YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/14816
KARAR NO : 2015/10976
KARAR TARİHİ : 30.11.2015
MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 25.07.2008 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı temliken tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 25.03.2014 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_ K A R A R _
Dava, yüklenicinin temliki nedeniyle kazanılan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir.
Davalı …, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kabulü ile dava konusu bağımsız bölümün davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
Hükmü, bir kısım davalılar vekili ve davacı vekili temyiz etmiştir.
1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya kapsamına göre bir kısım davalılar vekilinin ve davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2-Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardandan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Yapılan bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; Arsa sahipleri ile dava dışı yüklenici …. arasında 28.06.1996, 03.07.1996, 08.07.1996 ve 25.07.1996 tarihlerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır.
Yüklenici Necati ile alt yüklenici arasında düzenlenen 07.02.1997 tarihli protokol uyarınca işin yapımını alt yüklenici olan davalı …..’ye devredildiği, davacının da alt yükleniciden dava konusu bağımsız bölümü temlik aldığı anlaşılmaktadır.
Dava konusu bağımsız bölüm bir kısım davalılar adına kayıtlıdır.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmişse de yapılan araştırma ve inceleme hüküm kurmaya elverişli değildir. Tapu kaydının iptali ile davacı adına tescil edilen dava konusu bağımsız bölümün halen tapuda maliki görünen davalılar bu daireyi bedelini ödeyerek kat maliklerinden satın aldıklarını ve iyiniyetli 3. kişi olduklarını savunmuşlardır. Bu durumda mahkemece TMK’nın 1023. maddesi uyarınca tarafların delilleri değerlendirilerek bağımsız bölümün maliki olan davalıların iyiniyetli olup olmadıkları belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekmektedir. Ayrıca mahkemece HMK’nın 297/1-c maddesine aykırı olarak gerekçesi de açıklanmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda 1. bentte yazılı nedenlerle bir kısım davalılar vekili ve davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine, 2. bentte yazılı nedenlerle hükmün BOZULMASINA, istek halinde temyiz harcının yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 günlük yasal süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 30.11.2015 gününde oybirliği ile karar verildi.