YARGITAY KARARI
DAİRE : 13. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/23259
KARAR NO : 2014/36617
KARAR TARİHİ : 20.11.2014

MAHKEMESİ : Kayseri 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 12/06/2013
NUMARASI : 2012/102-2013/372

Taraflar arasındaki eksik ifa ve ayıp davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı apartman yönetimi, asıl davada; kat malikleri olarak bağımsız bölümleri, arsa sahibi olan davalıdan satın aldıklarını, davalının kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yaptırdığı inşaatta, “elektrik abonmanlığı, doğalgaz abonman ve sayacı, doğalgaz kolon hattı, pencere ahşapları, dış cephe boya ve yalıtımı, çatı yalıtımı, merdiven korkulukları, yangın merdiveni, sığınak, kazan dairesi, hidrofor, kapıcı dairesi, mesken tapusu gibi hususlarda eksiklik ve ayıpların bulunduğunu, bu eksikliklerin davalıya ilk günden beri ihbar edilmesine rağmen giderilmediğini ileri sürerek şimdilik 15.000.00.TL’nın, yargılama sırasında verilen 22.04.2010 tarihli ıslah dilekçesi ile toplam 55.138.24.TL’nın davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Birleşen davada; her bir kat maliki, davalı arsa sahibi ve yüklenici Kooperatif aleyhine asıl davada alınan bilirkişi rapor ve ek raporları ile belirlenen ayıp ve eksikliklerin her bağımsız bölüm hissesine düşen 3.675.88.TL’nın davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı, asıl davada, kat malikleri adına apartman yönetiminin dava açma hakkı olmadığını ayrıca ayıp ihbarının süresinde yapılmadığını, birleşen davada ise, ayıp ihbarının süresinde yapılmadığını, sorumluluğun müteahhide ait olduğunu belirterek asıl ve birleşen davaların usulden ve esastan ayrı ayrı reddini dilemiştir.
Mahkemece, asıl davada, davanın kabulü ile 3.675.00.TL’nın davalı arsa sahibinden alınarak davacı O.. A..’a verilmesine, birleşen davalarda, davalı yüklenici Kooperatif aleyhine açılan davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine, davalı arsa sahibi yönünden ayıplı işlere ilişkin talebin zamanaşımı nedeniyle reddine, eksik işler yönünden ayrı ayrı 3.038.89.TL’nın davalı arsa sahibinden alınarak davacı kat maliklerine verilmesine, karar verilmiş; hüküm davalı arsa sahibi H.. K.. tarafından temyiz edilmiştir.
1.Asıl dava yönünden; Dava, D.. Apartmanı .. Blok yönetimi tarafından açılmıştır. Eksik işler ve ayıp nedeniyle dava açma hakkı bağımsız bölüm malikine aittir. Bu tür davalarda her bir bağımsız bölüm maliki ancak satıcı olan davalıya karşı aralarındaki akdi ilişkinin varlığını ispat etmek ve süresi içerisinde ayıp ihbarında bulunarak kendi arsa payı ile sınırlı olarak talepte bulunabilir. Davacı Blok Yönetiminin bu talepler yönünden aktif husumet ehliyeti yoktur. Davanın, aktif husumet yokluğu nedeniyle reddi gerekirken mahkemece, yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
2-Birleşen davalar yönünden; Dava, davalı arsa sahibinin davalı yüklenici ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve mahal listesinde belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile davacının bağımsız bölüm hissesine düşen bedelin ödetilmesi istemine ilişkindir.
Mahkemece, alınan bilirkişi rapor ve ek raporunda açıklandığı üzere, elektrik abonmanlığı, doğalgaz abonelik, kolon ve sayaçları, ısı yalıtımı, çatı yalıtımı, yangın merdiveni, sığınak, kazan dairesi, hidrofor, kapıcı dairesi, asansöt kapı yanlarında mermer kaplama, kat mülkiyeti ve mesken tapusunun temini hususlarında eksikliklerin bulunduğu, bu durumun eksik ifa niteliğinde olduğu kabul edilerek, bu eksikliklerin her daireye düşen giderilme bedeline hükmedilmiştir.
Davaya konu dairelerin, davacılar tarafından 2005 ve 2006 yıllarında satın alındığı ve asıl davanın 18.06.2009 tarihinde, birleşen davaların 05.12.2012 ve 11.12.2012 tarihlerinde açıldığı dosya kapsamı ile sabittir.
Uyuşmazlık; dava konusu olayda “ayıplı ifa” mı, yoksa “eksik ifa”nın mı söz konusu olduğu; burada varılacak sonuca göre satıcının sorumluluğuna gidilebilecek ihbar ve zaman aşımı süreleri ile talep hakkının kapsamının ne olduğu noktalarında toplanmaktadır.
Birleşen davaların açıldığı tarih itibariyle yürürlükte bulunan Türk Borçlar Kanunu’nun 223. maddesine göre; Alıcı, devraldığı satılanın durumunu işlerin olağan akışına göre imkan bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve satılanda satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse, bunu uygun bir süre içinde ona bildirmek zorundadır. Alıcı, gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak satılanda olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp bulunması halinde, bu hüküm uygulanmaz. Bu tür bir ayıbın bulunduğu sonradan anlaşılırsa, hemen satıcıya bildirilmelidir. Bildirilmezse satılan bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır”
Ayıp kavramı ile eksik iş ise birbirinden farklıdır.
Ayıp; yasa yada sözleşmede öngörülen unsurlardan birinin veya birkaçının eksikliği yada olmaması gereken vasıfların olmasıdır.
Eksik iş ise; sözleşme konusu işlerin yapılmaması yani hiç yapılmayan iştir.
Eksik ifa ise, Kanunlarımızda tanımı yapılmamakla birlikte,4077 sayılı Kanun’un 4 maddesinde sayılan ayıp kavramı içerisinde mütalaa olunmaktadır.
Yukarıda da ayrıntısı ile açıklandığı üzere; malın ayıplı olması halinde taraflara ait hak ve yükümlülüklerin nelerden ibaret olduğu, Türk Borçlar Kanunu’ nun 223. maddesinde düzenlenmiş; ayıbın gizli ya da açık olması halleri için ayrı ihbar süreleri getirilmiştir.
Buna göre; satılan maldaki ayıp açık ayıp niteliğinde ise, uyun bir süre içinde; gizli ayıp niteliğinde ise, dava 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra hemen (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama (vasat) bir insanın bilgisinin dikkate alınması, gerekmektedir.
Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; birleşen davacılar tarafından dairelerin 2005 ve 2006 yıllarında satın alındığı ve tesliminin yapıldığı, ayıplarla ilgili ayıp ihbarını, dava tarihinden önce davalıya bildirildiğine ilişkin bir delil bulunmadığı ve sonrasında eldeki bu davanın açıldığı anlaşılmaktadır.
Davacının dava dilekçesinde tanımladığı ve davalı tarafından da satışının yapıldığı anlaşılan mevcut durumun açık ayıp olduğu, davalının bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadığı, davacıların bu ayıplardan bağımsız bölümü satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur.
Davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle, süresi içerisnde davalıya ayıp ihbarında bulunmadığı da anlaşılmaktadır.
Hal böyle olunca, mahkemece ayıp ihbarının süresinde yapılmadığı gerekçesi ile birleşen davaların ayrı ayrı reddi gerekirken yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
3-Bozma nedenine göre temyiz eden davalının diğer temyiz itirazlarının bu aşamada değerlendirilmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1. ve 2. bentte açıklanan nedenlerle hükmün temyiz eden davalı H.. K.. yararına BOZULMASINA, 3. bent gereğince temyiz eden davalının diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan 63,00 TL harcın istek halinde iadesine, HUMK’nun 440/III-2 maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 20.11.2014 gününde oybirliğiyle karar verildi.