YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2012/14193
KARAR NO : 2013/1649
KARAR TARİHİ : 06.02.2013
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 18.09.2007 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, mümkün olmadığı takdirde tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın davalı … yönünden HUMK’nın 409/5. maddesi uyarınca açılmamış sayılmasına, diğer davalılar yönünden reddine dair verilen 26.01.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili ve bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminat isteğine ilişkindir.
Bir kısım davalılar vekili, sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davalı … hakkındaki davanın açılmamış sayılmasına, diğer davalılar yönünden de dava konusu taşınmazlar elbirliği mülkiyetine tabi olduğundan satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili, bir kısım davalılar vekili temyiz etmiştir.
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 5578 sayılı Kanunla değiştirilen 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.
Somut olaya gelince;
Davacının dayanağı 14.08.1972 tarihli satış vaadi sözleşmesinde, satış vaadinde bulunan davalı … dışındaki davalılar murisi … “…… 1. Noterliği’nin 23.07.1971 tarih ve 9748 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile …’dan satın almış olduğu 570 ada 3, 556 ada 2 parsel numarası ile kayıtlı gayrimenkullerdeki hissesinden 500 m2 lik kısmını” davacıya satmayı vaat ettiğini belirtmiştir.
23.07.1971 tarihli satış vaadi sözleşmesinde, vaadde bulunan …’un “….570 ada 3, 556 ada 2 parsel numarası ile kayıtlı gayrimenkullerdeki hissesini 5 hisse itibar ederek 5 hisseden her iki parselde 1 hissesini kendisinde bırakarak bir hissesini oğlu …’a, bir hissesini oğlu …a, bir hissesini kızı…’a, bir hissesini kızı…’ye sattığı” yazılıdır.
… Kadastro Mahkemesinin 2003/27 Esas 2004/19 sayılı ve 31.07.2006 kesinleşme tarihli kararı ile 556 ada 2 ve 570 ada 3 parsel sayılı taşınmazların …’un mirasçıları İclal Karamık, …, … mirasçıları ile vaat borçlusu … vd kişiler adlarına tesciline karar verilmiştir.
Dosyanın incelenmesinden, satış vaadi sözleşmesine konu 556 ada 2 ve 570 ada 3 sayılı parsellerden imar uygulaması sonucu oluşan ve bilirkişi tarafından dava konusu olarak belirlenen taşınmazların (3701 ada 2 sayılı parsel dışında) tapu kayıtlarında satış vaadinde bulunan … oğlu … adına paylı mülkiyet şeklinde kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satış vaadinde bulunması halinde elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez ise de satış vaadinde bulunan, paylı maliklerden birisi olduğundan ve
davacı tarafından mirasçılarına yönelik olarak dava açıldığından sözleşmenin ifa olanağı mevcuttur. Bu nedenle mahkemece taşınmazların elbirliği mülkiyetine konu olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Mahkemece, belirtilen hususlar gözardı edilerek satış vaadine konu taşınmazın elbirliği mülkiyetine konu olması nedeniyle ifa olanağı bulunmadığından bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.
Kabule göre de, asıl taleple ilgili olarak davanın reddine karar verilmesine rağmen davacının ikinci kademedeki terditli taleplerinden olan tazminat isteği yönünden herhangi bir değerlendirme yapılmadan ve gerekçe gösterilmeden davanın reddine şeklinde hüküm kurulması yerinde değildir.
SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının yukarıda açıklanan nedenlerle kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre bir kısım davalılar vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 06.02.2013 tarihinde oybirliği ile karar verildi.