YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2016/692
KARAR NO : 2018/5842
KARAR TARİHİ : 20.09.2018
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 30.11.2010 gününde verilen dilekçe ile asıl davada temliken tescil, birleştirilen davada elatmanın önlenmesi talebi üzerine bozmaya uyularak yapılan duruşma sonunda; asıl davanın kabulüne, birleştirilen davanın reddine dair verilen 11.02.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı-birleştirilen dava davacı … tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Asıl dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı … iptali ve tescil, birleştirilen dava ise elatmanın önlenmesi istemine ilişkindir.
Mahkemece, davanın kabulü ile 102 ada 55 parsel sayılı taşınmazın C harfi ile işaretli kesiminin ifrazen davacılar adına tesciline, birleşen davanın reddine karar verilmiş, davalı-davacı …’nun temyizi üzerine verilen karar Dairemizin 05.12.2013 tarihli, 2013/12425-15199 sayılı ilamıyla bozulmuştur.
Mahkemece, bozma ilamına uyularak temliken tescil şartları gerçekleştiğinden asıl davanın kabulüne, birleştirilen davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davalı- birleştirilen dava davacısı … temyiz etmiştir.
Türk Medeni Kanununun 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;
Türk Medeni Kanununun 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.
c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
Değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Somut olaya gelince; davacılar, dava konusu 55 parsel sayılı taşınmazın maliki davalı …’nun kardeşleri ve yeğenleri olup bu taşınmazda 31 sene önce davalının muvafakati ve bilgisi dahilinde iyiniyetli olarak altı ahır olan bir bina yaptıklarını, bu durumun kadastro tespit tutanağının edinme sebebi kısmında da açıkça belirtildiğini, TMK’nın 724. maddesindeki koşulların gerçekleştiğini ileri sürerek … iptali ve tescile karar verilmesini talep ve dava etmişlerdir. Davalı ise asıl davanın reddini savunmuş; birleştirilen davasında 55 parsel sayılı taşınmazı davalılardan Yılmaz’ın haksız olarak işgal ettiğini ileri sürerek elatmasının önlenmesini talep etmiştir.
Dava konusu 55 parsel sayılı taşınmazın davalı … adına 16.04.2004 tarihinde tespit ve tescil edildiği, kadastro tutanağının edinme sebebinde; taşınmazı 20 yılı aşkın zamandır aralıksız ve çekişmesiz malik sıfatıyla zilyet ve tasarruf eden Zehra Otlu’nun ekli satış senedi uyarınca 20.12.1975 yılında …’ya sattığı, üzerine …, …, … ve … tarafından 1979 yılında tek katlı ahşap ev yapıldığı, bilahare 1996 yılında … tarafından kargir tek katlı ev ve garaj yapıldığı, halen de bu şekilde kullanıldığı yazılıdır.
Mülkiyet sahibi taşınmazından yararlanılması için izin vermiş olsa da bu rızasını her zaman kaldırabilir. Verilen izin kaldırılırsa malzeme sahibinin iyiniyeti de ortadan kalkar. Kısaca, davacılar mülkiyeti bir başkasına ait dava konusu taşınmazda inşaat yapmakta verilen izin kaldırıldığından iyiniyetli kabul edilemez.
Bu durumda asıl davada temliken tescil isteğinin reddine, birleştirilen davada elatmanın önlenmesi isteğinin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı-birleştirilen dava davacısı …’nun temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 20.09.2018 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.
K A R Ş I O Y
Mahkemece, yapılan keşif sonucunda düzenlenen fen bilirkişisi …’ın 28.06.2014 tarihli krokisi ve raporuna atıf yapılarak dava konusu 202 ada 55 parsel sayılı taşınmazda A harfi ile gösterilen 291.73 m2 miktarındaki kısmın ifrazı ile davacılar adına tesciline karar verilmiş ise de, (A) ile gösterilen yerin bölünerek ifrazının mümkün olup olmayacağı onay makamı olan İl İdare Kurulundan sorulmamıştır.
Taşınmazla ilgili düzenlenen fen bilirkişisinin ifraz krokisi ve raporu müzekkere ekinde … İl Özel İdaresi’ne gönderilmediğinden ve bu makamın onayı alınmadığından iptal ve tescile konu olan yerin ana taşınmazdan ifrazının mümkün olup olmadığı açıklığa kavuşturulmuş sayılmaz.
Kabule göre de; ana taşınmazdan ifraz edilen ve (A) ile gösterilen yerin müstakil bir parsel olarak davacılar adına tesciline karar verilmiş ise de kalan ana taşınmazın miktarının azalacağının nazara alınmaksızın kalan kısımla ilgili herhangi bir hüküm kurulmaması da doğru değildir.
Mahkemece eksik araştırmaya dayalı olarak davanın kabulüne karar verilmesi açıklanan nedenlerle doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekirken, davacı tarafın evi yaparken iyi niyetli olmadıkları gerekçesiyle hükmün BOZULMASI yönündeki sayın çoğunluğun görüşüne katılamıyorum.