YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/8034
KARAR NO : 2014/13743
KARAR TARİHİ : 02.12.2014

MAHKEMESİ : İnegöl 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
(Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla)
TARİHİ : 21/01/2014
NUMARASI : 2013/640-2014/67

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 18.10.2011 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine bozmaya uyularak yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 21.01.2014 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 02.12.2014 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. Ö.. M.. geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafın sözlü açıklaması dinlendi duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı, dava dışı yüklenici E.. A..ile 25.03.1999 günü düzenledikleri satış sözleşmesi uyarınca .. parsel sayılı taşınmazdaki .. numaralı bağımsız bölümü temlik alıp bedelini ödediğini, sözleşme gereği taşınmazın bitmiş olarak teslimi gerekirken natamam olarak teslim edildiğinden kendisinin tamamlayıp 1999 yılından bu yana tasarrufunda bulundurduğunu, arsa maliklerinin tapu kaydını devre yanaşmadığını ileri sürerek taşınmazın adına tescilini istemiştir.
Davalılar, yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmediğini, yükleniciden temlik alan dava dışı kişilerin arsa maliklerine payları oranında bedel ödemesi üzerine temlik aldıkları bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının devredildiğini, davacının noter ihtarına rağmen ödemesi gereken 20.000 TL bedeli ödemediği, davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmişlerdir.
Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Öncelikle, şahsi hak kavramı üzerinde durulması gerekmektedir. Bilindiği üzere hak, genel olarak kişilere hukuk tarafından tanınmış yetki olarak tanımlanabilir. Mutlak haklar ait oldukları şeyler üzerinde mevcut ve tekel halinde olan yetkilerdir. Nispi (şahsi) haklar ise sahibine bir borç ilişkisi dolayısı ile bir şeyin verilmesi, yapılması, yapılmaması gibi belli bir edimin yerine getirilmesini isteme yetkisi verir. Mutlak hakların maddi mallara ilişkin olanlarına ayni hak denir. Mutlak haklar herkese karşı ileri sürülebildiği halde şahsi haklar sadece borç ilişkisinin borçlusuna karşı ileri sürülebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye şahsi hak sağlar. Koşulları gerçekleşmiş ise kazandığı şahsi hakka dayanarak yüklenici arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Şahsi hak kazanan yüklenici bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve ancak yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.
Alacağın devri ve borcun üstlenilmesi Türk Borçlar Kanununun 183 ila 204. maddelerinde düzenlenmiştir. Alacağın devri, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızasının alınması gerekmez. Alacağın devri, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder. Borçlunun alacağın devrinden sonraki asıl muhatabı artık alacağı devralan kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için alacağın devri işleminden sonra borcunu, alacağı devralan kimseye ifa etmesi gerekir. Şu hale göre devir anına kadar borçlu bu işlemin dışında iken devir anından itibaren evvelki alacaklı devir işleminin dışına çıkmaktadır.
Alacağın devrinin, alacağı devredenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira alacağı devralan evvelki alacaklının (yüklenicinin) yerine geçmiş, borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü devralan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle devir işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat devir işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifa isteğine derhal uymak zorunda değildir. Gerçekten Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi hükmüne göre “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre devri öğrenen borçlu devir olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (alacağı devralan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Alacağın devrinin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, alacağını devreden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye devretmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Türk Borçlar Kanununun 97. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Somut uyuşmazlıkta, davacı kat irtifakı kurulu ..parsel sayılı taşınmazda çekişme konusu zemin kat ..numaralı mesken niteliğindeki bağımsız bölümü 25.03.1999 günlü sözleşmeyle yükleniciden temlik aldığı iddasıyla adına tescilini istemiştir. Davacı dayandığı temlik sözleşmesini sunmadığı gibi mahkemece, arsa malikleri ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de getirtilmemiştir. Bu nedenle, öncelikle varsa arsa malikleri ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile davacının dayandığı temlik sözleşmeleri getirtilerek konusunda uzman fen, inşaat, mimar bilirkişilerin katılımı ile çekişme konusu bağımsız bölümün bulunduğu taşınmazda keşif yapılarak yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirip getirmediğinin yukarıda yapılan açıklamalar gözetilerek saptanması, yüklenici arsa malikine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı kişisel hakkı davacıya temlik edemeyeceğinden bu eksik ve ayıplı iş bedelinin davalıların cevap dilekçesindeki beyanları da dikkate alınarak TBK’nın 97. maddesi uyarınca depo edilmesi için davacıya süre verilmesi ve oluşacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekir.
Mahkemece, yukarıda belirtilen açıklamalar doğrultusunda gerekli araştırma ve incelemeler yapılarak sonucuna göre bir hüküm kurulması, gerekirken eksik inceleme ile davanın reddi doğru görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz isteminin kabulüyle hükmün BOZULMASINA, 1.100 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine, işbu kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
02.12.2014 tarihinde oybirliği ile karar verildi.