YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2016/7518
KARAR NO : 2019/6505
KARAR TARİHİ : 10.10.2019

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 18.09.2014-karşı dava 06.11.2014 gününde verilen dilekçe ile ortaklığın giderilmesi talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 16.02.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı … Otuzbir vekili, davalı … vekili ve davalı … tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, ortaklığın giderilmesi istemine ilişkindir.
Davacı vekili, paydaşı bulunduğu 48 ada 61, 96 ada 14, 462 ada 5, 462 ada 9, 462 ada 4, 654, 223 ada 2, 205 ada 18 , 205 ada 19, 205 ada 20, 205 ada 24, 289 ada 13, 76 ada 25 (5 nolu bağımsız bölüm), 289 ada 17, 193 ada 35 parsel sayılı taşınmazlar üzerindeki ortaklığın aynen taksim olmazsa satış yolu ile giderilmesini talep etmiştir.
Davalı … paydaşı olduğu 289 ada 17 parsel sayılı taşınmazın ortaklığının aynen taksim yapılarak giderilmesini aksi halde davanın reddine karar verilmesini savunmuş, satış yolu ile ortaklığın giderilmesine karar verilmesi durumunda taşınmaz üzerinde bulunan ağaçların kendisine ait olduğunu ileri sürerek muhdesat bedelinin tarafına ödenmesini istemiştir.
Mahkemece, davanın kabulü ile ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiştir.
Hükmü, davalı … Otuzbir vekili, davalı … vekili ve davalı … temyiz etmiştir.
Paydaşlığın (ortaklığın) satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç v.s. gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Ancak muhdesatın bir kısım paydaşlara (ortaklara) ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ittifak ediyorlarsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik (%…) oran kurulmak suretiyle belirlenir. Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesi de bu oranlar esas alınarak yapılır. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara (ortaklara) dağıtılır.
Bütünleyici parçanın (muhdesat) arzın paydaşlarına (ortaklarına) değil de üçüncü şahsa ait olduğunun anlaşılması halinde bu kimseyi muhdesat sahibi olarak davaya dahil etmek ve ona satış bedelinden pay vermek mümkün değildir.
Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları iki taraflı, taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Bu davalarda davalı da davacı gibi aynı haklara sahiptir. Bu nedenle davacının satış suretiyle paylaşma istemesi davalıların aynen paylaşma istemesine engel teşkil etmez.
Paydaşlığın giderilmesi davalarında mahkemece malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ve tarım arazilerinin niteliği ile imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilemez. Keza paydaşlar rıza göstermedikleri takdirde taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz.
Aynen bölünerek paylaştırmanın (taksimin) mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır. Paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hakim kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez.
Aynen bölünerek paylaştırma (taksim) halinde teknik bilirkişiye ifraz projesi düzenlettirilerek bu projeye göre taşınmaz belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde ise ilgili belediyeden, belediye dışında ise İl İdare Kurulundan bölüşmenin (taksimin) mümkün olup olmadığı sorulur.
Belediye Encümeni veya İl İdare Kurullarınca 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili Yönetmelik hükümlerine uygun bulunması halinde onaylanması gereken ifraz projesinde kimlere nerelerin verileceği, bu konuda paydaşlar aralarında anlaşamazlarsa hakim huzurunda kura çekilerek belirlenir.
Onay makamından olumsuz cevap gelmesi halinde paydaşlığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi gerekir.
30.04.2014 tarihli ve 6537 sayılı Kanunla, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemek amacıyla yeniden bazı düzenlemeler yapılmıştır.
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 3. maddesinin değişik (h) bendinde “asgari tarımsal arazi büyüklüğü” tanımlanmış, 8. maddesinin değişik 3. fıkrasında da tarım arazilerinin Bakanlıkca belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemeyeceği, hisselendirilemeyeceği, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedinin artırılamayacağı öngörülmüştür.
Somut olaya gelince;
Davalı … tarafından paydaşı olduğu 289 ada 17 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan ağaçlarda hak sahibi olduğu ileri sürülmüş olup, davanın tüm taraflarının muhdesat iddiasını kabul edip etmediklerine dair bir beyanları bulunmadığı anlaşılmaktadır.
İncir bahçesi niteliğinde ve 34.627 m2 yüzölçümündeki dava konusu 223 ada 2 parsel sayılı taşınmazda taraflardan … ve Sehar Otuzbir’in paylı ve elbirliği halinde malik oldukları, taşınmazın aynen taksim yolu ile ortaklığının giderilmesi talep edildiği ancak taşınmazın aynen taksim yolu ile ortaklığının giderilip giderilemeyeceğine ilişkin yeterli araştırma yapılmadığı görülmüştür.
Bu durumda mahkemece, öncelikle;
1)Davalı …’ın 289 ada 17 parsel sayılı taşınmaz yönünden tüm tarafların muhdesat iddasını kabul edip etmediklerine dair beyanının tespit edilmesi, muhdesat konusunda ihtilaf bulunduğunda muhdesat iddiasında bulunan davalı …’a “muhdesatın aidiyeti” konusunda dava açmak için 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun 165. maddesi uyarınca uygun bir süre verilmesi, açıldığı takdirde sonucunun beklenmesi, tüm tarafların muhdesat iddiasını kabul etmesi veya muhdesatın aidiyeti davası açılıpta muhdesatın davalı …’a aidiyetine karar verilmesi halinde; yukarıda açıklanan ilkeler gözetilerek bilirkişiden rapor alınmak suretiyle satış bedelinden ne kadarının muhdesata isabet ettiğinin yüzdelik oran kurulmak suretiyle belirlenerek, muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara dağıtılması ve dağıtım oranlarının hükümde açıkça gösterilmesi; mahkemece verilen süre içerisinde dava açılmadığı takdirde o konuda uyuşmazlık yokmuş gibi davaya devam edilmesi,
2-Dava konusu 232 ada 2 parsel sayılı taşınmaz maliklerinden ölü olanların mirasçılık belgesi temin edilip mirasçıların hisseleri belirlenerek, 5403 sayılı Kanunun yukarıda belirtilen hükümleri doğrultusunda, 6537 sayılı yasanın 5. maddesi gereğince ilan edilen (1) sayılı listedeki miktarlar dikkate alınarak … ilçesindeki asgari tarımsal arazi büyüklüğüne göre ve aynen taksimin (ifrazının) mümkün olup olmadığı … Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğünden sorulmalı, gelen cevabi yazı dikkate alınarak bilirkişiler tarafından yukarıda ayrıntıları ile açıklanan ilkeler doğrultusunda aynen taksimin mümkün olup olmadığı açık bir şekilde tespit edilmeli ve sonucuna göre karar verilmelidir.
Açıklanan hususlar gözönünde bulundurulmadan noksan soruşturmayla yetinilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı … Otuzbir vekili, davalı … vekili ve davalı …’ın temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, 10.10.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.