YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2016/16209
KARAR NO : 2019/2651
KARAR TARİHİ : 25.03.2019

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 04.11.2014 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine dair verilen 23.03.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi taraf vekillerince istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_ K A R A R _
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, davacının paydaşı olduğu … İli, Merkez İlçesi, Karaboğaz Köyü 140 ada 1 parsel, 141 ada 1 parsel, 146 ada 5 parsel, 147 ada 14 ve 16 parsel, 174 ada 6, 35, 81, 189, 195, 211, 212, 214 ve 216 parseller, 184 ada 15 parsel, 185 ada 13 ve 64 parsel sayılı taşınmazlarda bir kısım paydaşların miras hisselerini miras temlik senedi ile davalıya sattığını, davalının da ferağ icbar davası neticesinde bu hissedarlardan paylarını mahkeme kararı ile edindiğini haricen öğrenmiş bulunduklarını, taraflarına yapılmış kanunun aradığı anlamda resmi bir bildirim bulunmadığını, yasal önalım hakkı nedeni ile davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.
Davalı vekili, davalının dava konusu taşınmazlardaki bir kısım miras hissesini … 1. Noterliğinin 26.12.1985 günlü ve 29678 yevmiye sayılı noter senedi ile satın aldığını, müvekkilinin bu tarihten itibaren dava konusu taşınmazlarda aktif olarak tarım faaliyetini sürdürdüğünü, davacının durumu bildiğini ve kötüniyetle dava açtığını, davalının dava konusu payları … 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2010/222 Esas ve 2013/363 Karar ile tescil ettirdiğini, bu davada alınan yetki ile … Sulh Hukuk Mahkemesinin 2008/878 Esas ve 2010/678 Karar sayılı dosyası ile talep konusu taşınmazlarda elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrildiğini, mahkemece davanın kabulüne karar verilecek ise dava konusu payların dava tarihindeki objektif değeri ile yukarıda açıklanan davaların mahkeme masrafları toplamının önalım bedeli olarak depo edilmesi gerektiğini, taşınmazlarda fiili taksim bulunduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile … İli, Karaboğaz Köyü 146 ada 5, 147 ada 16, 174 ada 6, 35, 81, 195, 211, 216, 184 ada 15 ve 185 ada 13, 64 parsel sayılı taşınmazların davalı adına kayıtlı bulunan hisselerine ilişkin tapu kayıtlarının önalım hakkı nedeniyle iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, 140 ada 1, 147 ada 14, 174 ada 189, 212, 214 parsel sayılı taşınmazlar bakımından açılan davanın fiili taksim nedeniyle reddine karar verilmiştir.
Hükmü, taraf vekilleri temyiz etmişlerdir.
1)Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2)Davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nin 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz.
Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.
Somut olayda; davacı vekili … İli, Merkez İlçesinde bulunan 17 adet taşınmaz için önalım hakkına dayanarak tapu iptali ve tescil talep etmiş, mahkemece davanın bir kısım taşınmazlar yönünden kabulüne, 140 ada 1, 147 ada 14, 174 ada 189, 212, 214 parsel sayılı taşınmazlar bakımından açılan davanın fiili taksim nedeniyle reddine karar verilmiş ise de mahkemece yapılan fiili taksim araştırması yeterli görülmemiştir.
Bu durumda mahkemece; davalının fiili taksim savunmasında bulunduğu göz önüne alınarak taraf delilleri toplanıp usulüne uygun keşif yapılmalı, özellikle zeminde davacının ve davalıya pay satan paydaşların kullandığı yer olup olmadığı belirlenmeli, taraf tanıkları keşif mahallinde dinlenmeli, bilirkişilerden tanıkların ve tarafların gösterdiği yerleri belirtir şekilde denetime elverişli krokiye bağlanmış rapor alınmalı, tüm deliller birlikte değerlendirilmeli, davacının ve davalıya pay satan paydaşların kullandığı yer yok ise bu parseller yönünden de davanın kabulüne, var ise şimdi ki gibi karar verilmesi için kararın bozulması gerekmiştir.
Kabule göre de; 141 ada 1 parsel sayılı taşınmaz yönünden olumlu ya da olumsuz bir karar verilmemesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin tüm temyiz itirazlarının REDDİNE, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde davacıya iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 25.03.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.