YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2016/622
KARAR NO : 2018/8620
KARAR TARİHİ : 05.12.2018
MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 18.02.2014 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 22.04.2015 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davalı … vekili tarafından istenilmekle tayin olunan 04.12.2018 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı … vekili Av. … ile ile karşı taraftan davacı vekili Av. … geldiler. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Açık duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, yükleniciden temlik alınan bağımsız bölümün tapuda üçüncü kişiye devredilmesi sonucu muvazaa nedenine dayalı tapu iptali ve tescil veya rayiç değerin tazmini istemine ilişkindir.
Davacı vekili; Davalı şirket ile müvekkili arasında taşınmaz satışı olduğunu, davalı müteahhit şirket ile arsa sahipleri arasında imzalanan gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu … … Mahallesi 12673 Ada, 1 Parsel üzerinde bulunan … Blok … Kat … Numaralı Bağımsız Bölümü 05/01/2005 tarihli satış sözleşmesi ile müteahhit şirketten 100.000,00TL bedelle satın aldığını, ancak taşınmazın müvekkiline devredilmediğini, bu nedenle davanın kabulüne karar verilerek 350.000,00TL tazminata hükmedilmesine ve davaya konu bağımsız bölümün 3. Kişilere devir ve temlikinin önlenmesi için tedbir konulmasına, dava sonunda tapu kaydının iptaline, tapunun müvekkiline kayıt ve tesciline veya rayiç değer üzerinden tazminata karar verilmesini talep etmiştir
Davalı … vekili; Dava konusu taşınmazı 04/01/2013 tarih ve 286 yevmiye numarası ile satın aldığı, bedelini taşınmaz maliki … ‘e banka havalesi ile ödediğini, ayrıca davacının dava konusu taşınmazda kiracı sıfatıyla oturduğu bildirilmesi üzerine ihtiyaç nedeniyle taşınmazı tahliye etmesi için kendisine ihtar çekilmiş, oturduğu döneme ait kira bedeli ödenmemesi nedeniyle de hakkında icra takibi yapılmış, hatta davacının vekili tarafından dava konusu taşınmazdan tahliye ettiklerine ilişkin belge verdiklerini, müvekkilinin Türk Medeni Kanunun 705/1 maddesi gereğince tapu kaydına güvenerek satın aldığını, bu nedenlerle davacının davasının reddine karar verilmesini savunmuştur.
Davalı … Tur. Tic. ve San. A.Ş. vekili; Davayı kabul ettiklerini, dava konusu taşınmazın tapusunun davacı adına tapuda tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı … vekili; Dava konusu taşınmazın davalı … ile yapılan sözleşme gereği davalı şirkete ait olacağını, ancak müteahhit şirket yaptığı inşaatın iskanını almadığı için uhdesinde kalan üç adet taşınmazın tapularını devretmediğini, dava konusu taşınmazın davalı şirket tarafından davacıya satıldığını bilmediğini, daha sonra taşınmazın oturulur hale geldiğinde taşınmazı … isimli şahsa 180.000,00TL bedelle sattığını davacının davasında haksız olduğunu bu nedenle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı … 19/09/2014 tarihli duruşmada; Dava konusu taşınmazın bulunduğu inşaatın mimarı olduğunu, aynı zamanda arsa sahiplerinden olduğunu, … No’lu bağımsız bölüm ile birlikte … Blok hak edişten sonra davalı şirkete ait olacağı hususunda sözleşme yapıldığını, davalı şirketin inşaatı bitirip iskanını alarak teslim ettiğini, kardeşi… dışındaki diğer şahısların taşınmazın satışı hususunda hiç bir kusurları olmadığını bu sebeple davacının davasını kabul ettiğini imzalı olarak beyan etmiştir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü davalı … vekili temyiz etmiştir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölüm yüklenici tarafından temlik ettiği kişi dışında üçüncü bir kişiye tapudan devredilebilir. Tapu kaydını devralan üçüncü kişinin hukuki durumu TMK’nin 1023 ve 1024. maddeleri gereği değerlendirilmesi gerekir. Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat “hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.” Belirtilen ilke, TMK’nin 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” hükmü yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki TMK’nin 1024. maddesinde de “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki, tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.
Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, TMK’nin 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.
Davacının davalı ile imzaladığı 05.01.2005 tarihli adi yazılı satış sözleşmesi gereği 12673 ada 1 parselde yapılacak inşaattan B blok 10. Kat 20 numaralı bağımsız bölümü satın aldığı, sözleşme konusu bağımsız bölümün 27.12.2002 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici şirkete bırakılan dairelerden olduğu ne var ki dava konusu bağımsız bölümün davalı … tarafından 04.01.2013 tarihinde davalı …’ya 180.000.00TL bedelli resmi senetle satılarak tapudan devredildiği anlaşılmaktadır.
Davacı, yüklenici ile arasında düzenlenen 05.01.2005 günlü adi yazılı sözleşmeye dayanarak davalı … adına olan tapu kaydının iptali ile adına tescilini veya taşınmazın rayiç değerinin alınmasını talep etmiştir.
Uyuşmazlık davalının TMK’nin 1023. maddesi uyarınca iyiniyetli olup olmadığı, TMK’nin 3. maddesi karşısında yararına geçerli bir tescilin sonuçları meydana gelip gelmeyeceğine ilişkindir. Taşınmazın mülkiyetinin kötüniyetle kazanıldığının kural olarak davacı tarafından kanıtlanması gerekir. Dosya kapsamına, toplanan delillere göre davalı …’nın taşınmazı kötüniyetle edindiğine ilişkin bir delil sunulmadığı, dolayısıyla dava konusu taşınmazın kötüniyetli olarak edindiği kanıtlanamadığından mahkemece davacının tapu iptali ve tescil isteminin reddi ile ikinci kademedeki istemi hakkında bir karar verilmesi gerekir.
Mahkemece, belirtilen hususlar gözetilmeden yazılı gerekçeyle tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 05.12.2018 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY
Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre, mahkeme kararı ve dayandığı gerekçeler usul ve yasaya uygun bulunduğundan yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddiyle hükmün onanması görüşünde olduğumdan sayın çoğunluğun bozma kararına katılamıyorum.