YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/7906
KARAR NO : 2014/13298
KARAR TARİHİ : 24.11.2014

MAHKEMESİ : Uşak 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 11/03/2014
NUMARASI : 2010/263-2014/170

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 02.09.2010 gününde verilen dilekçe ile temliken tescil mümkün değilse tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; tapu iptali ve tescil davasının reddine, davacının bedele ilişkin davasının kabulüne dair verilen 11.03.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı M.. S.. vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı, davalıların murisi A.. O.. T..’a ait Uşak Merkez A.. Mah. 5.. ada .. parselde yer alan taşınmazı 4.4.1977 tarihinde satın aldığını, binanın yapımında iyi niyetli davrandığını, tapunun devredileceği olan inancı sebebiyle mevcut binayı yaptığını, binanın değerinin açıkça arzın değerinden yüksek olduğunu belirterek tapu kaydının iptali ile adına tescilini, bunun mümkün olmaması halinde ödediği bedeli ve binanın bedelini istemiştir.
Bir kısım davalılar, “04.04.1977 tarihli satış senedi altındaki mühür babamız A.. O.. T..’a aittir. İmar uygulamasından önce davacı üzerine alsaydı karışıklık çıkmayacaktı. Düzenleme ortaklık payını öderlerse tapuyu almalarına itirazımız yoktur” şeklinde beyanda bulunmuşlar, diğer davalılar davaya cevap vermemiştir.
Mahkemece, 5255 ada 1 sayılı parselde bulunan arsanın satışı konusunda 04.04.1977 tarihli sözleşmenin yapıldığı, bedelinin peşin ödendiği, ancak sözleşme resmi yazılı şekilde yapılmadığından geçersiz olduğu, bu durumda tapu iptali ve tescil koşullarının gerçekleşmediği, davacının ödediğini ispatladığı satış senedinde de peşin alındığı bildirilen 25.000 TL’nin dava tarihindeki ulaştığı değer olan 9.001,24 TL’yi davalılardan tahsilini isteyebileceği nedenleriyle davacının tapu iptali ve tescil isteminin reddine, bedele ilişkin davasının kabulü ile 9.001,24 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı M.. S.. vekili temyiz etmiştir.
Dava, TMK’nın 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminat isteğine ilişkindir.
TMK’nın 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;
TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
b)İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;
c)Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin
bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
Somut olaya gelince; davacının davalıların murisi A.. O. T..’dan 04.04.1977 tarihli senetle 2.. ada 8.. parsel sayılı taşınmazdan haricen 125 m2 yer satın aldığı, anılan parselin imar uygulaması ile 5.. ada 1 parsel numarasını aldığı, davacının taşınmazda 2 katlı ev inşa ederek oturmaya devam ettiği, 04.07.2012 tarihinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporuna göre binanın 49.728 TL, arsanın ise 19.304 TL değerinde olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda toplanan delillere ve tüm dosya kapsamına göre TMK’nın 724. maddesinde belirtilen temliken tescil koşulları gerçekleşmiştir.
Öte yandan davacı 04.04.1977 tarihli sözleşme ile davalıların murisinden bedelini ödeyerek 125 m2 yer satın almış olup adına tescilini talep ettiği dava konusu 5.. ada 1 parsel sayılı 193,04 m2’lik taşınmazdan geriye 68 m2’lik bir bölüm kalmaktadır. Bu kısmın davalının ekonomik olarak tasarrufuna elverişli bir miktar olmaması nedeniyle geriye kalan 68 m2’lik bölümün de dava tarihindeki rayiç değeri ek rapor ile belirlenerek davacı tarafından depo edildiği takdirde TMK’nın 724. maddesi gereğince davacı adına tescile karar verilmelidir.
Mahkemece, bu husus gözetilmeden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 24.11.2014 tarihinde oybirliği ile karar verildi.