YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/6187
KARAR NO : 2014/7154
KARAR TARİHİ : 29.05.2014
MAHKEMESİ : Gebze 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 20/12/2013
NUMARASI : 2012/116-2013/885
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 16.10.2009 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, kademeli tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 20.12.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesi gereğince tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat isteğine ilişkindir.
Davalılar, davacının iddiasının daha önce görülüp sonuçlanan Gebze 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/146 Esasında kayıtlı dava sırasında değerlendirildiğini, bu davanın da reddi gerektiğini savunmuştur.
Mahkemece davacının tapu iptal tescil isteminin reddine, tazminat isteminin kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekilinin temyizi üzerine Dairemizin 26.09.2011 tarihli 2011/8674 Esas 2011/10906 Karar sayıl ilamı ile onanmış, davacı vekilinin karar düzeltme talebinde bulunması üzerine, Dairemizin 17.01.2012 tarihli 2011/15616 Esas 2012/384 Karar sayılı ilamı ile onama ilamı kaldırılarak hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonunda davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü davalılar vekili temyiz etmiştir.
Türk Medeni Kanununun 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;
Türk Medeni Kanununun 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3.maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.
c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Somut olaya gelince; davacı dava konusu 34.. ada 8 parsel sayılı taşınmazı davalılardan haricen 16.01.2001 tarihinde 9.500 Dolara satın aldığını, 4.500 Dolarını ödediğini 10 yıldır zilyet olduğunu davalıların itirazda bulunmadığını taşınmaz üzerine iyiniyetli olarak bina yaptığını belirterek TMK’nın 724. maddesi dayalı temliken tescil olmadığı takdirde bina bedelinin ve davalılara ödemiş olduğu 4500 Doların 16.01.2001 tarihten işleyecek yasal faizi ile davalılardan tahsilini istemiştir. Mahkemece Dairemizin bozma ilamına uyulduğu halde bozma ilamı gereği tam olarak yerine getirilmemiştir. Mahallinde keşif yapılmadan davalılar tarafından açılan Gebze 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/146E 2008/220 Karar sayılı elatmanın önlenmesi kal ve ecrimisile ilişkin dava dosyasında bulunan 16.08.2005 tarihli bilirkişi raporundaki tespit edilen zemin değeri ve bina değeri TEFE endekslerine göre güncelleştirilerek bulunan değere göre temliken tescil talebinin kabul edilmesi doğru görülmemiştir.
Bu durumda mahkemece mahallinde keşif yapılarak arsa bedeli ve bina değeri belirlenerek ve yukarda belirtilen ilkeler ışığında araştırma yapılarak soncuna göre karar verilmelidir
Eksik inceleme ve araştırma ile karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, 29.05.2014 tarihinde oybirliği ile karar verildi.