YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2013/15876
KARAR NO : 2014/2820
KARAR TARİHİ : 04.03.2014

MAHKEMESİ : Marmaris 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 29/01/2013
NUMARASI : 2009/183-2013/59

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 15.04.2009 ve 26.05.2009 gününde verilen dilekçeler ile yüklenicinin temlikine ve muvazaa iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil ikinci kademede tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; asıl ve birleştirilen davalardaki tapu iptali ve tescil isteminin kabulüne dair verilen 29.01.2013 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davalı A.. A.. vekili ile duruşmasız temyizi davalılar R.. E.., M.. O.. ve S.. D.. vekilleri tarafından istenilmekle tayin olunan 11.02.2014 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı A.. A.. ve vekili Av. Ö.. Ö.. ve davalı R.. E.. vekili Av. M.. Ö.. ile karşı taraf D.. S.. vekili Av. M.. A.., davacı F.. B.. ve M.. T.. vekili Av. S.. H.. ve davalı yüklenici şirket temsilcisi A.. U..A.. geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafların sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_ K A R A R _

Asıl davada davacı D.. S.. 4… parsel E blok, … kat .. no’lu dairenin; birleştirilen birinci davada davacı F.. B.. C blok, 1. kat .. no’lu dairenin, birleştirilen ikinci davada davacı M.. T.. A blok, … kat .. no’lu dairenin yüklenicinin temliki ve muvazaa iddiasına dayalı olarak tapu iptali ve tescili, ikinci kademede tazminat isteminde bulunmuşlardır.
Mahkemece; asıl ve birleştirilen davalarda mülkiyet aktarımı istemlerinin kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalı arsa sahibi A.. A.. vekili ile davalı R.. E.. vekili, davalı M.. O.. vekili ve davalı S.. D.. vekili temyiz etmiştir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yükleniciye şahsi hak sağlar. Yüklenici, eserin tesliminde hak edeceği bağımsız bölümlere özgülenen arsa payının tescilini doğrudan arsa sahibinden talep edebileceği gibi, şahsi hakkını Borçlar Kanunu’nun 162. maddesinden yararlanarak üçüncü kişilere de yazılı olması koşuluyla (BK.m.163) ve borçlunun (arsa sahibinin) rızası gerekmeksizin temlik edebilir. Davadaki istemin dayanağı, BK’nın 162. maddesidir. Ne var ki, davacıların (üçüncü kişilerin) tescil talebine muhatap olan ve sözleşmenin arsa sahibi bulunan tarafı (davalı arsa sahibi) temlik işlemini öğrenince, BK’nın 167. maddesinden yararlanarak temlik edene (yükleniciye) karşı haiz olduğu bütün def’ileri temellük edene davacılara (üçüncü kişilere) karşı da ileri sürebilir. Buna göre temliki öğrenen borçlu (arsa sahibi) temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Diğer taraftan TMK’nın 2. maddesi “herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz”. şeklindedir. Objektif iyi niyet olarak da tanımlanan ve dürüstlük kurallarını düzenleyen madde bütün hakların kullanılmasında dürüstlük kuralları çerçevesinde hareket edileceğini ve bir kimsenin başkasını zararlandırmak ya da güç duruma sokmak amacıyla haklarını kötüye kullanılmasını yasanın himaye etmeyeceğini belirtmiştir. Yine, BK’nın 18. maddesinde düzenlenen danışıklı işlem ise tarafların yaptıkları aktin hüküm doğurmaması ve görünüşteki akitten başka bir aktin hükümlerinin meydana gelmemesi hususunda anlaşmalarıdır. Gerek TMK’nın 2. maddesi ve gerekse sözü edilen BK’nın 18. maddesi birlikte değerlendirildiğinde, bir hakkın kullanılmasında gizlenen irade ile oluşan danışıklı işlemin üçüncü kişileri zararlandırma kastı da taşıyabileceğini göstermektedir.
Ayrıca hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ilerde kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzeninin sağlanması düşüncesiyle, satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat,
hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.
Belirtilen ilke, TMK’nın 1023. maddesinde de aynen “tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde hükme bağlanmış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. madde ise “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.
Tüm bu anlatılanlardan sonra somut olaya gelince;
Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici şirket ile davalı arsa sahibi A.. A.. arasında düzenlenen Marmaris 4. Noterliğinin 18.09.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici şirketin şahsi hakkını, 02.08.2007, 14.04.2008 ve 01.11.2007 tarihli sözleşmeler ile davacılara devretmesine ilişkin “alacağın devri” (temlik) sözleşmeleridir.
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.
Davaya konu olayın; temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Mahkemece, davalı arsa sahibinin ileri sürdüğü defileri (iskan, yaptığı harcamalara ilişkin fatura ve belgeleri) değerlendirilmeden hüküm tesisi doğru görülmemiştir.
Ayrıca, dava konusu taşınmazların son kayıt sahipleri davalılar R.. E.., M.. O.. ve S.. D..’in yükleniciden temlik alınan hakkın bertaraf edilmesi kastiyle ve kötüniyetle mülkiyeti kazandığı ileri sürüldüğünden, mülkiyet hakkı sahiplerinin davacıların sözleşmelerini bilmesi gereken kişilerden olup olmadığı hususundaki mahkemenin gerekçeli kararında belirtilen nedenler, son kayıt malikleri olan davalıların muvazaalı işlem sonucu taşınmazları edindiklerini ispat için yeterli değildir. Davacıların muvazaa iddialarına ilişkin tanıklarının kimler olduğu sorulup saptanarak, yöntemince
dinlenip özellikle son kayıt maliki davalıların taşınmazların alımına ilişkin beyanları sorulmalı ve davalıların ibraz ettikleri banka dekontları üzerinde de durularak tüm bunların sonucuna göre tapu maliki davalıların durumu değerlendirerek bir sonuca ulaşılmalıdır.
Açıklanan nedenlerle, eksik inceleme ve araştırma sonucu yazılı gerekçe ile hüküm tesisi doğru olmadığından, hükmün bozulması gerekmiştir.
Kabule göre de; 19.01.2010 tarihli oturumda davaya Tüketici Mahkemesi sıfatıyla bakılmasına karar verildiği anlaşılmakla, her ne kadar gerekçeli karar başlığında bu husus belirtilmemiş ise de yapılan yanlışlığın maddi hataya dayalı olduğundan bu hususa değinilmekle yetinilmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, 1.100 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalı yüklenici şirket ve davacı D.. S..’dan alınarak davalı A.. A.. ve davalı S.. D..’e verilmesine, 1.100 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalı yüklenici şirket ve davacı F.. B..’den alınarak davalı A.. A.. ve davalı M.. O..’a verilmesine, 1.100 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalı yüklenici şirket ve davacı M.. T..’dan alınarak davalı A.. A.. ve davalı R.. E..’a verilmesine, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatıranlara iadesine, 04.03.2014 tarihinde oybirliği ile karar verildi.