YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2015/17221
KARAR NO : 2017/2589
KARAR TARİHİ : 30.03.2017

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 11.02.2008 gününde verilen dilekçe ile elatmanın önlenmesi ve yıkım mümkün olmadığı takdirde tazminat, savunma yoluylada temliken tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; savunma yoluyla istenilen temliken tescil talebinin kabulüne, davacının diğer taleplerinin reddine dair verilen 08.07.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi ve yıkım, mümkün olmadığı taktirde tazminat isteğine ilişkin olup, savunma yoluyla temliken tescil talep edilmiştir.
Mahkemece, temliken tescil talebinin kabulüne, davacının diğer taleplerinin reddine karar verilmiştir.
Hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davanın dayanağı, Türk Medeni Kanununun 683.maddesidir. Anılan hüküm uyarınca eşyaya malik olan bir kimse o şey üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Şayet, malına haksız olarak elatılmışsa haksız elatmanın önlenmesini dava yolu ile talep edebilir.
Temliken tescil savunmasının dayanağı ise, Türk Medeni Kanununun 725.maddesidir.
Hemen belirtilmelidir ki, Türk Medeni Kanununun 724.maddesine dayalı haksız yapılanma sebebiyle temliken tescil isteklerinin müstakil bir davaya konu olması gerektiği halde, Türk Medeni Kanununun 725.maddesinden kaynaklanan taşkın yapı sebebiyle müstakilen temliken tescil davasına konu yapılabileceği gibi taşkın inşaatı yapan kişiye karşı açılan elatmanın önlenmesi ve yıkım istekli davalarda savunma yoluyla da istekte bulunulması olanaklıdır.
Bilindiği üzere; yasal ayrıcalıklar dışında, TMK’nın 684/1 ve 718/2 maddeleri hükümlerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar. TMK’nın 725. maddesinde bu kuralın istisnalarından birisi düzenlenmiş, böylece muhdesatla arasındaki bağlantı kesilmiş bina sahibine bazı koşulların oluşması halinde ayrılmaz parça niteliğindeki taşkın yapı için üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır.
Bunun için, tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla yapılan binanın ayrılmaz parçası yine tapuda kayıtlı üçüncü kişiye ait taşınmaza taşkın yapılmış olmalıdır.
Taşkın inşaat, taşkın yapı ile iki komşu taşınmazı fiilen birleştirmekte, ekonomik bir bütünlük oluşturmaktadır. Bu özelliğinden dolayı taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Taşılan arazi malikinin devir borcu eşyaya bağlı bir borç olduğundan inşaat maliki hakkını taşılan arazinin her malikine karşı kullanabilir. Yeni malikler de Türk Medeni Kanununun 725. maddesinde belirtilen haklardan yararlanabilecekleri gibi borçlardan da sorumlu olur.
Bu tür davalarda taşkın yapıyı yapan kişinin taşınmazı lehine, taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkı yoksa durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde taşkın yapıyı yapan kimse, taşan kısım için uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesiniisteyebilir.
TMK’nın 725. maddesine dayanılarak tescil talebinde bulunulabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır:
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nın 725. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşkın yapının bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur.
Bu kural, taşkın inşaatı yapan kimsenin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da taşkın inşaat yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
İyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan taşkın inşaat sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır. (Sübjektif koşul)
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşılan arazi parçasının değerinden açıkça fazla olmasıdır.
TMK’nın 725. maddesinde “durum ve koşulların haklı kılması” şeklinde ifade edilen husus uygulama ve doktrinde inşaatın yıkılması ile inşaat sahibinin uğrayacağı zarar veya yıkılmaması halinde arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybının karşılaştırılması şeklinde değerlendirilmektedir. Kastedilen değer sadece taşılan arazinin değerinden ibaret değildir. Bu değerin içinde arazi sahibinin taşılan kısım dışında kalan arazisinin uğrayacağı değer kaybı da vardır. Arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybı uzman bilirkişilerden rapor alınmak suretiyle TMK’nın 4., TBK’nın 50. maddesi uyarınca ve aynı zamanda sebepsiz zenginleşmeyi önleyecek biçimde dava tarihine ve objektif esaslara göre tespit ve takdir edilmelidir. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise taşkın inşaat yapanın, taşınmaz malikine bu bedeli ödemesidir.
Taşkın inşaatın yıkılması gerekmiyorsa, mahkemece yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda belirlenecek bedel arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmelidir.
d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, mahkemece iptal ve tescile karar verilebilmesi için taşkın yapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Somut olaya gelince; dava konusu 631 ve 632 parsel sayılı taşınmazların kadastro tespitlerinin 28.03.1989 tarihinde yapıldığı ve 22.08.1996 tarihinde kesinleştiği; davacının adına tespit ve tescil edilen 632 sayılı parseli bakımından Ardeşen Belediye Başkanlığı tarafından 03.04.1991 tarihinde 3 kat için inşaat ruhsatnamesi, 24.07.1991 tarihinde 1 kat için yapı kullanma izin kağıdı, 31.12.1997 tarihinde ilave yapı ruhsatı ve 20.10.2000 tarihinde toplam 6 kat için yenileme yapı ruhsatı düzenlendiği; taşınmazda 08.12.2000 tarihinde kat irtifakı tesis edildiği, 4 ve 7 nolu bağımsız bölümlerin dava dışı Erol Parlak, diğer bağımsız ölümlerin ise davacı adına kayıtlı olduğu; davalılardan … adına tespit edilen 631 parsel sayılı taşınmaz yönünden ise, …’in 13.06.1991 tarihinde inşaat ruhsatı verilmesi için Belediyeye başvurduğu ve 24.01.1992 tarihinde inşaat harcı yatırdığı, 29.12.2004 tarihinde de ilave 3 daire (ilave 3 kat) için inşaat harcı yatırdığı, 631 sayılı parselde 14.01.2005 tarihinde kat irtifakı tesis edildiği ve oluşturulan bağımsız bölümlerin davalılar adlarına kayıtlı oldukları görülmektedir.
Hemen belirtilmelidir ki; Hukuk Genel Kurulunun 13.06.1984 günlü ve 1982/358- 1984/710 sayılı kararında açıklandığı üzere yıkım istekli davalar ile temliken tescil davalarında tapu kayıt maliklerinin tamamının davacı ve davalı olarak davada yer almaları gerektiği tartışmasızdır.
Somut olayda; dava konusu 632 parsel sayılı taşınmaz maliklerinden Erol Parlak’ın davada yeralmadığı anlaşılmaktadır. Öte yandan; davacı vekili son celse Osman Parlak’ın da tapu kayıt maliklerinden olduğunu beyan etmiş, ancak mahkemece güncel tapu kaydı getirtilmemiştir.
O halde, dava konusu 632 parsel sayılı taşınmazın güncel tapu kaydı getirtilerek dava dışı kayıt maliklerinin davada yeralmalarının sağlanması, taraf teşkili tamamlandıktan sonra işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken anılan husus gözetilmeksizin yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
Kabule göre de; yukarıda değinilen ilkeler doğrultusunda araştırma ve inceleme yapılması, özellikle temliken tescil koşullarının (iyiniyet, taşkın kısmın ifrazının mümkün olup olmadığının ilgili belediyeden encümen kararma dayalı olarak sorulması, vd.) gerçekleşip gerçekleşmediğinin kuşkuya yer bırakmayacak biçimde belirlenmesi gerekirken, noksan soruşturmayla yetinilerek ve infaza elverişsiz biçimde hüküm kurulması da doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre şimdilik diğer temyiz itirazların incelenmesine yer olmadığına, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
30.03.2017 tarihinde oybirliği ile karar verildi.