YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2015/12435
KARAR NO : 2015/11636
KARAR TARİHİ : 15.12.2015
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 17.10.2008 gününde verilen dilekçe ile haricen satın almaya ve satış vaadi sözleşmesine, muvazaaya dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 13.01.2015 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davacılar vekili ile duruşmasız temyiz incelemesi davalı Hasa Karaçocuk vekili ile davalı … vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 15.12.2015 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacılar vekili Av. … geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_ K A R A R _
Dava, satış vaadi sözleşmesine ve muvazaaya dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacılar vekili, müvekkillerinin.. adresinde bulunan taşınmazı 24 Ağustos 2005 tarihinde … adlı şahistan 40.000 İngiliz Sterlini karşılığında satın aldıklarını, …’nun satış bedelinin tamamını aldıktan sonra ..Noterliği’nin 30.11.2005 tarihli 20491 sayılı satış vaadi sözleşmesi ile davacılara vekaleten..l’e satıp tapusunu vermeyi vaad ettiğini, evi satıp parasının tamamını alan satıcı …’nun davalı … ile anlaşarak aynı taşınmazı muvazaalı olarak önce …’a devrettiğini, sonrasında …’nun kendisinde bulunan …’a ait vekaletnameye dayanak taşınmazı kendi işçisi olan Mesut Daşçı isimli kişi adına tapuda devir ve tescil ettirdiğini, daha sonra da tapuyu tekrar … adına geçirdiğini, …’un da muvazaalı şekilde davalı …’ye tapuyu devrettiğini belirterek tapu kayıt işleminin iptali ile taşınmazın müvekkilleri adına 1/2 şer pay olarak tapuya tescilini, taşınmaz üzerine konulan ipotek bedelinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini istemiştir.
Davalı … vekili, müvekkilinin iyiniyetle taşınmazı alıp sattığını, davanın reddini savunmuştur.
Davalı …, taşınmazı davalı Muharrem’den yatırım amaçlı aldığını, daval..’e iyi bir satıcı bulduğunda satması için vekaletname verdiğini, Muharrem’in de taşınmazı çalışanına sattığını, daha sonra şikayet edeceğini belirtmesi üzerine tapunun yeniden kendi üzerine devredildiğini, bu olaydan dolayı aile düzeninin bozulması üzerine taşınmazı davalı …’ye sattığını, parasını da peşin aldığını, davacı tarafın davalı Muharrem ile birlikte haksız kazanç peşinde kötüniyetli olduklarını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Davalı … vekili, tapu kaydında satış vaadi sözleşmesinin şerh edilmediğini müvekkilinin de iyiniyetli 3. kişi olarak tapu siciline güven ilkesi gereği taşınmazı satın aldığını, davanın reddini savunmuştur.
..
Mahkemece, davalılardan … ile …lu arasında yapılan satış işleminin muvazaalı olduğunun tespit edildiği, ancak davalı Süleyman’a yapılan devir işleminin muvazaalı olarak yapıldığına dair delil ibraz edilmediği ve davacının tazminat talebinin ise davayı genişletme mahiyetinde olduğu kabul edilerek davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacılar vekili ile davalı … vekili ve davalı … vekili temyiz etmişlerdir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Satış vaadi sözleşmesi ilgilisine ancak kişisel hak sağladığından, bu hak, kural olarak tapu ile kendisinden sonra malik olan mülkiyet hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Başka bir anlatımla, ayni hak ile şahsi hakkın yarışması halinde ayni hakka üstünlük tanınır.
Ancak, satış vaadi sözleşmesi 2644 sayılı Tapu Kanununun 26/5. maddesinden yararlanılarak tapuya şerh verilmişse, lehine şerh konan kişinin sözleşme ile edindiği kişisel hakkı güçlenir ve bu şerhle kazanılan hak sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Böylelikle şerhten sonra mülkiyet hakkı kazanan malikin kötüniyetli müktesip olduğu karine olarak kabul edilir. Fakat, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmemişse Türk Medeni Kanununun 1023. maddesi uyarınca kural olarak tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunması icap eder.
Ne var ki, alacağı temellük eden veya satış vaadi sözleşmesine dayanan vaat alacaklısı, satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilsin ya da edilmesin tapu ile mülkiyet hakkı kazanan kimsenin mülkiyeti kötüniyetli kazandığını her zaman ileri sürebilir. Bu gibi durumlarda sorunun TMK’nın 1024. maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerekecektir. Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, TMK’nın 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur, yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan, hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.
Somut olaya gelince; davacılar ile davalı … arasında 24.08.2005 tarihli adi yazılı şekilde satış sözleşmesi düzenlendiği, sonrasında Marmaris 3.Noterliği’nin 30.11.2005 tarihli 20491 yevmiye no’lu satış vaadi sözleşmesi ile vaat borçlusu … tarafından davacılara vekaleten ..e dava konusu taşınmazın satışının vaat edildiği, bedelinin ödendiği anlaşılmaktadır. Çekişme konusu Turunç Köyü 714 parsel 56 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydına göre, 30.11.2005 tarihinde davalı … adına, 08.05.2006 tarihinde satış edinme nedeniyle davalı … adına, 23.05 2008 tarihinde davalı … adına vekaleten … tarafından işyerinde çalışanı olduğu belirtilen Mesut Daşçı’ya satıldığı, 10.07.2008 tarihinde yeniden davalı .. adına alım ile intikal ettiği ve sonrasında 03.09.2008
.
tarihinde davalı … tarafından davalı …’ye satış yolu ile devredildiği görülmektedir.
Davalı …’un tanıklarından .. beyanında, davalı Hasan ile davalı Muharrem’in komşu olduklarını, birbirlerini tanıdıklarını, ..’ın borçlarını kapatmak için sahibi olduğu yeri satmak istediğini, davalı …’nin Hasan’ın çocukluktan arkadaşı olduğunu ve ikisinin de..’lu olduklarını, bu irtibat nedeniyle yeri diğer davalıya sattığını belirtmiştir. Her ne kadar mahkemece, davalılar … ile davalı … arasındaki devirlerin muvazaalı olduğu ancak davalı …’ye yapılan devrin muvazaalı olduğunun ispatlanamadığı kabul edilmiş ise de tapu kaydında kısa süre içerisinde yapılan intikaller, davalı …’un tanığı .. beyanına göre daval. ile yargılama esnasında vefat eden kayıt maliki davalı Süleyman’ın çocukluk arkadaşı olup önceden tanışmaları, akit tarihinden çok kısa süre öncesinde çekişme konusu taşınmazda davacıların oturduğuna ilişkin davalı … tarafından ihtar çekilmesi dikkate alındığında Türk Medeni Kanununun 3. maddesi hükmü gereğince durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamayacağından davalılar arasındaki satış işleminin, davacının sözleşmeyle kazandığı şahsi hakkını bertaraf etmek kastıyla yapıldığı gözetilerek mahkemece tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddi doğru görülmemiştir.
Ayrıca, gerekçeli kararın “C-Delillerin değerlendirilmesi ve yargı” başlığı altındaki delillerin açıklanması kısmında dava konusu dosya ile ilgisi bulunmayan başka bir dosyaya ait bilgerin yazılmış olması da yerinde görülmemiş, bu sebeplerle hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre davalı … vekili ile davalı … vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, 1.100,00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacılara verilmesine, peşin yatırılan harcın istek halinde davacılara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 günlük yasal süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 15.12.2015 tarihinde oybirliği ile karar verildi