YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/2656
KARAR NO : 2014/6785
KARAR TARİHİ : 23.05.2014

MAHKEMESİ : İzmir 1. Tüketici Mahkemesi
TARİHİ : 03/10/2013
NUMARASI : 2013/107-2013/954

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 05/03/2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil; bileştirilen İzmir 2. Tüketici Mahkemesinin 2013/821 Esas sayılı dosyası ile davacı vekili tarafından davalılar aleyhine 11/06/2013 tarihinde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; asıl ve birleştirilen davaların kabulüne dair verilen 03/10/2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı B.. C.. vekili ile davalı S.S S.. Konut Yapı Kooperatifi tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davacı, davalı arsa maliki ile davalı yüklenici S.Y.. A.Ş. arasında 10.03.1991 tarihinde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tamamı yüklenicinin adi yazılı tarihsiz sözleşmeyle dava dışı kooperatife temlik ettiğini, temlik alan kooperatif üyesi dava dışı M..’a Foça Noterliğinde 12.04.2003 günü çekilen kur’a ile dava konusu bağımsız bölümün bırakıldığını, M.. ile Foça Noterliği’nde 19.08.2005 tarihinde düzenledikleri kooperatif üyeliğinin devri sözleşmesiyle dava konusu taşınmazı edinip, kooperatif üyeliğinin yönetim kurulu kararı ile kabul edildiğini, yüklenicinin arsa malikine karşı edimlerini yerine getirdiği halde tapunun devredilmediğini ileri sürerek, 1704 ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki (C) blok 3 numaralı bağımsız bölümün adına tescilini istemiştir.
Davalı arsa sahibi, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, davacının dava konusu taşınmazın tapusunu isteyemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalı B.. C.. vekili ile davalı S.S Siren Konut Yapı Kooperatifi vekili temyiz etmiştir.
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.
Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder. Borçlunun temlikten sonraki asıl muhatabı artık alacağı temellük eden (devralan) kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra borcunu devralan kimseye ifa etmesi gerekir. Kural budur. Şu hale göre temlik anına kadar borçlu temlikin dışında iken temlik anından itibaren evvelki alacaklı temlik işleminin dışına çıkmaktadır.
Temlikin, temlik edenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir. Gerçekten Borçlar Kanununun 167. maddesi hükmüne göre “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı
gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Burada yüklenicinin eser sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğuna ilişkin bazı açıklamaların yapılması gerekmektedir. Genel olarak eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir sonucu meydana çıkararak onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin “eseri meydana getirme borcu” dayanağını Borçlar Kanununun 355. maddesinden alır. Anılan hükme göre; “İstisna bir akittir ki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibinin) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder.” Yasada “şey” olarak ifade edilen “eser”dir.
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez.
Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; davalı arsa sahibi, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile kararlaştırılan edimlerini yerine getirmediğini ileri sürmüştür.
Davacının mülkiyet aktarımı isteminin değerlendirilebilmesi için mahkemece, yüklenicinin taraflar arasındaki 10.03.1991 tarihli arsa karşılığı konut inşaatı yapım sözleşmesi hükümlerine göre edimini eksiksiz olarak yerine getirip getirmediği tespit edilmeli, eserin tamamı yönünden getirildiği genel fiziki seviye bilirkişiye hesaplattırılmalı, geldiği fiziki seviyeye göre davalı arsa sahibinin ifaya zorlanıp zorlanamayacağı, yapı tamamlanmış ise yapı kullanma izin belgesi alınıp alınmadığı da tespit edilmeli, eksik işler var ise belirlenmeli, bunların bedelinin davalı arsa sahibine ödenmesi koşuluyla arsa sahibinin ifaya zorlanıp zorlanamayacağı saptanarak mülkiyet aktarımı istemi hakkında bundan sonra bir karar verilmelidir.
Mahkemece, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile kararlaştırılan tüm edimlerin taşınmazın tamamı yönünden yerine getirilip getirilmediği araştırılmadığından sadece dava konusu bağımsız bölüm üzerinde araştırma yapılarak eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz istemlerinin kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 23.05.2014 tarihinde oybirliği ile karar verildi.