YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/3004
KARAR NO : 2014/7061
KARAR TARİHİ : 28.05.2014
MAHKEMESİ : İstanbul 6. Tüketici Mahkemesi
TARİHİ : 09/07/2013
NUMARASI : 2012/221-2013/915
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 30.01.2012 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil olmaz ise tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; tapu iptali ve tescil davasının kabulüne dair verilen 09.07.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ve davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacının tapu iptali ve tescil olmaz ise rayiç bedelin tahsili isteğine ilişkindir.
Davalı arsa maliki dava konusu dairenin kendisine ait olduğunu ,davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, tapu iptali ve tescil davasının kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, taraf vekilleri temyiz etmişlerdir.
1-Yapılan yargılamaya,toplanan delillere ve mahkeme gerekçesine göre davacının temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.
2- Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.
Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder. Borçlunun temlikten sonraki asıl muhatabı artık alacağı temellük eden (devralan) kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra borcunu devralan kimseye ifa etmesi gerekir. Kural budur. Şu hale göre temlik anına kadar borçlu temlikin dışında iken temlik anından itibaren evvelki alacaklı temlik işleminin dışına çıkmaktadır.
Temlikin, temlik edenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir. Gerçekten Borçlar Kanununun 167. maddesi hükmüne göre “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Burada yüklenicinin eser sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğuna ilişkin bazı açıklamaların yapılması gerekmektedir. Genel olarak eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir sonucu meydana çıkararak onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin “eseri meydana getirme borcu” dayanağını Borçlar Kanununun 355. maddesinden alır. Anılan hükme göre; “İstisna bir akittir ki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibinin) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder.” Yasada “şey” olarak ifade edilen “eser”dir.
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez;
Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; Davacı, yüklenici N.. A..’dan 05.05.2005 tarihli harici sözleşme ile 8.. ada 1 parsel sayılı taşınmazda yapılan inşaatta giriş kattaki daireyi satın almıştır. Mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporlarında dava konusu yerin yükleniciye düşen 3 nolu bagımsız bölüm olduğu, inşaatın tamamlandığı ve inşaat sözleşmesinde iskan şartının bulunmadığı belirtilmiştir. Bunun üzerine mahkemece tapu iptali ve tescil davasının kabulüne karar verilmiştir. Ancak; arsa sahibi ile yüklenici arasında imzalanan 05.07.2004 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, binanın tamamen bitirilerek teslimin “anahtar teslimi” suretiyle yapılacağı yazılıdır. Anahtar teslimi kavramı iskan ruhsatının alınmasını da kapsar. Bu durumda mahkemece gerek duyulursa yerinde yeniden keşif yapılarak, ilgili Belediyeden de sorulmak suretiyle iskan ruhsatının verilip verilmediği, verilmemiş ise nedenleri sorulup saptanmalı, davacıya yapının genel iskanını almak üzere işin mahiyetine uygun süre tanınmalı ve yetki verilmeli, mülkiyet iddiasına dayalı istem bunun sonucuna uygun olarak değerlendirilmeli ve bir karar verilmelidir.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz isteminin reddine, davalı vekilinin temyiz itirazlarını kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde davalı tarafa iadesine 28.5.2014 tarihinde oybirliği ile karar verildi.