YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2016/4935
KARAR NO : 2019/408
KARAR TARİHİ : 16.01.2019
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 18.06.2015 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil (temliken tescil) talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 12.11.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacı vekili, davalı Belediyenin 23.12.2003 tarih ve 279 sayılı Encümen kararı ile mülkiyeti kendisine ait olan … Mahallesi 4494 ada 5 parsel sayılı taşınmazı davacıya sattığını, davacının ihale bedelinin tamamını ödediğini, davacının bu parsel üzerine yine davalı belediyeden aldığı 18.06.2003 onay tarihli, 4013-2003-22 numaralı ruhsat ile … dahil 3 katlı bir dükkan yaptığını, davalının söz konusu tapuyu davacıya devretmemesi üzerine tapu iptal ve tescil davası açtığını, mahkemece davanın kabul edildiğini, fakat temyizen yapılan incelemede kararın bozulduğunu ve yeniden yapılan yargılamada ihaleye yönelik encümen kararının belediye meclis kararına dayanmaması sebebiyle davanın reddedildiğini ve kesinleştiğini, davacının iyi niyetli, binanın arsadan bir kaç kat değerli olduğunu, bu yüzden tapunun iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.
Davalı vekili,daha önce bu parsele ilişkin tarafları ve konusu aynı olan tapu iptal ve tescil davası açıldığını, bu yüzden kesin hüküm bulunduğunu, temliken tescil şartlarının oluşmadığını, davacının taşınmazı satın almayıp kiraladığını, o sebeple taşınmaz üzerinde bina yaparken iyi niyetli olamayacağını, bu tür davaların konusunun özel mülkiyete konu taşınmazlar olduğunu, belediyeye ait bir taşınmazın temliken tescile konu olamayacağını o yüzden davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece dava konusu yer kamu malı olduğundan davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
TMK’nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nın 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; dava konusu taşınmazın Belediye Encümeni tarafından alınan satış kararının Belediye Meclisi kararına dayanmadığı … 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/72E. sayılı dosyasında belirtildiğinden taşınmazın satışının bu nedenle geçersiz olduğu, ancak davacı vekili 724. madde uyarınca taşınmazın tapusunun iptali ile müvekkili adına tescilini talep ettiğinden yukarıda açıklanan koşullar araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma sebebine göre sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 16.01.2019 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.
(Muhalif) (Muhalif)
KARŞI OY
Davacı vekili, 23.12.2003 gün, 279 sayılı Belediye Encümen Kararı ile 4494 Ada, 5 parsel sayılı taşınmazı satın aldığını; daha önce … 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/537 Esas, 2009/535 Karar sayılı dosyasında tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde satış bedeli ve bundan kaynaklanan masrafların toplamı 14.000,00TL’nin ödenmesi için dava açtığını, yapılan yargılama sonucunda genel nitelikteki meclis kararına dayalı encümen kararıyla gerçekleştirilen satış işleminin geçerli olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verildiğini, davacının iyiniyetli olduğunu ileri sürerek TMK’nin 724. maddesi uyarınca temliken tescil isteminde bulunmuştur.
Davalı … vekili cevap dilekçesiyle, davacının daha önce … 2. Asliye Hukuk Mahkemesinde (2009/537 Esas, 2009/535 Karar) açtığı davanın reddedildiğini, davacı yararına temliken tescil koşullarının oluşmadığını, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
İddia, savunma, … 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/537 Esas, 2009/535 Karar sayılı ilamı incelendiğinde; davacının 23.12.2003 gün, 279 sayılı Encümen Kararına dayanarak davalı Belediyeye karşı tapu iptali ve tescil davası açtığı, anılan mahkemece ve davanın kabulüne karar verildiği; temyizi üzerine Dairemizce meclis kararına dayanmayan encümen kararıyla yapılan satışın geçerli olmadığı gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verildiği; mahkemece direnme kararı verilmesi üzerine, Hukuk Genel Kurulunca (14.10.2009 gün, 2009/14-380 Esas, 2009/433 Karar) davaya dayanak encümen kararına esas meclis kararında satışa çıkarılacak taşınmazların tek tek sayılmadığı, niteliklerinin belirtilmediği, belediye meclis kararının ikinci bendinde düzenleme sonucu oluşan taşınmazlara ait bir listeye atıf yapılmakta ise de sözü edilen listenin bulunamamadığı, çekişmeli taşınmazın satışının açıkça meclis kararında belirtilmediği, genel nitelikteki meclis kararının hukuki sonuç doğurmayacağı ve geçerli kabul edilemeyeceği gerekçesiyle direnme hükmünün bozulmasına karar verilmiştir.
Öte yandan, davacı dava konusu taşınmazı 23.12.2003 günlü encümen kararıyla ihale yoluyla almadan önce, belediye adına çapa ve tapuya bağlıyken, …, zemin ve 1. kattan ibaret binası bulunduğu, 18.06.2003 tarihli, 40/3- 2003- 22 sayılı inşaat ruhsatından anlaşılmaktadır. Bu durumda belediye adına çapa ve tapuya bağlanmış yere yapı inşa eden davacının iyiniyetli olduğundan söz edilemez. TMK’nin 724. maddesi uyarınca temliken tescil koşullarının davacı yararına oluşması imkanı bulunmadığından, bu gerekçeyle kararın onanması gerekirken, temliken tescil koşullarının oluşup oluşmadığının araştırılması yönündeki sayın çoğunluğun bozma görüşüne katılamıyoruz.