YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2012/14799
KARAR NO : 2013/3587
KARAR TARİHİ : 12.03.2013
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 11.06.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine bozmaya uyularak yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 09.07.2012 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 12.03.2013 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. … geldi. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlenildi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R
Davacı, davalı babası … ile 14.04.1983 günü … 3. Noterliğinde düzenledikleri satış vaadi sözleşmesi uyarınca 67 parsel sayılı taşınmazın 8 dönümlük bölümünün satışının vaat edildiğini, 1983 yılından bu yana zilyet olduğu taşınmazın mülkiyetinin 16.11.2009 tarihinde davalı kardeşlerine nakledildiğini, davalıların taşınmazın kendisine ait olduğunu bildiklerini ileri sürerek 67 parsel sayılı taşınmazın 8 dönüme denk gelen payının ve içindeki evin adına tescilini istemiştir.
Davalılar, zamanaşımı süresinin geçtiğini, taşınmazın tek erkek evlat olan davacının kullanımına bırakıldığını, satış vaadi sözleşmesinin gerçekte bağış olup bedel alınmadığını ve sözleşmenin tarafları dışında kimsenin sözleşmeden bilgisi bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
Davanın kabulüne dair karar, Dairemizin 24.10.2011 günlü ve 2011/10028-12581 sayılı ilamıyla davaya konu olayda 3194 sayılı İmar Kanununun 18/son maddesinin uygulama yeri olup olmadığının araştırılması gerektiği gerekçesiyle bozulmuştur.
Mahkemece, bozma kararına uyularak davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
2012/14799-2013/3587 -2-
Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5578 sayılı Kanunla değiştirilen 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.
Somut olayda, davacı davalılardan … ile … 3.Noterliğinde düzenledikleri satış vaadi sözleşmesi dayanmıştır. Anılan sözleşmede, 67 parsel sayılı taşınmazın doğu-kuzey cephesinden 8 dönüm yer ile bu alan içindeki iki oda bir salondan ibaret ahşap evin satışı vaat edilmiştir. Tapu kaydından, dava konusu 34.400 m2 yüzölçümündeki 67 parsel sayılı taşınmazın tapuda davalı … adına kayıtlı iken mülkiyetinin 16.11.2009 günü 1/6’şar paylı olarak diğer davalılara nakledildiği; muhdesat bilgileri sütunundan da üzerindeki ahşap evin 1973 yılında yapıldığı anlaşılmaktadır. … Belediye Başkanlığının dosya içerisindeki cevabi yazısı ile dava konusu taşınmazın belediye sınırları içerisinde kaldığı ve imar planı bulunmadığı bildirilmiştir.
Taşınmazı satın alma yoluyla edinen davacı dışındaki …’ın
diğer çocuklarının hukuki durumunun TMK’nun 1023 ve 1024. maddeleri uyarınca değerlendirilmesi gerekir.
Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzeninin sağlanması düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat, hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.
Belirtilen ilke, TMK’nun 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü
2012/14799-2013/3587 -3-
kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde hükme bağlanmış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddede “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplam düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.
Somut uyuşmazlıkta, 67 sayılı parselin malikleri olan davalıların mülkiyeti, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan hakkın bertaraf edilmesi kastiyle ve kötüniyetle kazandıkları ileri sürülmüştür. Davacı ve davalılar kardeş olup, taşınmazın mülkiyetini davalılara nakleden de tarafların babasıdır. Taşınmaz belediye sınırlarında kaldığı gibi tarafların kardeş olmaları da dikkate alındığında davalı maliklerin satış vaadi sözleşmesini bilmediklerini ileri sürmeleri hayatın olağan akışına aykırı olup TMK’nun 1023. maddesi uyarınca iyiniyetli oldukları kabul edilemez.
Ancak, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi uyarınca dava konusu taşınmazda pay tescilinin olanaklı olup olmadığı, daha açığı sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığı araştırılmamıştır. Anılan yasa uyarınca yapılacak araştırma sonucunda pay tescili olanaklı olduğu belirlenmesi halinde sözleşmenin ifa olanağının bulunduğundan davacının isteminin hüküm altına alınması; aksi halde sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekir.
Mahkemece, yukarıda açıklanan olgular çerçevesinde yapılacak inceleme ve araştırma sonucu bir karar verilmesi yerine yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, 990 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 12.03.2013 tarihinde oybirliği ile karar verildi.