YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2016/8193
KARAR NO : 2018/8118
KARAR TARİHİ : 23.11.2018
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 23.10.2007 gününde verilen dilekçe ile … iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 28.10.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı … iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacılar vekili, müvekkillerinin murisi … ile davalı arasında … 10.Noterliği’nin 23.03.2006 tarihli, 10120 yevmiyeli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, sözleşme gereği 20005 ada 2 ila 10; 20006 ada 1 ila 6; 20007 ada 1 ila 4; 20010 ada 8; 20073 ada 3; 20075 ada 1; 12510 ada 1,7,8; 20014 ada 4; 20017 ada 2; 12609 ada 5; 5677 ada 16; 5679 ada 1; 5682 ada 1; 20063 ada 1,3; 3842 ada 2; 3840 ada 14; 5670 ada 12; 1192 parsel sayılı taşınmazların davacıların murisine satışının vaadedildiğini, vaad bedelinin tamamen ödendiğini ancak tapuda devir işleminin bir türlü gerçekleştirilmediğini ileri sürerek anılan taşınmazlardaki davalıya ait payların iptali ile mirasçılık belgesindeki payları oranında davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı … iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.
5578 sayılı Kanunla değiştirilen 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi gereğince bölünemez büyüklükteki … arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne sebeple gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda bu arazilerin ifraz edilemeyeceği, payların 3. şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği hükmü mevcutken, 5403 sayılı Kanunun 8. maddesinde 30.04.2014 tarihli ve 6537 sayılı Kanunun 4. maddesi ile yapılan ve 15.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren değişiklikle “… arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez. … taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz….” şeklinde düzenleme yapıldığından artık asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki arazilerde de payın üçüncü şahıslara satışı ve devri mümkün hale gelmiştir.
Somut olaya gelince; dosya içerisindeki … kayıtları ve bilirkişi raporundan; davaya konu 20010 ada 8, 20075 ada 2, 5679 ada 1, 5681 ada 10, 20063 ada 2, 3842 ada 2, 5670 ada 12, 1192, 20075 ada 1 parsel sayılı taşınmazın halen davalının murisi Ramazan Fidangül adına tapuda kayıtlı olduğu anlaşılmıştır. Bu parseller yönünden sözleşmenin ifa olanağı olmadığından davanın reddi gerekir.
Davaya konu 20006 ada 5 parsel saylı taşınmaz yönünden ise davalının taşınmazda payı bulunmadığı anlaşıldığından bu gerekçeyle davanın reddi gerekir.
Dava konusu 12510 ada 1, 12510 ada 7, 12510 ada 8 parsel sayılı taşınmazların … kaydının kapatılarak pasif hale geldiği anlaşıldığından bu taşınmazlara ilişkin … kaydı getirtilmeli ve oluşacak sonuca göre bir karar verilmelidir.
Eksik inceleme ve araştırmayla hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda yazılı nedenlerle hükmün BOZULMASINA, istek halinde temyiz harcını yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 23.11.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.