YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2016/12052
KARAR NO : 2019/4099
KARAR TARİHİ : 07.05.2019

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 09.03.2015 gününde verilen dilekçe ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 04.05.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_ K A R A R _
Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacı vekili, davalının …’a …Noterliğinin 11.01.1996 tarih ve 1118 yevmiye sayılı vekaletname ile satış vaadi yetkisini içeren vekalet verdiğini, bu vekalete istinaden … ile müvekkili arasında aktedilen 04.11.2008 tarih ve 36383 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi ile, davalının 3840 ada 15 parsel sayılı taşınmazdaki payının tamamını satmayı vaadettiğini, bedelinin tamamının peşin ödendiğini, bu nedenlerle dava konusu taşınmazdaki davalının payının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin on yıllık zamanaşımı süresine tabi olduğunu ve zamanaşımının dolduğunu, 11.01.1996 tarih 1118 yevmiye sayılı vekaletname ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmak üzere … ve onun karısı davacı … Orhan Önür’ün vekil tayin edildiğini, alıcı ve satıcı sıfatının birleşemeyeceğini, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz ve muvazaalı olduğunu, davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur.
Mahkemece, dava konusu taşınmazda davalının iştirak halinde pay maliki olduğu, diğer paydaşların önalım hakkını engelleyecek şekilde satış ve devir yapamayacakları, vekaletnamede … ile davacı …’ün vekil olarak atanmaları ve vekil … tarafından diğer vekil …’e (Orhan) Antalya 10. Noterliğinin 04.11.2008 tarih 36383 yevmiye sayılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile devir yapılamayacağı gerekçesiyle davacının davasının reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.
5578 sayılı Kanunla değiştirilen 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi gereğince bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne sebeple gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda bu arazilerin ifraz edilemeyeceği, payların 3. şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği hükmü mevcutken, 5403 sayılı Kanunun 8. maddesinde 30.04.2014 tarihli ve 6537 sayılı Kanunun 4. maddesi ile yapılan ve 15.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren değişiklikle “Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez. Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz….” şeklinde düzenleme yapıldığından artık asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki arazilerde de payın üçüncü şahıslara satışı ve devri mümkün hale gelmiştir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanununun 1009. maddesi uyarınca tapunun şerhler sütununa kaydedilmesi mümkündür. Böylece, sözleşme alacaklısı sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürme olanağı kazanır. Tapu Kanununun 26/6 maddesi uyarınca bu şerh beş yıl için geçerli olup beş yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra beş yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.
Yukarıda açıklanan ilkeler gereğince somut olaya gelince; davacı, 04.11.2008 tarih ve 36383 yevmiye sayılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine göre, davalının 11.01.1996 tarih ve 1118 yevmiye sayılı vekaletname ile vekalet verdiği …’ın davalıya ait dava konusu 3840 ada 15 parsel sayılı taşınmazdaki payı satmayı vaat ettiğini, ancak edimini yerine getirmediğini, bu nedenle dava konusu taşınmazdaki davalı payının iptali ile adına tescilini talep etmiştir.
….Noterliği’nce düzenlenen 11.01.1996 tarih ve 1118 yevmiye sayılı vekaletnamede, 5677 ada 5 parsel (yeni 3840 ada 15 parsel) sayılı taşınmazda davalı … adına intikal edecek hak ve payların tamamında satış vaadinde bulunmaya …’ın ve Fatma Orhan’ın birlikte veya ayrı ayrı vekil tayin edildiği görülmektedir.
…. Noterliği’nin 04.11.2008 tarih ve 36383 yevmiye sayılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde, dava konusu 3840 ada 15 parsel sayılı taşınmazdaki hak ve payın tamamını davalı … adına vekaleten …’ın davacı …’e (Orhan) 25.000,00TL bedel mukabilinde satmayı vaadettiği, bedelin tamamını aldığını kabul ettiği anlaşılmıştır.
Dosya içerisine alınan nüfus kayıtlarına göre, davacı … ile …’ın 08.12.1990 tarihinde evlendikleri, dava açılmadan önce 19.09.2000 tarihinde ise boşandıkları açıktır.
Davalının dava dışı …’a verdiği vekaletnameye istinaden vekil ile davacı arasında satış vaadi sözleşmesini düzenlenmiş olup, davalı pay maliki olduğundan satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.
Bu durumda yukarıda değinilen ilkeler uyarınca inceleme ve araştırma yapılarak işin esasına yönelik bir karar verilmesi gerekirken yanılgıya düşülerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda yazılı nedenlerle; davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, istek halinde temyiz harcının yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 07.05.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.