YARGITAY KARARI
DAİRE : 14. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2007/5237
KARAR NO : 2007/6389
KARAR TARİHİ : 28.05.2007

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 3.2.2006 gününde verilen dilekçe ile temliken tescil isteğine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 9.2.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, 241 parselden ifraz sonucu oluşan 887 parselde kayıtlı taşınmaza davacının davalı annesinin iznine bağlı olarak 1986 yılında yapılan ev ve müştemilatının arsa değerinden yüksek olması nedeniyle Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanılarak temliken tescil istemiyle açılmıştır.
Davalı davanın reddini savunmuş, Mahkemece, davalının davacı oğluna taşınmazı sadece kullanmak üzere verdiği gerçekte malik kılma iradesinin olduğunun kanıtlanamadığı bu nedenle davacının iyiniyetli olmadığı gerekçesi ile dava reddedilmiştir. Hüküm davacı vekili tarafından temyiz etmiştir.
Tüm dosya kapsamından 887 parsel üzerindeki yapıların davacı … tarafından yapıldığı anlaşılmaktadır.
Burada öncelikle davanın konusu olan iyi niyetli malzeme malikine başkasına ait arazi üzerinde bina yapması halinde yasanın tanıdığı hakların ne olduğu hususu üzerinde durulmalıdır.
Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesinde yer alan “hukuk düzeninin sınırları içinde” ibaresi ; malikin kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkisinin sınırsız olmadığını göstermektedir. Mülkiyet hakkına getirilen
sınırlamaların bir kısmı, kamu yararını koruma amacıyla (Anayasa m.35 II) kamu hukukunca, bir kısmı ise kişilerin çıkarlarını korumak için özel hukukça konmuş bulunmaktadır (Prof.Dr.Şeref Ertaş.Eşya Hukuku.Ankara 2002 sh.205).
Davacının davadaki isteminin dayanağı, Türk Medeni Kanunun 724. maddesidir. Anılan hükme göre ” yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir ” Görülüyor ki, bu hükümle kişilerin çıkarlarını korumak için özel hukukça mülkiyet hakkına sınırlama getirilmiş yasanın aradığı bazı koşulların gerçekleşmesi halinde mülkiyet hakkı sahibinin arzla ilgisi kesilerek yapı sahibine arazinin mülkiyetini talep yetkisi tanınmıştır.
Demek oluyor ki, yasanın malzeme sahibine tanıdığı ilk hak; yapının kullanım alanı mülkiyetinin adına geçirilmesini talep hakkıdır. Malzeme sahibinin arazi mülkiyetinin kendisine geçirmesi için aranan şartlar ise aşağıdaki gibidir;
a-Malzeme maliki iyiniyetli olmalıdır.
Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanunun 3. maddesinde hükme bağlanan subjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın bilebilecek durumda olmamasını, ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder. Malzeme malikinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır.Ne var ki, 14.02.1951 tarih 17/1 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü, bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
b-İkinci koşul ise; yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.
Bu koşul dava gününe ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır.
Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme malikinin elde edeceği yararlardan daha fazla ise, inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar (Prof.Dr.Şeref Ertaş.Eşya Hukuku.Ankara.2002.sh.333).
c-Üçüncü koşul; yapıyı yapanın (Malzeme malikinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için lazım olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde meydana gelecek noksanlıklar varsa bunların ve taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedelinin arsa sahibine ödenmesine karar verilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir. Aslında bu son iki koşulun yekdiğerinden ayrı düşünülmesi olanaksızdır.
Bütün bunlardan ayrı; bu koşulların gerçekleşmesi halinde malzeme sahibinin mülkiyete yönelik isteğinin kabulü için, daha önce malzemenin sökülüp kaldırılmasının talep edilmemiş veya edilmişse talebin reddedilmiş olması ve malzeme malikinin de Türk Medeni Kanunun 723. maddesi uyarınca tazminat talep etmemiş olması gerekir (Prof.Dr.M.Kemal Oğuzman-Prof.Dr.Özer Seliçi, Eşya Hukuku İstanbul 2006 sh.397). Çünkü tercihini bedel (tazminat) doğrultusunda kullanan malzeme maliki sonradan bundan vazgeçerek tescil talebinden bulunamaz.
Hemen belirtmek gerekir ki, temliken tescil isteme hakkı ancak yapı yapıldığı sıradaki taşınmazın maliki veya onun mirasçıları olan kişiye karşı açılacak davada ileri sürülebilecek bir kişisel haktır. Gerçekten arazi mülkiyetinin başkasına geçmesi halinde malzeme sahibi yeni malike karşı tescil talebinde bulunamayacağı gibi inşaat sebebiyle masraf dahi isteyemez. (15.05.1957 tarih 11/9 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı.-Prof.Dr.Kemal T.Gürsoy,Fikret Eren,Erol Cansel.Türk Eşya Hukuku.Ankara 1978.sh.613) Yenilik doğurucu nitelikteki bu dava sonunda verilen kararın kesinleşmesinden sonra kişisel hak ayni hakka dönüşür. Kuşkusuz temliken tescil davasının kabulü için taşınmazın ifrazı gerekiyorsa yasalara göre ifrazın olanaklı bulunması da gerekecektir.
Malzeme maliki koşulları varsa arazi malikinden arsa ve inşaatın mülkiyetinin geçirilmesini isteyebileceği gibi tazminat talebinde de bulunabilir.
Malzeme malikinin ikinci hakkı tazminat talebidir.
Yapılan açıklamaların ışığında somut olaya tekrar dönüldüğünde;
887 parsel üzerindeki yapının davacı … tarafından taşınmazın maliki davalı annesi …’in izin vermesi üzerine yapıldığı tüm dosya kapsamı ile sabittir. Diğer taraftan yapıların arsa değerinden daha fazla değer taşıdığı, böylelikle objektif koşulunda gerçekleştiği, yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucu saptanmıştır. Böyle olunca Mahkemece, arsa değeri davalı kayıt malikine ödenmek üzere mahkeme veznesine depo ettirilmeli, dava kabul edilerek 887 parsel sayılı taşınmaz davacı … adına tescil edilmelidir.
Mahkemece delillerin takdirinde yanılgıya düşülerek yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından karar bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatırana iadesine, 28.05.2007 gününde oybirliği ile karar verildi.