YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2016/10541
KARAR NO : 2019/4109
KARAR TARİHİ : 07.05.2019
MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 08.07.2013 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 16.12.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_ K A R A R _
Dava, yüklenicinin temlikine dayanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, davalı yükleniciler … ve … ile, davalı arsa sahibi … arasında noterde düzenleme şeklinde yapılan 22.04.1998 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yükleniciye düşen zemin kat 14/270 arsa payına tekabül eden 6 No’lu bağımsız bölümün yükleniciler tarafından noterden düzenleme şeklinde yapılan 07.08.2000 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, bedelini ödediğini, 2000 yılından beri taşınmazı kullandığını, dava konusu 7343 ada 2 parsel sayılı taşınmazda davalı arsa sahibi … adına kayıtlı 13/24’lük payın davacıya ait 6 No’lu bağımsız bölüme isabet eden 1/24 payının tapusunun iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.
Davalı arsa sahibi … vekili, 10 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğunu, davacının tapu masraflarını ödemek için yüklenicilere başvurmadığını, noterde düzenleme şeklinde yapılan 07.08.2000 tarihli satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmadığını, bu nedenle müvekkilinin sorumlu tutulamayacağını, davanın reddini talep etmiştir.
Diğer davalılar, 6 No’lu bağımsız bölümü davacıya satıp, bedelini aldıklarını, davacının tapu harç ve masraflarını ödeyerek tapusunu alabileceğini beyan etmişlerdir.
Mahkemece, dava konusu taşınmazın inşaatının başlanıldığı ve kaçak inşaat tutanaklarının tutulduğu, Sarıyer Belediye Başkanlığı’nın 07.07.2015 tarihli cevabi yazılarında da tasdikli projesinin ve iskan belgesinin bulunmadığı bildirildiğinden bu haliyle tescilin mümkün olmaması nedeniyle tescil talebinin reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.
Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanunu’nun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerini hasıl eder. Borçlunun temlikten sonraki asıl muhatabı artık alacağı temellük eden (devralan) kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra borcunu devralan kimseye ifa etmesi gerekir. Kural budur. Şu hale göre temlik anına kadar borçlu temlikin dışında iken temlik anından itibaren evvelki alacaklı temlik işleminin dışına çıkmaktadır.
Temlikin, temlik edenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir. Gerçekten Borçlar Kanununun 167. maddesi hükmüne göre “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir” Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan yüklenici, arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Burada yüklenicinin eser sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğuna ilişkin bazı açıklamaların yapılması gerekmektedir. Genel olarak, eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir sonucu meydana çıkararak onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin “eseri meydana getirme borcu” dayanağını Borçlar Kanununun 355. maddesinden alır. Anılan hükme göre; “İstisna bir akittir ki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibinin) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder.” Yasada “şey” olarak ifade edilen “eser”dir.
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da asıl olan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez.
Somut olaya gelince; her ne kadar mahkemece davanın reddine karar verilmiş ise de; araştırma ve inceleme hüküm kurmak için yeterli değildir. İnşaatın geldiği seviye tespit edilmemiştir.
Noterde düzenleme şeklinde yapılan 07.08.2000 tarihli satış vaadi sözleşmesinde iskan şartının bulunmadığı görülmektedir.
Yapılan açıklamalar ve yukarıda belirtilen ilkeler ışığında; mahkemece tarafların tüm delilleri toplandıktan sonra; uzman inşaat mühendisi bilirkişi vasıtasıyla keşif yapılarak arsa sahibi ile yüklenici arasındaki inşaat sözleşmesine göre yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediğinin saptanması, inşaat eksik bırakılmış ise hangi aşamada bırakıldığının ve eksik işler tespit edilerek inşaat seviyesinin yüzdelik ifade ile belirlenmesi, bilirkişilerden denetime elverişli ve ayrıntılı rapor alınması ve daha sonra sözleşme hükümleri de göz önüne alınarak bir karar verilmesi gerekirken eksik incelemeyle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabülü ile hükmün BOZULMASINA, davacı tüketici harçtan muaf olduğundan harç alınmasına yer olmadığına, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 07.05.2019 tarihinde oybirliği ile karar verildi.