YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/9647
KARAR NO : 2014/14089
KARAR TARİHİ : 09.12.2014
MAHKEMESİ : Gaziosmanpaşa 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 24/12/2013
NUMARASI : 2010/437-2013/532
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 30.06.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 24.12.2013 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili ile duruşmasız olarak davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 25.11.2014 günü için yapılan tebligat üzerine duruşmalı temyiz eden davalı İ.. Ö.. vekili Av. Z.. K.. ile karşı taraftan davacı vekili Av. M.. A.. geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı, davalı F..Ç.. Ç..i ile aralarında düzenlenen 03.07.2000 tarihli satış vaadi sözleşmesi uyarınca .. ve ..parsel sayılı taşınmazların satışının vaat edildiğini, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edildiğini, davalı Fatma’nın taşınmazları davalı İ.. H..’ya tapudan devrettiğini, davalı İ..H..nın kötüniyetli olduğunu ileri sürerek, taşınmazların adına tescilini istemiştir.
Davalı Fatma, zamanaşımı süresinin geçtiğini, tapuda malik olmadığından tarafına husumet yöneltilemeyeceğini, satış vaadi sözleşemesini düzenleyen vekilini tanımadığını, taşınmazları satmayı vaat etmediğini ve satış bedeli ödenmediğini; davalı İbrahim Hakkı ise zamanaşımı süresinin geçtiğini, tapu kayıtlarındaki satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinin üzerinden beş yıl süre geçtiğinden hükümsüz olduğunu, taşınmazları iyiniyetle edindiğini, davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, ..parsel sayılı taşınmazlar yönünden davanın kabulüne;.. parselin ifrazıyla oluşan .. parsel sayılı taşınmazlar yönünden davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davalı İ.. Ö.. vekili ile davacı vekili temyiz etmiştir.
1-Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve tüm dosya içeriğine göre davalı İ.. Ö.. vekilinin tüm, davacı vekilinin aşağıdaki bendin dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2-Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzeninin sağlanması düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.
Belirtilen ilke, TMK’nın 1023.maddesinde aynen “tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde hükme bağlanmıştır. Aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024.maddede “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki, tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.
Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüş ise, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, TMK’nın 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.
Somut uyuşmazlıkta, davacı, davalı Fatma ile 03.07.2000 günü düzenledikleri satış vaadi sözleşmesine dayanarak taşınmazların adına tescilini istemiştir. Davacının dayandığı sözleşme ..parsel sayılı taşınmazların tapu kaydına 12.07.2000 tarihinde şerh verilmiştir. Çekişme konusu ..parsel sayılı taşınmazlarda ise herhangi bir şerh bulunmamaktadır. Satış vaadi sözleşmesi 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26 ve TMK’nın 1009. maddelerine dayanılarak tapu kayıtlarına şerh verilebilir. Kişisel hak sağlayan satış vaadi sözleşmesi tapu kaydına şerh verilmekle ayni etkili hale gelir. TMK’nın 1009/2.maddesinde de bu satış vaadi şerhi o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı da ileri sürülebileceği belirtilmiştir. Kuşkusuz, Tapu Kanunu’nun 26.maddesi uyarınca tapuya şerh verilen satış vaadi sözleşmeleri şerh tarihinden itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmez ise tapu sicil müdürü veya memuru tarafından resen terkin edilir. 22.07.2013 gün ve 5150 sayılı Tapu Sicil Tüzüğü’nün 69.maddesinde terkinin, tescilin kendisine hak sağladığı kimsenin istemine ya da yetkili makam veya mahkeme kararına dayanılarak yapılacağı belirtilmiştir. Süresi geçtiği halde terkin edilmeyen satış vaadi sözleşmesi şerhi ayni hak kuvvetini yitirerek tekrar şahsi hak sağlar duruma dönüşür. Somut olayda, çekişme konusu bir kısım taşınmazlara 12.07.2000 tarihinde satış vaadi şerhi verilmiş, şerhin ayni etkisini yitirmesinden sonraki bir tarih olan 10.10.2008 günü taşınmazlar davalı İ..H..’ya satış yoluyla devredilmiştir. Bu durumda anılan davalının taşınmazları yolsuz olarak edinip edinmediği, başka bir deyişle TMK’nın 1023. maddesi uyarınca iyiniyetli olup olmadığının değerlendirilmesi gerekir. Sicilden terkini gerektiğinden ayni hak kuvvetini yitirerek şahsi hak sağlayan satış vaadi sözleşemesi şerhi yargılama sırasında dahi kayıtlarda göründüğünden TMK’nın 1020. Maddesinde düzenlenen tapu sicilinin aleniliği ilkesi uyarınca davalının sözleşmeden bilgisi olmadığını ve iyiniyetli olduğunu savunması bir değer taşımayacaktır. Zira satış vaadi sözleşmesi sadece ayni hak kuvvetini yitirmiş olup, geçerliliği kaybetmemiştir. Mahkemece, satış vaadi şerhi bulunan .. parsel sayılı taşınmaz ile ilgili istemin de kabulü gerekirken davalı İ.. Ö..’ün iyiniyetli üçüncü kişi olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.
Ayrıca, satış vaadi sözleşmesine konu .. parsel sayılı taşınmazın yargılama sırasında 10.08.2011 günü ifrazı sonucu ..sayılı parseller oluşmuştur. ..parsel sayılı taşınmazda hükmen paydaş olan Salih kızı, F.. Ç.. payı ifraz ile oluşan bu parsellere taşınmış ve 19.12.2012 tarihinde iştirakin feshi nedeniyle 1/640 oranında davalı Fatma adına tescil edilmiş ise de davalı Fatma’ın payı intikalen edindiği murisi Salih kızı, F.. Ç..nin hangi tarihte vefat ettiği dosyaya yansımamıştır. Anılan kişinin satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği 03.07.2000 tarihinden önce vefat ettiğinin anlaşılması halinde payın davacı adına tescili, aksi halde şimdiki gibi bu parsellere ilişkin istemin reddi gerekir. Dolayısıyla, Salih kızı, F.. Ç..’nin hangi tarihte vefat ettiği araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmelidir.
SONUÇ: Yukarıda (1.) bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının reddine; (2.) bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hüküm BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde davacı tarafa iadesine, 1.100 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalı İ.. Ö..’ten alınarak davacıya verilmesine, işbu kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 09.12.2014 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
Satış vaadine konu taşınmazın vaat borçlusu tarafından tapuda üçüncü kişilere satışına yasal bir engel yoktur. Satış vaadi sözleşmesi ilgilisine ancak kişisel hak sağladığından bu hak, kural olarak taşınmazı tapudan devralan mülkiyet hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Başka bir anlatımla, ayni hak ile şahsi hakkın yarışması halinde ayni hakka üstünlük tanınır.
Satış vaadi sözleşmesi 2644 sayılı Tapu Kanununun 26/5. maddesinden yararlanılarak tapuya şerh verildiğinde lehine şerh konulan kişinin sözleşme ile edindiği kişisel hakkı güçlenir, sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir hale gelir.
Tapu Kanununun 26. maddesinde; satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmişse şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse bu şerhin tapu sicil müdürü veya memuru tarafından re’sen terkin olunacağı belirtilmektedir. Ancak, sözleşmenin tapuya şerhinden itibaren beş yıl içinde satış sözleşmesi yapılmazsa kanun hükmüne rağmen uygulamada bu şerh re’sen terkin edilmemektedir. Yeni Tapu Tüzüğünün 69. maddesi gereğince şerhin terkini tescilin kendisine hak sağladığı kimsenin (somut olayda satış vaadi alacaklısı davacının) istemine ya da mahkeme kararına istinaden yapılabilecektir. Ancak, satış vaadi alacaklısı davacının aleyhine bir durum yaratacak şekilde ve kısa vadede kendiliğinden tapu kaydındaki şerhin kaldırılmasını istemesi beklenemeyeceğine göre tapudaki şerh Tapu kanununun 26. maddesi hükmü gereğince beş yıllık sürenin dolmasıyla yolsuz tescil haline gelerek kendiliğinden hükmünü kaybeder ve taşınmazı tapudan devralan üçüncü kişileri bağlamaz. Öğretide de aynı görüş savunulmakta, süreye bağlı şerhlerde sürenin dolmasıyla şerhin kendiliğinden hükmünü kaybedeceği ve taşınmaz malikinin tapu memurundan bu şerhin terkinini talep edebileceği belirtilmektedir. (Şeref Ertaş, Eşya Hukuku, Ankara-2004 5.Bası S.191)
Türk Medeni Kanununun 1020. maddesi hükmü gereğince, tapu sicilleri ilgisi olan herkese açık bulunduğundan kayıtlara düşülen şerh kural olarak taşınmaza sonradan malik olan kişileri de etkileyecektir. Ancak şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa şerh tamamen hükümsüz kalacaktır. Kanunda belirtilen beş yıllık süre geçtiğinden şerhin tapu memurlarınca re’sen terkin edilmemesinin bir önemi yoktur. Tüzük hükümleri de kanuna aykırı olamayacağından kanunun açık hükmüne dayanarak ve güvenerek taşınmazı tapudan devralan üçüncü kişilerin haklarının korunması gerekir. Kayıt maliki davalı üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığı ileri sürülmüşse, TMK’nın 1023. Maddesi gereğince bu iddianın da davacı yani satış vadi alacaklısı davacı tarafından kanıtlanması gerekir.
Bu itibarla; davalı İ.. Ö..’ün iyiniyetli olmadığı ispatlanamadığından dava konusu taşınmazların tamamı hakkında satış vaadi sözleşmesi gereğince açılan tapu iptali ve tescil isteminin reddine karar verilmesi gerekirdi.
Yukarıda açıklanan nedenlerle mahkemece .. sayılı parsel yönünden davanın reddine ilişkin olarak verilen karar yerinde olup hükmün bu parsel yönünden onanması, davanın kabulüne karar verilen .. sayılı parseller yönünden de davanın reddi gerektiğinden bu parsellere ilişkin hükmün bozulması gerektiği düşüncesinde olduğumuzdan sayın çoğunluk tarafından “beş yıl geçmesine rağmen malik tarafından terkin talebinde bulunulmaması nedeniyle kayıtlarda görünen satış vaadi sözleşmesi şerhi nedeniyle davalının sözleşmeden bilgisi olmadığı ve iyiniyetli olduğu savunmasının bir değer taşımayacağı” gerekçesiyle verilen kısmi onama ve davalı yönünden de bozma görüşüne katılmıyoruz.