YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2016/3309
KARAR NO : 2018/8697
KARAR TARİHİ : 06.12.2018
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 11.12.2013 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescili istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 21.10.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne, duruşma isteğinin değer yönünden reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemidir.
Davacı vekili, 2678 parsel sayılı, 3000 m2 miktarlı, tarla vasıflı taşınmazda 17/800 miktarlı hissesinin bulunduğunu, dava dışı önceki paydaşlar ile davalı arasındaki satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan dava ile dava konusu payın davalı adına hükmen tescil edildiğini, diğer payları da satış yoluyla edindiğini, 10 hissedarın payı karşılığında davalının toplam 6.196,73TL bedel ödediğini, davalının bu işlemleri ihtar ile müvekkiline bildirmediğini, satışa konu tüm paylar yönünden müvekkilinin önalım hakkının bulunduğunu beyanla, davalı adına olan payların tapu kayıtlarının iptali ile müvekkil adına tescil edilmesi talebinde bulunmuştur.
Davalı vekili, TMK’nın 733. maddesine göre davanın yasal sürede açılmadığını, TMK’nın 705. maddesi gereği payların mülkiyetinin mahkeme kararı ile tescilden önce kazanıldığını beyanla, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, dava konusu 2678 parselde davalının… 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2009/556 Esas, 2010/563 Karar sayılı ilamıyla hissedar olduğu, hükmün 02.11.2011 tarihinde kesinleştiği, eldeki dava tarihinin 11.12.2013 olduğu ve davanın 2 yıllık yasal süre içerisinde açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Ayni hakların doğumu için tescil zorunludur. Yenilik doğurucu bir mahiyeti bulunan tescil yapılmadıkça ayni hak, tasarruf edilebilir nitelik taşımayacağı gibi aleniyet de kazanamaz.
TMK’nın 705/1 maddesi gereğince taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.
TMK’nın 705/2 maddesi gereğince de; miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.
TMK’nın 1022/2 maddesinde tescilin etkisinin yevmiye defterine kayıt tarihinde başlayacağı açıklanmıştır. Bu şekilde mülkiyet hakkı tescil edilmesi halinde aleniyet kazanarak herkese karşı ileri sürülebilir bir duruma gelir.
Hemen belirtmek gerekir ki, Türk Hukuku’nda, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması için prensip olarak tescil şart kılınmıştır. Nitekim 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescil ile olur.
Öte yandan, Türk Hukukunda tescil ilkesi mutlak değildir. Bazı hukuki sebeplerin varlığı halinde tescil yapılmadan önce de taşınmaz mülkiyeti devredilmiş ve kazanılmış olur. Ancak, tescil prensibinin istisnasından söz edebilmek için bu istisnanın mutlaka kanun tarafından öngörülmüş olması gerekir. Taşınmaz mülkiyetinin tescile dayanmayan kazanımı hallerinin neler olduğu, TMK’nın 705/2 maddesi ile aynı Kanunun 54, 105 ve 599 maddelerinde, kısmen de mülga 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 151. maddesinde gösterilmiştir. TMK’nın 705/2. maddesi gereğince; “Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.
Türk Medeni Kanununun 705/1 maddesi gereğince miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma hallerinde mülkiyet, tescilden önce kazanılır. Bu durumda taşınmaz, tescil ya da şerh edilmiş olan bütün yükleriyle birlikte yeni malike geçer. İyiniyetli olması şartıyla tescilsiz kazanımda bulunan kişiye karşı, kütükten anlaşılmayan bir hak ileri sürülemez, yani TMK’nın 1023. maddesi bu kişi hakkında da uygulanır. Mülkiyeti tescilsiz olarak kazanan kişi, tescilden önce de bir malikin sahip olduğu bütün hak ve yetkilerden yararlanır fakat bu hak ve yetkiler mülkiyet hakkı tapuya tescil edilmedikçe iyiniyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez, çünkü henüz açıklık kazanmış değillerdir. Bu sebepledir ki bu kişinin, tescilsiz kazanmış olduğu mülkiyet hakkını vakit geçirmeden hemen tescil ettirmesinde büyük yarar vardır. Sonradan yapılan tescilin sadece bildirici mahiyeti vardır (Jale G. Akipek, Türk Eşya Hukuku, Ayni Haklar, İkinci Kitap, Mülkiyet, İkinci Bası, Sevinç Matbaası, Ankara, 1973, s.121-122).
Bununla birlikte, tescile dayanmayan kazanımlarda tescil yapılmadığı sürece tasarruf işlemleri yapılamaz, çünkü taşınmazı tescilsiz iktisap eden kişi, tapu kütüğünde malik olarak gözükmemektedir.
Nitekim bu husus Türk Medeni Kanunu’nun 705/2 maddesinde ancak bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır şeklinde ifade edilmiştir.
Somut uyuşmazlıkta, 2678 parsel sayılı taşınmazdaki çekişme konusu payın mülkiyeti 02.11.2011 günü kesinleşen … 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/556 Esas, 2010/563 Karar sayılı ilamı ile kazanılmıştır. Anılan hükmün infazı ise dava dışı … ’a ait 1/15 miktarlı hissesi yönünden 12.12.2011 tarihinde yapılarak pay davalı adına tescil edilmiş, diğer payların tescil işlemleri ise bu tarihten sonra yapılmıştır.
Davaya konu olayda davalı, davacının taraf olmadığı bir hüküm ile dava konusu taşınmazda bir pay edinmiştir. Davalı, hükmün kesinleştiği tarihte mülkiyet hakkını kazanmış ise de bu pay üzerindeki tasarruf hakkını tescil ile elde etmiştir. Mülkiyet hakkını tescilden önce kazanan tarafın tasarruf hakkını ancak tescil ile elde edebildiği durumda davacının taraf olmadığı kararın kesinleştiğini bilmesi ve bu duruma göre önalım hakkını kullanılmasının beklenilmesi TMK’nın 1020. maddesinde düzenlenen Tapu sicilinin açıklığı ilkesine de aykırıdır. Kaldı ki, tescile ilişkin kararlar ifaya mahkumiyet hükmü içermeyip, yenilik doğurucu bir niteliği bulunması nedeniyle tescil hakkı kazanan tarafından her zaman infaz ettirilebilir. Bu durumda TMK’nın 733/son maddesinde önalım için belirlenen sürelerin dolmasından sonra hükmün infazının yapılması hakkın kötüye kullanılmasına yol açabilecektir.
Ayrıca, TMK’nın 732. maddesi gereğince önalım hakkı payın satılması ile kullanılabilen bir hak olup bu hakkın kullanılabilmesi için satış sözleşmesinin kurulması yeterli değildir. Satış, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmesi ile geçerlilik ve aleniyet kazanır. Davacı, dava konusu payın davalı adına tescil edildiği 12.12.2011 tarihinden sonra 11.12.2013 günü bu davayı açtığından TMK’nın 733/son maddesinde açıklanan iki yıllık hak düşürücü süre geçmiş değildir.
Mahkemece, belirtilen hususlar gözetilerek işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 06.12.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.