YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/1625
KARAR NO : 2014/5029
KARAR TARİHİ : 14.04.2014
MAHKEMESİ : Samsun 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 05/07/2013
NUMARASI : 2013/41-2013/321
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 21.01.2013 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 05.07.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davalı, davaya cevap vermemiştir.
Mahkemece, dava konusu taşınmazın elbirliği mülkiyeti rejimine tabi olduğu, intikallerin yapılmadığı gerekçesiyle dava reddedilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5578 sayılı Kanunla değiştirilen 5403 sayılı Toprak
Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.
Burada öncelikle, elbirliği mülkiyetinin hukuki niteliği üzerinde durulması gerekmektedir. Türk Medeni Kanununun 701-703. maddelerinde elbirliği mülkiyeti “kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk, dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti elbirliği mülkiyetidir. Bu mülkiyette ortakların belirlenmiş payları olmayıp, her birinin ortaklığa giren malların tamamına yaygındır” şeklinde tanımlanmaktadır. Gerçekten, elbirliği mülkiyetinde hiçbir ortak için tasarruf edebileceği pay söz konusu değildir. Mülkiyet hakkı, elbirliği ile ortaklara aittir. Bir taşınmaz, elbirliği mülkiyetine tabi olsa da ortaklardan birinin ortaklık tasfiye edildiğinde kendisine düşecek olan tasfiye payına ilişkin olarak yapacağı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taahhüt sözleşmesi olarak geçerlidir. Fakat, sözleşmenin ifası ancak elbirliği mülkiyetinin sona ermesi halinde istenebilir. Ne var ki, elbirliği ortaklarının birbirine yaptıkları satış vaadi sözleşmesi geçerlidir. Çünkü, bu gibi durumlarda bir ortağın tasfiye payı azalmakta veya kalmamakta bu pay elbirliği mülkiyetinin diğer ortağının tasfiye payına ilave edilmiş olmaktadır.
Somut olayda, satış vaadi sözleşmesinde, satış vaadine konu payların ileride intikaller yapıldıktan sonra tapuda ferağ takririnin verileceği belirtilmiştir. Satış vaadi sözleşmesi yapıldıktan sonra 31.10.2010 tarihi itibariyle intikallerin yapıldığı anlaşılmıştır. Gerek satış vaadinde bulunan davalı gerekse davacı dava konusu taşınmazda elbirliği halinde malik olduklarından sözleşmenin ifa olanağı vardır. Bu itibarla mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken henüz intikaller yapılmadığından bahisle yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 14.04.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.