YARGITAY KARARI
DAİRE : 13. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/26579
KARAR NO : 2014/28734
KARAR TARİHİ : 25.09.2014
MAHKEMESİ : İstanbul 2. Tüketici Mahkemesi
TARİHİ : 05/03/2014
NUMARASI : 2011/556-2014/262
Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacılar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.
KARAR
Davacılar, 18.04.2002 tarihli “S..Y.. Palmiye Evleri Satış Sözleşmesi” ile davalıdan Ümraniye ilçesi .. ada .. parselde yapılacak olan .. kat, .. numaralı daireyi satın aldıklarını, davalı tarafından verilen ilanlarda, satış maketlerinde ve planlarda basketbol sahaları, tenis sahaları, çocuk oyun alanları, büfe, çocuk kulübü, personel yeri, otoparklar, yüzme havuzları, jimnastik salonu, kaffe ve diğer peyzaj ve sosyal alanların etrafı çevrili site içinde gösterildiğini, ancak yapılan araştırma sonucunda da bu sosyal tesislerin kamuya ait arazi içerisinde bulunduğunun anlaşıldığını, sözleşmenin gereği gibi ifa edilmediğini, bu durumun eksik ve ayıplı işler kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini, açıklanan nedenle konutlarının değer kaybettiğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 3.000,00- TL bedel indirimi ve tazminatın teslim tarihinden itibaren işleyecek değişken reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemişlerdir.
Davacılar vekili 07/08/2012 havale tarihli dilekçesi ile davasını ıslah ederek 11.580,00 TL tazminatın davalıdan tahsili ile müvekkiline ödenmesini talep etmiştir.
Davalı S.. A.., talebin zaman aşımına uğradığını, davacıya satılan malda herhangi bir ayıbın bulunmadığını,.. parselin mülkiyet alanının baştan beri 44.078,94 m2 olduğunu, süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığını, eksik ve ayıp bulunmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, süresinde ayıp ihbarı olmadığından davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacılar tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dava, satış esnasında sunulan projede ve tanıtımlarda belirtilen ancak eksik yapılan işler nedeni ile davacıların satın aldığı dairede oluşan değer kaybının ödetilmesi talebine ilişkindir. “S.. Y..Palmiye Evleri” adlı proje kapsamında yapılacak konutların satışına ilişkin ilanlarda, reklam ve tanıtım broşürlerinde, satış maketlerinde, otopark, futbol, voleybol, basketbol sahaları ve tenis kortu, çocuk oyun parkı, kapalı çocuk kulübü, büfe ve lokal olmak üzere çeşitli tesislerin etrafı çevrili site içinde bulunacağının belirtildiği, ne var ki taahhüt edilen bu sosyal tesislerin mülkiyeti Ümraniye Belediyesi’ne ait .. ada ..parsel üzerinde inşa edildiği dosya içeriğinden anlaşılmaktadır. Davalı S.. A.., her ne kadar vaat ettiği sosyal tesisleri taahhüdüne uygun biçimde tam ve eksiksiz inşa ettiğini, davacının yararlanmasına hiçbir engel bulunmadığını, bu spor kompleksinin sadece site sakinlerine özel ve münhasıran onların kullanımına açık olacağı taahhüdünde bulunmadıklarını savunmuşsa da; “S.. Y.. Palmiye Evleri” projesinin vaziyet planında, ilanlarında, tanıtım maketlerinde ve broşürlerinde sosyal tesislerin etrafı çevrili site içinde gösterilmesi ve inşa edildikten sonrada etrafı çevrilerek site alanına dahil edilmesi sureti ile davacılarda bu yerlerin siteye ait olduğu intibaı uyandırılmıştır. Dolayısıyla, söz konusu sosyal tesislerin, mülkiyeti Ümraniye Belediyesi’ne ait olan ..ada ..parsel üzerinde yapılmış olması, alıcının satın alma kararını etkileyen, taşınmazın değerini azaltan bir husus olup, edimin ifasındaki bu yöne ilişkin eksiklik nedeniyle satıcının alıcıya karşı sorumlu olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece, sosyal tesislerin Ümraniye Belediyesi’ne ait taşınmaz üzerine yapılmış olması, “açık ayıp” olarak nitelendirilip, davacıların konutu teslim aldıktan sonra 4077 Sayılı Kanunun 4. maddesinde öngörülen 30 gün içerisinde davalıya yapılmış ayıp ihbarı bulunmadığından davanın reddine karar verilmişse de, dava konusu olayda 4077 sayılı yasada düzenlenen “ayıplı ifa” değil “eksik ifa” söz konusu olup, 4077 sayılı Yasanın 30. maddesine göre, bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki dava konusu eksiklikler nedeniyle davacıların 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebileceği kabul edilmelidir. (Bkz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 23.11.2011 gün, Esas No: 2011/13-350, Karar No: 2011/700 Sayılı İlamı)
Satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde, “mutlak metod”, “nisbi metod” ve “tazminat metodu” adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan “nispi metod” olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. (Bkz. 13.HD. T.26.12.1997, E.1997/7580; K.1997/10870) Bu metoda göre; satış tarihi itibariyle satılanın, ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın, satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile, ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır.Hal böyle olunca mahkemece işin esası incelenerek, konusunda uzman kişilerden oluşturulacak bilirkişi heyeti aracılığı ile, davacıların isteyebileceği bedel indirimi miktarının taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli raporla tespit edilmesi ve bu değer farkının ödetilmesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
2-Bozma nedenine göre davacıların sair temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1.bentte açıklanan nedenlerle hükmün, temyiz eden davacılar yararına BOZULMASINA, 2. bentte açıklanan nedenlerle davacıların diğer temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına, 25.9.2014 gününde oybirliğiyle karar verildi.