın reddine; temliken tescil istemine ilişkin birleştirilen davanın kabulüne karar verilmiş ise de taşkın yapı nedeniyle temliken tescile karar verilebilmesi için gerekli tüm yasal şartların somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılmamıştır.
Bu durumda mahkemece, TMK’nin 725. maddesine dayalı … iptali ve tescil için gerekli yasal şartların gerçekleşip gerçekleşmediğinin, tarafların tüm delilleri de toplanıp birlikte değerlendirilmek suretiyle belirlendikten sonra, oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş; bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı-birleştirilen davada davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 15.11.2018 gününde oybirliği ile karar verildi.