YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2016/10907
KARAR NO : 2019/637
KARAR TARİHİ : 22.01.2019
MAHKEMESİ : 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 02.06.2014 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 19.01.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ıslah ile ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir.
Davacı vekili, davacıların …’in mirasçıları olduğunu, müvekkillerinin müşterek murisi …’in davalı İ.. Ö..’ın hissedarı bulunduğu 733 parsel sayılı taşınmazda bulunan 5/112 hisseyi satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, davalıya ihtar yapılmasına rağmen taşınmazı tapuda devrini yapmadığı gibi ihtarlarına da bir cevap vermediğini, kati satış vaadi ile müvekkillerine satışı yapılan ancak tapuda ferağ verilmeyen dava konusu taşınmazın 5/112 hissesinin davalı adına olan tapusunun iptali ile müvekkilleri adına tescilini talep ve dava etmiştir.
Davacı vekilinin 22.12.2014 tarihli ıslah dilekçesi ile, 5/112 hissenin davalı İ.. Ö.. tarafından davalı K.. T..’e muvazaalı olarak dava açıldıktan sonra satıldığını belirterek davalı K.. T..’in satın almış olduğu 5/112 hissenin iptali ile davacılar adına tescilini mümkün olmaması halinde dava konusu taşınmazın rayiç değerinin yasal faizi ile birlikte tazminini dava ve talep etmiştir.
Davacı vekili, 05.02.2015 tarihli ara karar gereğince tapu iptali ve tescil talebini davalı K.. T..’e yönelttiğini belirtmiştir.
Davalı K.. T.. vekili, 10 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğunu, taşınmazın zilyetliğinin devredilmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Davalı İ.. Ö.. vekili, cevap dilekçesi vermemiştir.
Mahkemece, tapu kaydına göre 733 parselin paylı mülkiyet biçiminde tapuda kayıtlı olduğu, paylı mülkiyet biçiminde tapuya bağlı bulunan bu taşınmazda paydaşların her birinin taşınmazın her zerresinde eşit payla malik oldukları, tüm maliklerin katılımıyla herhangi bir bölüşme yapılmadığı taşınmaz üzerinde somuta indirgenen bir bölüm hakkında paydaşlardan birisi tarafından yapılan satışa, diğer paydaşların hukuka uygun rızalarının alınmadığı sürece değer verilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ilerde kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzeninin sağlanması düşüncesiyle, satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.
Belirtilen ilke, TMK’nin 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde hükme bağlanmış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddede “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.
Somut olayda; dava konusu pay dava açıldıktan sonra 17.06.2014 tarihinde davalı K.. T..’e satılmış, davacılar tarafından davalı Kemal’in kötüniyetli olduğu ileri sürülmüştür. 29.12.1999 tarihli satış vaadi sözleşmesi davacıların murisi … ile davalı… arasında yapılmış olup, dava konusu taşınmazın davacılara teslim edildiğine ilişkin satış vaadi sözleşmesinde açıklık yoktur. Ancak tanık beyanlarında dava konusu hissenin davacılara teslim edildiği anlaşılmaktadır. Davacılar vekili, kayıt sahibinin mülkiyeti, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan hakkın bertaraf edilmesi kastiyle ve kötüniyetle kazandığı ileri sürüldüğünden, malikin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi olup olmadığının araştırılması zorunludur. Burada, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilip edilmediğinin önemi yoktur. Önemli olan, mülkiyet hakkı sahibinin satış vaadi sözleşmesini bilmesi gereken kişilerden olup olmadığının saptanmasıdır.
Böyle olunca, davacının son malik K.. T..’in kötüniyet iddiasına karşı delilleri istenip toplanmalı ve davalının durumu Türk Medeni Kanununun 3. maddesi çerçevesinde değerlendirerek bir sonuca ulaşılmalıdır.
Son tapu malikinin, iyiniyetli olması durumunda ıslah ile rayiç bedel talep edildiğinden mahkemece mahallinde keşif yapılarak dava konusu taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedeli tespit edilerek tapu iptali ve tescil talebinin reddilmesi durumunda tazminat talebi konusunda bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ve araştırma ile hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu sebeple bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda yazılı nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 22.01.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.