YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2013/14167
KARAR NO : 2014/4032
KARAR TARİHİ : 25.03.2014
MAHKEMESİ : İstanbul 12. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 09/10/2012
NUMARASI : 2006/505-2012/400
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 16.08.2006 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 09.10.2012 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 25.03.2014 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalılar vekili Av. E.. D.. ile davacı vekili Av. K.. H.. geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_K A R A R_
Davacı, dava dışı önceki malik ile düzenledikleri 19.01.1998 günlü satış vaadi sözleşmesi uyarınca maliki olduğu 11 parsel sayılı taşınmazdaki 3/4 oranındaki payının tamanının satışını vaat ettiğini, satış vaadi sözleşmesinin tapu kaydına şerh verildiğini, bedelin bir bölümünün ödendiğini bakiye bedel için yapılan icra takibi sonrasında 26.02.2003 günlü protokol düzenlediklerini, edimlerini yerine getirdiğini, taşınmazın adına tescili için 2004/199 Esas sayılı dosyasında açılan davada ihtiyati tedbirin tapu kaydına işlendiğini, satış vaadi borçlusunun mirasçılarının kötüniyetle taşınmazı davalılara devrettiğini ileri sürerek taşınmazın adına tescilini istemiştir.
Davalılar, tapu kaydında bir takyidat bulunmadığından tapuya güvenerek taşınmazı edindiklerinden, satış vaadinin ayni hak kuvveti taşımadığını, satış vaadinde bulunan davalıların murisinin sağlığında ortaklığın giderilmesi davası açıldığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalılar vekilleri ayrı ayrı temyiz etmişlerdir.
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat “hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.”
Belirtilen ilke, TMK’nın 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024.maddesindede “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplam düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.
Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüş ise, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, TMK’nın 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.
Somut uyuşmazlıkta, dava konusu 11 parsel sayılı taşınmazın 1/4 payı davacı, 12/32’şer payları ise davalılar adına kayıtlıdır. Davalılar bu payları 06.06.2006 günlü satış yoluyla adlarına tescil ettirmişlerdir. Görülmekte olan davanın dayanağı satış vaadi sözleşmesine dayanarak davacı Recep tarafından satış vaadi borçlusu K. H. Malhasian’a karşı Şişli 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2004/199 Esas sayılı davasında taşınmaz tapu kaydına ihtiyati tedbir kararı işlenmiştir. HUMK’nın 409. maddesi uyarınca açılmamış sayılmasına karar verilerek 01.02.2006 günü
kesinleşen anılan davadaki ihtiyati tedbir kararı şerhi taşınmazın davalılara devrinden bir gün önce 05.06.2006 tarihinde sicilden terkin edilmiştir. Davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesi de TMK’nın 1009. maddesi uyarınca tapu kütüğüne işlenerek ayni hak etkisi yaratması da sağlanmamıştır. Davalıların taşınmazın mülkiyetini edindikleri tarihte taşınmazın mülkiyetinin naklini engelleyici bir sınırlandırma bulunmadığı görülmektedir. Bu durumda öncelikle davalıların TMK’nın 1023. maddesi uyarınca iyiniyetli olup olmadıkları, TMK’nın 3. maddesi karşısında yararlarına geçerli bir tescilin sonuçları meydana gelip gelmeyeceği saptanmalıdır. Dolayısıyla, davalıların taşınmazı edinmekte kötüniyetli olup olmadıkları konusunda davacı ve davalıların iddia ve savunmaları ile karşılıklı olarak gösterdikleri deliller yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir.
Mahkemece, yukarıda yapılan açıklamalar bir yana bırakılarak eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 1.100 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 25.03.2014 tarihinde oybirliği ile karar verildi.