YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2013/13724
KARAR NO : 2014/1117
KARAR TARİHİ : 23.01.2014

MAHKEMESİ : Adana 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 28/03/2013
NUMARASI : 2010/24-2013/175

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 11.01.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; temliken tescil isteminin redddine, tazminat isteminin kabulüne dair verilen 28.03.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili ve davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, Türk Medeni Kanununun 724. ve 729. maddesi gereğince temliken tescil, olmadığı takdirde tazminat isteğine ilişkindir.
Davalı M.. H.. vekili, dava konusu taşınmazın devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlardan olup davacı iyiniyetli olmadığından davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davacının iyiniyetli olmaması nedeniyle temliken tescil isteminin reddine, 487.830,00 TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
Türk Medeni Kanununun 684 ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723 ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye
karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;
Türk Medeni Kanununun 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3. Maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.
c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Diğer taraftan, aynı kurallar TMK’nın 729. maddesi gereğince açılan temliken tescil davaları yönünden de geçerli olup bu tür davalarda da tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerine menkul niteliği taşımayan bitki dikilmiş olmalıdır. Bitkiyi dikenin (taşınmazı bağ ya da bahçe haline getirenin) iyiniyetli olması, diğer bir anlatımla zeminin kendisine ait olduğu ya da 05.07.1944 tarihli ve 12/26 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da belirtildiği gibi mülkiyetin ileride kendisine geçirileceği inancıyla hareket etmesi gereklidir. (Sübjektif koşul)
Dikilen ağaçlar ya da bağ zeminden açıkça daha fazla değer taşımalıdır. (Objektif koşul)
Dikilen şeylerin üzerinde bulunduğu arazi parçası, davalıya ait taşınmazın
bir kısmı üzerinde kalıyorsa, bu yerin ana taşınmazdan ifrazının mümkün olması gereklidir.
İptale konu olacak zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
Hükmü, davacı ve davalı vekilleri temyiz etmiştir.
1- Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davacı tarafından TMK ‘nın 724. ve 729. maddeleri gereğince temliken tescil isteminde bulunulmuş ise de iyiniyetli olduğu kanıtlanamadığından ayrıca iyiniyet koşulu gerçekleşmediğinden artık temliken tescil davalarında gerekli olan diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin aranmasına gerek bulunmadığından, dolayısıyla tapu iptali ve tescil talebinin reddedilmesinde bir usulsüzlük mevcut olmadığından davacının tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2- Davalı vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
Bu ilkeler ışığında somut olaya gelince; davacı, devletin hüküm ve tasarrufunda bulunan taşınmaza çiftlik evi, kuyu ve ahır yapmak ve ağaç dikmek suretiyle imar ve ihya ettiğini, bu nedenle açılan tapu iptal ve tescil davasının reddedildiğini, taşınmaz üzerine yapılan ağaç ve yapıların değerinin arazi değerinden fazla olduğunu belirterek TMK’nın 724. ve 729. maddeleri gereğince temliken tesciline olmadığı takdirde ıslah ile yapı ve ağaç bedeli olan 477.830,00 TL nin tahsiline karar verilmesini istemiştir. Mahkemece tapu iptali ve tescil davasının reddine, tazminat isteminin kabulüne karar verilmiştir. TMK’nın 723/son maddesinde “Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hakimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir” hükmü gereğince davacı iyiniyetli olmadığından hükmedilecek tazminat, malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçemeyecektir.
Mahkemece yerinde yeniden keşif yapılarak uzman bilirkişilere dava tarihi itibariyle malzemenin en az değeri tespit ettirilmeli, Türk Medeni Kanununun 4. maddesinin hakime tanıdığı takdir yetkisi de kullanılarak ödenmesi gereken tazminat miktarı tespit edilerek oluşan sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde rayiç değerine hükmedilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddine, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde davalı tarafa iadesine, 23.01.2014 tarihinde oybirliği ile karar verildi.