YARGITAY KARARI
DAİRE : 13. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2018/5867
KARAR NO : 2018/10469
KARAR TARİHİ : 08.11.2018
MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi
Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabul kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.
KARAR
Davacı, davalı ile imzalanan 12.04.2010 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile 115.000,00 TL bedelle bir adet dairenin satışının kararlaştırıldığını, sözleşmenin noterde düzenlenmeyip adi yazılı şekilde yapıldığından geçersiz olduğunu ve geçersiz sözleşme nedeni ile vadeye bağlı bir borcun söz konusu olmadığını, davalının edimini yerine getirmediğini ve inşaata dahi başlamadığını, davalıya toplam 85.000,00 TL ödeme yaptığını ve sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca ödediğinin iadesi amacı ile davalı hakkında başlattığı takibin davalının haksız itirazı ile durduğunu ileri sürerek itirazın iptaline ve inkar tazminatına karar verilmesini istemiştir.
Davalı, 06.01.2009 tarihli düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yaptığı inşaatta yüklenici sıfatı ile kendisine düşecek 9 no’lu bağımsız bölümden kaynaklı şahsi hakkını satış vaadi sözleşmesi ile devrettiğini, yüklenici olduğundan davacı ile arasındaki sözleşmenin alacağın temliki hükmünde ve geçerli olduğunu, sözleşmenin 5. maddesi uyarınca teslim için taahhüt edilen sürenin dolmadığını savunarak davanın reddine ve kötüniyet tazminatına karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile davalının … 4.İcra Müdürlüğünün 2010/17414 sayılı dosyasına yaptığı itirazın iptali ile takibin asıl alacak miktarı olan 85.000,00 TL olmak üzere toplam 86.916,25 TL üzerinden devamına, asıl alacak miktarı olan 85.000,00 TL üzerinden %40 icra inkar tazminatının davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1-Davacı eldeki dava ile davalı ile aralarındaki adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedeni ile davalıya … olduğu 85.000,00 TL’nin iadesi için davalı hakkında başlattığı takibe vaki itirazın iptalini istemiştir. Davalı, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile kendisine düşen bağımsız bölümlerden bir tanesinin satışına ilişkin sözleşmenin alacağın temliki hükmünde olduğundan geçerli olduğunu ve teslim için öngörülen sürenin dolmadığını savunarak davanın reddini istemiştir. Mahkemece, dairenin yüklenici davalıya isabet ettiğine dair bir belge bulunmadığı, davaya konu edilen dairenin 25/05/2011 tarihinde dava dışı Mehmet Ali Maden adına tescil edilmiş olduğu, bu durumda davaya konu edilen taşınmazın davacıya tesliminin fiilen mümkün olmadığı ve ayrıca resmi şekilde düzenlenmeyen 12.04.2010 tarihli sözleşmenin geçersiz olması sebebiyle tarafların ancak verdiklerini geri isteme hakkının olduğu gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
Tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, TMK’nun 706, TBK’nun 237, Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60.maddeleri gereği geçerlilik koşuludur. Dolayısıyla, yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Öte yandan, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay’ın kökleşmiş uygulamasına göre tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu’nun 183 ve sonraki maddelerinde düzenlenen “alacağın temliki” hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir “alacağın temliki” sözleşmesi bulunur. Türk Borçlar Kanunu’nun 184. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; “alacağın temliki” hükmünde olan böyle bir sözleşme de, hukuken geçerlidir. Bu durumda, temlik alan (alıcı), temlik edene (satıcıya) karşı, geçerli bir satış sözleşmesinden doğan tüm yasal haklarını talep edebilir.
Davalı, yüklenici sıfatı ile imzaladığı 06.01.2009 tarihli düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği kendisine düşen 9 numaralı bağımsız bölümün satışının kararlaştırılmış olması nedeni ile davacı ile imzalamış olduğu 12.04.2010 tarihli sözleşmenin geçerli olduğunu savunmasına karşın, Mahkemece yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda söz konusu kat karşılığı inşaat sözleşmesi getirtilerek davalının savunması üzerinde durulmamış ve sözleşmenin bu kapsamda geçerliliği değerlendirilmemiştir. Öte yandan dava konusu daire dava tarihi olan 24.08.2010 tarihinden sonra, 25.05.2011 tarihinde dava dışı üçüncü kişiye satmıştır. O halde Mahkemece, davalının dayandığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi incelenerek davalının geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği kendisine düşen bir bağımsız bölümü satıp satmadığının tespit edilmesi ve buna göre dava konusu sözleşmenin geçerliğinin değerlendirilmesi, sözleşmenin geçerli olduğunun tespit edilmesi halinde dava konusu sözleşme hükümleri değerledirilerek ve dava konusu taşınmazın dava tarihinden sonra üçüncü kişiye satılmış olduğu da gözetilmek sureti ile bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
2-Bozma nedenine göre davalının sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle temyiz edilen kararın davalı yararına BOZULMASINA, 2. bentte açıklanan nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan 1.568,30TL harcın istek halinde iadesine, HUMK’nun 440/I maddesi uyarınca tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 08/11/2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.