YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2016/3267
KARAR NO : 2018/8926
KARAR TARİHİ : 12.12.2018
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 12.06.2013 gününde verilen dilekçe ile şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 24.12.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili; müvekkilinin … İli, … İlçesi, … – … Mahallesinde bulunan 1099 ada, 42 parsel numaralı ve tamamı Hazineye ait 682,27 m² yüzölçümlü taşınmazın 400 m²’lik kısmını davalı …’dan … 2. Noterliğinin 08.06.1999 tarih ve 19448 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış sözleşmesi ile satın aldığını, davalı …’nın satış vaadine konu olan yerin tapu tahsis belgeli zilyedi olduğunu ileri sürerek, satışa konu 400 m²’lik bölümün müvekkili adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalı Hazine vekili; davaya konu taşınmazın imar planında kamuya ayrılan alanlarda kaldığını, bu nedenle verilen tapu tahsis belgelerinin iptal edilerek tapu kütüğünden terkin edildiğini, taraflar arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin de hüküm ifade etmediğinden davacının 2981 sayılı yasa hükmünden yararlanamayacağını, taşınmazın imar uygulaması sonucunda 1099 ada, 42 parsele dönüştüğünü, yerinde yapılan tespit ile taşınmazın 282.27 m²’lik kısmının … tarafından konut, kömürlük ve bahçe olarak kullanıldığının belirlendiğini, davacının taşınmaz üzerinde herhangi bir yapısının bulunmadığını, 4706 sayılı yasanın 5. maddesi ile Hazineye ait taşınmazlardan 31/12/2000 tarihinden önce üzerinde yapılanması olanların hak sahibi olmalarına olanak tanındığını savunarak davanın reddini savunmuştur.
Davalı … Belediyesi vekili; dava konusu taşınmazın ilgilisine devrinin 4706 sayılı yasaya göre aracı kurum olarak … Milli Emlak Daire Başkanlığının talebiyle yapıldığını ve davanın idari yargıda ikame edilmesi gerektiğini savunarak, husumet ve görev yönünden reddini savunmuştur.
Davalı … vekili; süresi içerisinde davaya karşı yazılı cevap vermemiş, adı geçen davalı vekili tarafından verilen 28/05/2015 tarihli dilekçesi ile de ıslah suretiyle davaya zaman aşımı def’inde bulunulmuştur.
Mahkemece; somut olayda, davacı ile davalı … arasındaki satış vaadi sözleşmesi 08/06/1999 tarihinde düzenlenmiş olup, satış vaadine konu taşınmazın davacıya teslim edilmediği ve davacının taşınmaz üzerinde zilyetliğinin bulunmadığı da dikkate alındığında 10 yıllık süre geçtikten sonra dava açıldığından, davalı … hakkındaki davanın da reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyeti devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 3194 sayılı İmar Kanununun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.
Satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
BK.m.128’e göre; “müruruzaman, alacağın muaccel olduğu zamandan başlar; alacağın muacceliyeti bir ihbar vukuuna tabi ise müruruzaman bu haberin verilebileceği günden itibaren cereyan eder.” Görülüyor ki, kural zamanaşımı süresinin alacağın muaccel olduğu tarihten başlamasıdır. Alacağın muaccel olması, ifa zamanının gelmiş, ifaya engel bir durumun kalmamış olması demektir.
Bilindiği üzere; zamanaşımı, kanunda belirtilmiş olan süresi içinde talep ve dava edilmemiş olan alacakların özüne dokunmamakla beraber “dava edilebilme vasfını kaybetmesi” sonucunu doğuran bir süre geçimidir. Hak düşürücü süreden farklı olarak, zamanaşımında borç sona ermemekte ve fakat dava edilebilme olanağı kalmamaktadır. Diğer taraftan, hak düşürücü sürenin varlığını hakimin kendiliğinden (re’sen) gözetmesi gerekirken, zamanaşımının varlığı def’i olarak ileri sürülürse dikkate alınabilir (BK m.140). Dolayısıyla, zamanaşımı borçluya sadece bir def’i hakkı verir. Buna da zamanaşımı def’i denilmektedir.
Tüm bu açıklamalar ışığında somut olaya gelince; dava satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkin olup mahkemece, her ne kadar satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği 08.06.1999 tarih itibariyle zamanaşımının dolduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmişse de davalı …’ın satış vaadinde bulunduğu dava konusu 1099 ada 42 parsel sayılı taşınmazda 11.07.2013 tarihli satış yoluyla malik olduğu, satış vaadi sözleşmesine göre tapu tahsis belgeli yerin 400 m2’lik gecekondusunun bulunduğu kısmını davacıya satışını vaadettiği, bu durumda sözleşmenin ifa olanağının davalı adına tapuda tescilin gerçekleştiği 11.07.2013 tarihi itibariyle doğduğu anlaşıldığından işin esasına girilip bir karar verilmesi gerekirken zamanaşımının dolduğundan bahisle reddi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda yazılı nedenlerle hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
12.12.2018 oybirliği ile karar verilmiştir.