YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2012/391
KARAR NO : 2012/1732
KARAR TARİHİ : 13.02.2012
MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 24.10.2002 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, olmazsa rayiç değerin istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 01.10.2010 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede ise satış vaadine konu bağımsız bölümün dava tarihindeki rayiç değeri olan 40.000,00 TL’nin tahsili istemlerine ilişkindir.
Davalı yüklenici, yanıt vermemiş, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan … mirasçıları davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, dava kabul edilmiştir.
Hükmü, arsa sahibi mirasçılarından …, …, …, … ve … temyiz etmiştir.
Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden, davalılar arasında biçimine uygun düzenlenmiş 11.08.1996 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğu, bu sözleşmeye göre davalı yüklenici …’un davalıların mirasbırakanı …’nun maliki bulunduğu 6281 ada 12 sayılı parsel üzerine bir bina yapım işini yüklendiği, sözleşme gereğince yapıdaki 1 numaralı dükkan niteliğindeki bağımsız bölümün yükleniciye bırakılmasının kararlaştırıldığı, yüklenicinin kazandığı bu şahsi hakkı 02.09.2002 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle davacıya temlik ettiği, yapıda eksik işlerin bulunması ve geç teslimden kaynaklanan kira alacağı olduğu iddiasıyla arsa sahibi tarafından yüklenici aleyhine alacak iddiasıyla aynı yer 6.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2000/964 esasında kayıtlı olan davanın açıldığı, mahkemece binadaki
eksikliklerden dolayı 2.102,50 TL, gecikmeden kaynaklanan kira sebebiyle de 4.176,26 TL’nin davalı yükleniciden tahsiline karar verildiği ve hükmün Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiği anlaşılmaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, sözleşmenin yüklenici olan tarafına edimlerini yerine getirdiğinde üzerine bina yapılacak olan arsadan belli bir payın verilmesini gerektirir. Başka bir anlatımla, bu sözleşmelerdeki eserin bedeli bir miktar para değil, üzerine inşaat yapılacak olan binadaki bağımsız bölüm tapusudur. Yüklenici, arsa sahibinden kazanacağı şahsi hakkını doğrudan ona karşı ileri sürebileceği gibi, Borçlar Kanununun 162. vd. maddelerinden yararlanarak üçüncü bir kişiye de temlik edebilir. Davada dayanılan 02.09.2002 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gerçekte alacağın temliki işlemidir.
Bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç göstermeden yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir. Fakat, temlik işleminin yapıldığı esnada ona vakıf olamayan arsa sahibi, kendisinden ifa istenmesi halinde Borçlar Kanununun 167.maddesinden yararlanarak temlik işlemi yapılmamış olsaydı temlik edene karşı ne tür def’ileri varsa temellük edene karşı da dermeyan edebilir hale gelir. Somut uyuşmazlıktaki arsa sahiplerinin savunmaları Borçlar Kanununun 167.maddesine dayalıdır.
Bir sözleşmenin ifa ile bitmesi demek, sözleşme konusu eserin sözleşmeye fen ve amaca uygun yerine getirilmesi ve ifa olarak sözleşmenin diğer tarafına teslim edilmesi demektir. Bu şekilde yapılmayan her ifa kötü ifadır. Kötü ifanın sonuçlarına ise sözleşmenin yüklenici olan tarafı veya onun temlik ettiği üçüncü kişi (davacı) katlanmalıdır.
Bu genel anlatımlardan sonra eldeki davaya gelince;
Davalılar arasındaki 11.08.1996 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 10.maddesi hükmü, yapının “genel iskanının alınması” borcunu yükleniciye yüklemiştir. Yapıya genel iskan alınmadığı davalılar tarafından savunulduğundan, mahkemece öncelikle bu husus üzerinde durulmalı, gerek görülürse davacıya genel iskan alınmak üzere yetki ve uygun bir süre verilmeli ya da yapıya genel iskan verilmesinin engeli olup olmadığı yetkili merci olan belediyedeki işlem dosyasından da yararlanılarak keşfen bilirkişiye incelettirilmeli, bir engel bulunmadığı sonucuna varılırsa genel iskan giderlerinin ne olduğu yetkili merciden sorulmalı, bu bedel arsa sahiplerine ödenmek üzere davacıya depo ettirilmelidir.
Diğer taraftan, yukarıda belirtildiği üzere davalı arsa sahibi mirasbırakanı 11.08.1996 tarihli sözleşmeye dayanarak yapıdaki eksikliklerden ve
gecikmeden kaynaklanan alacaklarını dava edip lehine eksikliklerden ötürü 2.102,50 TL, kira alacağından dolayı da 4.176,26 TL’lık hüküm aldığından ve ifa talep eden davacı Borçlar Kanununun 167.maddesi gereğince bu tutarı da arsa sahibine ödemek zorunda bulunduğundan, bu miktar da davalı arsa sahiplerine ödenmek üzere davacıya depo ettirilmelidir. Zira, sözleşmenin ifa ile sonuçlanması belirtilen işlemlerin gerçekleştirilmesi halinde olanaklıdır.
Mahkemece değinilen bu hususlar gözden kaçırılarak, eksik inceleme ve araştırmayla istemin yazılı olduğu şekilde kabulü doğru olmadığından karar bozulmalıdır.
SONUÇ: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, 13.02.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.