YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2016/10881
KARAR NO : 2019/709
KARAR TARİHİ : 23.01.2019
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 14.05.2013 gününde verilen dilekçe ile temliken tescil veya tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 16.10.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil veya rayiç değerin tazmini istemine ilişkindir.
Davacı vekili; müvekkilinin 02.07.2010 yılında harici satış senediyle davaya konu … Mahallesi 2530/318 ada-parsel sayılı taşınmazın davalıların murisi…’nın 27.05.1992 yılında harici satış senediyle 14.000 TL bedelle satış yaptığı …’tan 7.000 TL ödeyerek satın aldığını, davalıların murisinin 1992 tarihli harici satış senedine göre satış bedelini tamamen aldığının yazılı olduğunu, müvekkilinin TMK’nin 724. madde hükmü gereğince iyi niyetli olarak maliki olduğunu düşündüğü arsaya kendi malzemesiyle inşaat yaptığını, dolayısıyla taşınmazın müvekkili adına öncelikle tapuda tescilini talep ettiklerini, tescilin mümkün olmaması halinde müvekkilinin ödemiş olduğu satış bedelini arsanın bugünkü değeri ve inşaat değeriyle birlikte ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalılar vekili davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davacının çekişmeli taşınmazı haricen tapu kayıt maliki olmayan …’tan satın aldığı, tapulu yerin harici satışının geçerli olmadığı, bedel iadesi talebinin de sözleşme tarafının davalılar olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Davacı Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı temliken tescil istemiştir.
TMK’nin 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi TMK’nin 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin TMK’nin 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nin 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nin 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Somut olayda; davacının harici satış sözleşmesine dayanarak davalılar aleyhine açtığı tapu iptali ve tescil davasının … 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/104 Esas, 2013/175 Karar sayılı ilamı ile reddedilerek kesinleşmesi üzerine davacı temliken tescil istemiyle eldeki davayı açmıştır.
Dosya içindeki bilgi ve belgeler ile bilirkişi raporundan dava konusu taşınmaz üzerinde 89 m2 inşaat temeli bulunduğu, binanın tamamlanmadığı anlaşılmıştır.
Türk Medeni Kanununun 724. maddesi uyarınca temliken tescile karar verilebilmesi için öncelikle bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüz’ü (tamamlayıcı parçası) nitelikte bina yapması ve binanın tamamlanmış olması gerekir. Davacı kendisine ait malzeme ile davalıya ait taşınmaza tamamlanmış bir bina yapmadığı gibi bilirkişi raporuna göre yapı değerinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmadığı da ortadadır. Bu durumda Türk Medeni kanununun 724. maddesinde yazılı yukarıda açıklanan temliken tescil koşulları davacı yararına gerçekleşmemiştir. Mahkemece, davacının satış bedelinin iadesi talebi yönünden kurulan hükümde ve gerekçede bir isabetsizlik bulunmasa da temliken tescil istemi yönünden davanın açıklanan nedenlerle reddi gerekirken, temliken tescil koşullarının oluşup oluşmadığı irdelenmeden hatalı nitelendirme ve değişik gerekçeyle davanın reddi doğru değil ise de; davanın reddi sonuç itibarıyla doğru olduğundan HUMK’nun 438/son maddesi hükmü uyarınca kararın gerekçesi değiştirilmek suretiyle hükmün onanması gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının reddi ile karar gerekçesinin yukarıda açıklandığı gibi DEĞİŞTİRİLMEK suretiyle hükmün ONANMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 23.01.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.