YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2016/16929
KARAR NO : 2020/4272
KARAR TARİHİ : 01.07.2020

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 18/03/2015 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; … tarafından davalıya satılan hisse yönünden dava ve önalım talebinin reddine, … tarafından davalıya satılan 95/359 pay yönünden davanın kabulüne dair verilen 13/07/2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ K A R A R _

Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı, davalının … ili, … ilçesi, 827 ada 3 parsel sayılı taşınmazda 23.09.2013 tarihinde dava dışı önceki paydaş …’dan 95/359 pay satın aldığını, bu hususta kendisine bir bildirim yapılmadığını ileri sürerek, yasal önalım hakkı nedeniyle tapuda davalı adına kayıtlı bu payın iptali ile adına tescilini talep etmiştir.
Davacı 04.05.2016 tarihli dilekçesinde, dava konusu 827 ada 3 parsel sayılı taşınmazda 23.09.2013 tarihinde dava dışı önceki paydaş …’nin de davalıya pay sattığını, önalım hakkı nedeniyle tapuda davalı adına kayıtlı bu payın iptali ile adına tescilini talep etmiştir.
Davalı vekili, dava konusu taşınmazda fiili taksim bulunduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, dava dışı önceki paydaş … tarafından davalıya satılan pay yönünden dava koşulları ve önalım hakkı bulunmadığından davanın reddine, davalı tarafın davaya süresinde cevap vermediği, mazeretsiz olarak ön inceleme duruşmasına katılmadığı, bu nedenle davalı vekilinin bildirdiği itiraz ve taleplerinin yerinde görülmediği gerekçesiyle de dava konusu 827 ada 3 parselde önceki paydaş … tarafından davalıya satılan 95/359 pay yönünden davanın kabulüne davalı adına kayıtlı bu payın iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.
Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nin 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz.
Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
Somut olaya gelince; davacı önceki paydaş …ın davalıya sattığı pay için önalım hakkına dayanarak tapu iptali ve tescil talep etmiş, davalı vekili tarafından 13.07.2016 tarihli beyan dilekçesi ile fiili taksim savunmasında bulunulmuş, mahkemece davalı vekilinin ön inceleme duruşmasına kadar beyanlarını ve delillerini sunmadığından taleplerinin reddine ve davanın kabulüne karar verilmiştir. Fiili taksim savunması davanın her aşamasında ileri sürülebilecektir.
Bu durumda mahkemece; davalının fiili taksim savunmasında bulunduğu göz önüne alınarak taraf delilleri toplanıp usulüne uygun keşif yapılması, özellikle zeminde davacının ve davalının veya davalıya pay satan kişilerin kullandığı yer olup olmadığının belirlenmesi ve davacının taşınmazın belli bir yerini kullanıp kullanmadığının araştırılması, bilirkişilerden tanıkların ve tarafların gösterdiği yerleri belirtir şekilde denetime elverişli krokiye bağlanmış rapor alınması, tüm deliller birlikte değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken davalı vekilinin fiili taksim savunması hakkında araştırma yapılmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 01.07.2020 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY

Davacı 18/03/2015 tarihli dilekçesiyle; hissedarı bulunduğu … İli, … İlçesi, … Mahallesinde bulunan 827 ada 3 parsel sayılı taşınmazdan, davalının 23/09/2013 tarihli satış senediyle dava dışı önceki hissedar …’nın hissesini satın aldığını, bu hisse hakkında önalım hakkını kullandığını belirterek söz konusu payın tapusunun iptalini ve adına tescilini talep etmiştir.
Davalı davanın reddini savunmuştur.
Davacı 4/5/2016 tarihli dilekçesiyle; davalının önceki hissedar …’nin hissesini de satın aldığını ve bu hisseye yönelik olarak da önalım talebinde bulunduğunu belirterek talebini genişletmiştir.
Davalı 13/7/2016 tarihli dilekçesiyle, ek taleple ilgili olarak harcı ödenmek suretiyle ayrı bir dava açılıp, davalar birleştirilmediği için bu talebin bu dava içinde görülmesine rızalarının bulunmadığını belirtmiştir.
Mahkemece, davalının … isimli şahıstan satın aldığı hisseyle ilgili davacının iddianın genişletilmesi niteliğindeki talebinin, davalı taraf muvafakat etmediğinden reddine; davalının …’dan satın aldığı paya yönelik davasının kabulüne karar verilmiştir.
Hüküm, davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Dosyada bulunan 23/9/2013 tarihli ve 30589 yevmiye sayılı resmi satış senedine göre; davalı …, dava konusu taşınmazdan 95/359 hisseyi 20.000.TL’ye …’dan, 169/359 hisseyi 12.000.TL’ye …’den satın almıştır.
Davacı, noter ihtarı yapılmadığı için satıştan itibaren iki yıllık süre içinde 95/359 hissenin satışı hakkında önalım talebinde bulunmuş ise de süresi içinde ve geçerli bir şekilde 169/359 hissenin satışı hakkında önalım talebinde bulunmamıştır.
Kanuni önalım hakkının, başlıca iki amacının olduğundan bahsedilir. Birincisi, paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin girmesini önlemek; diğeri ise, paydaş sayısını azaltmak ve paylı mülkiyetin ortadan kalkmasını kolaylaştırmaktır.
Kanuni önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisinin kurulduğu anda doğar ve mülkiyet ilişkisi devam ettiği müddetçe varlığını sürdürür; paydaşlardan birinin, payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, önalım hakkı kullanılabilir hale gelir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 733. maddesi uyarınca, pay satışının önalım hakkı sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay içinde ve her halde satışın üzerinden iki yıl içinde, dava açılmak suretiyle kullanılması ve bu beyanın muhatabına ulaşması ile birlikte, önalım hakkı sahibi ile alıcı arasında yeni bir satış ilişkisi doğar.
4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde; herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir.
Paylı mülkiyet ilişkisine tâbî bir taşınmazda, fiili taksimin mevcut olması durumunda yasal önalım hakkının kullanılmasını açıkça engelleyen bir düzenleme bulunmamasına rağmen, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin ve Dairemizin istikrar bulmuş kararlarında; önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması, 4721 sayılı TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı; kötüniyet iddiasının, 14.02.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği ve hatta mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerektiği kabul edilmektedir.
Dava konusu olaya gelince; davalı … dava konusu taşınmazdan 23/9/2013 tarihinde 95/359 hisseyi …’dan, 169/359 hisseyi Recep’ten satın alarak hissedar olmuştur. Davacı sadece 95/359 hisseye yönelik önalım talebinde bulunup, 169/359 hisseye yönelik zamanında önalım talebinde bulunmadığından ve önalım talebinde bulunma süresini geçirdiği için davalı bu taşınmazda hissedar haline geldiğinden, kanunun davacıya tanıdığı önalım hakkı tanımasındaki amaç ortadan kalkmıştır.
Mevcut durum karşısında, davacının önalım davası açmakta haklı bir gerekçesi kalmadığından, fiili taksimin bulunması halindeki gibi, önalım talebinde bulunulması 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Davanın kabul edilen 95/359 pay yönünden de öncelikle belirtilen gerekçeyle reddine karar verilmesi gerekirken, sayın çoğunluğun değişik gerekçeyle hükmün bozulması yönündeki kararına katılamıyorum.