YARGITAY KARARI
DAİRE : 13. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/14651
KARAR NO : 2014/20924
KARAR TARİHİ : 24.06.2014
MAHKEMESİ : Fethiye 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 31/10/2013
NUMARASI : 2006/486-2013/1152
Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.
KARAR
Davacı, halen üzerinde 4000 nüfuslu “… Beldesi” kurulan .. İlçesi, .ı Köyü, .. mevkiinde kain, tapuda 7, 10 ada 10 parselde kayıtlı 847.000 m2 taşınmazın hissedarları arasında olan davalıların babaları H. D. ölümü ile, payına düşen arazinin eşi A. D. ve çocuklarına kaldığını, 10 ada 10 parselin 1/160 hissesine sahip olan davalıların murisi A. D., hissesinin 2.000 m2’sine tekabül eden kısmını, 23.11.1983 tarihinde noterde resen düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile, o tarihte çok yüksek bir bedel olan 2.000.000 TL karşılığında kendisine sattığını, tapuda istimlak şerhi bulunduğundan tapu ferağının verilemediğini, taşlık halde ve bakımsız olarak 1983 senesinde satın ve teslim aldığı bu yeri 30 kamyon toprakla imar ve inşa ettiğini, üzerine ev yapıp, ağaçlar diktiğini, etrafını briket tuğla ile çevirdiğini, aradan geçen zaman içinde 10 ada 10 parsel üzerinde imar uygulaması yapılıp, satış vaadine konu olan yerin tapuda 296 ada 1,2,3 no’lu imar parsellerine ayrıldığını, bu parsellerin davalılar adına müşterek mülkiyet olarak kaydedildiğini, 296/2 ve 296/3 no’lu parsellerin daha sonra kendisine tapuda devredildiğini, ancak davalıların 296/1 parseli ise kendisine devretmeyerek, 4.11.2004 tarihinde üçüncü kişiye sattıklarını, böylece aynı yeri iki kez satmak suretiyle sebepsiz olarak zenginleştiklerini, öte yandan söz konusu parselin üzerindeki ağaçlar, etrafındaki beton duvarla birlikte kendisi tarafından imar ve ihya edilmiş haliyle satılmış olması nedeniyle davalıların bu yönden de sebepsiz zenginleştiklerini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, kendisine devredilmeyen 296/1 parsel nedeniyle şimdilik 6.500,00 TL’nin, parsel üzerinde yapmış olduğu faydalı masraflar ve muhdesat bedeli nedeniyle de şimdilik 3.500,00 TL’nin, A. D.veraset ilamındaki payları oranında, dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalılar, davanın zamanaşımına uğradığını, paydaşların Taşınmazın her yerine aynı derecede malik olduklarını, Belediyece yapılan imar çalışması sonucunda 847.000 m2 olan 10 ada 10 parsel sayılı taşınmazın %35’inin “Düzenleme Ortaklık Payı” olarak ayrıldığını, bu husus dikkate alındığında davacıya düşecek hisseden çok daha fazlasının devredildiğini, bu nedenle davacının kendilerinden herhangi bir alacağının bulunmadığını savunarak, davanın reddini dilemişlerdir.
Mahkemece, fen bilirkişisi raporu hükme esas alınarak, ana taşınmaz 10 ada 10 parselin, “Düzeleme Ortaklık Payı” kesildikten sonra imara tahsis edilen yüzölçümü dikkate alınmak suretiyle ve buna bağlı olarak, “dava konusu 2000 m2’lik yerin 333,40 m2’sinin 10 ada, 21 ile 36 no’lu parsellere ayrıldıktan sonra 1666,60 m2’sinin 18. madde uygulamasına tabi tutulduğu, 473,24 m2’sinin DOP olarak ayrıldıktan sonra 1193,36 m2’sinin imara tahsis edilmesi gerektiği, oysa ki davacı adına satış yapılarak devredilen iki parselin toplam alanının 1320 m2 olduğu, davacının zaten alması gereken yeri fazlası ile aldığı” gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacının, 21.11.1983 tarihli noterde resen düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile … İlçesi, … Köyü, Uzunkır mevkiinde kain, tapuda 10 ada 10 parselde kayıtlı taşınmazın, davalıların murisi A. D. ait hissesinin 2.000 m2’lik kısmını, 2.000.000 TL bedelle satın almayı vaad ve kabul ettiği, teslimle zilyetliği devredilen taşınmazı o tarihten beri malik olarak kullandığı, taşınmazı imar ve ihya ettiği, üzerine ev yapıp, ağaçlar diktiği, etrafını briket tuğla ile çevirdiği anlaşılmaktadır. Yine sözleşme gereğince satış vaadinde bulunan satıcının, ferağ takririni 2 yıl içinde alıcı adına devredeceğini taahhüt etmesine rağmen, uzun yıllar edimini yerine getirmediği, ancak 2004 yılında Belediye tarafından yapılan imar uygulaması sonunda, tapunun 296 ada 1,2 ve 3 no’lu imar parsellerine dönüşen taşınmazın bir bölümünü teşkil eden 296 ada 2 ve 3 no’lu parsellerin tapusunu davacı adına devrettiği, 296 ada 1 parselin ise satışı vaad edenin mirasçıları olan davalılar tarafından üçüncü kişi adına tapuda devir ve teslim edildiği anlaşılmaktadır.
Davacı, çok sayıda devir ve temlik geçirmiş olan büyük bir kadastral parselin içinden, taksimi ve resmi olmayan mevzi imar uygulaması yapıldıktan sonra, yol, meydan, yeşil alan gibi umumi hizmetlere tahsis edilen bölümler ayrıldıktan sonra, sınırları belirli net bir alan satın aldığını, nitekim imar uygulaması sırasında satın almış olduğu taşınmazın miktarının değişmediğini, başka bir ifade ile satış konusu yerden ortak yerlere terkin yapılmadığını, sadece üç ayrı imar parseline dönüştüğünü, bu parsellerden, kendisi tarafından yapılan imar ve ihya sonucunda, satın aldığı tarihe göre oldukça değer kazanan ve üzerinde yapmış olduğu muhdesatların da bulunduğu 296 ada 1 no’lu parselin kendisine devredilmeyerek yüksek bir bedelle üçüncü kişiye satıldığını, davalıların bu şekilde sebepsiz zenginleştiklerini, kendisinin ise zarara uğradığını ileri sürerek, tazminat istemiyle eldeki davayı açmıştır.
Gerçekten de dosyada mevcut olan tapu kayıtlarından, davacıya Devri yapılmayan 296 ada 1 no’lu parselin, davalılar tarafından 4.11.2004 tarihinde dava dışı İsmail Orhon’a tapuda satış suretiyle devredildiği, söz konusu bu yerin Belediyeye ait bir ortak alan olmayıp, halen özel mülkiyete konu ve tapuda üçüncü kişi adına kayıtlı bir yer olduğu görülmektedir. Her ne kadar satış konusu olan 2.000 m2’lik kısmın da bulunduğu 10 ada 10 parselde kayıtlı olan 847.000 m2 büyüklüğündeki ana taşınmazdan, Belediyece yapılan imar uygulaması sonucunda, bir kısım yerlerin “Düzenleme Ortaklık Payı” (DOP) olarak ayrıldığı, bu nedenle ana taşınmazın 505.380 m2’lik bölümünün imara tahsis edildiği, Çiftlik Belediye Başkanlığı tarafından gönderilen 9.10.2012 tarihli yazı ekinde mevcut olan “3 no’lu Bölge Uygulama Özet cetveli”nden anlaşılmakta ise de, ana taşınmazın hangi kısımlarının ne oranda Belediyeye terkin edildiği anlaşılamadığı gibi, satış konusu olan yerin ve satıcı A. D.’ ait 1/160 hissenin (satış konusu yerin dışında kalan) diğer kısımlarının, imardan önceki ve sonraki durumları, imar sonrasında Belediyeye terk edilen kısımlarının bulunup bulunmadığı da araştırılmamıştır.
Hükme esas alınan fen bilirkişisi raporunda, ana taşınmazın imar uygulaması sonucunda “Düzenleme Ortaklık Payı” olarak kesilen yüzölçümünün, ana taşınmazın toplam yüzölçümüne göre tespit edilen oranının, satış konusu 2.000 m2’lik yere uygulanması sonucunda bu yerin 1193,36 m2’lik bölümünün imara tahsis edilmesi gerektiği belirtilmek suretiyle, “davacıya satış yapılarak devredilen 296 ada 2 (580 m2) ve 296 ada 3 (740 m2) parsellerin toplam alanının 1320 m2 olduğu, buna göre davacının alması gerekenden (1193,36 m2), 1320-1193,36 =126,64 m2 fazla yer aldığı” belirtilmiş olup, mahkemece de söz konusu bu rapor aynen benimsenerek davanın reddine karar verilmiştir.
Ne var ki mahkemece, davacı tarafından az yukarda değinilen iddialar üzerinde durulmadığı gibi, davacının geçerli bir satış vaadi sözleşmesi ile satın alıp, 20 yıldan fazla bir süre malik sıfatıyla itirazsız olarak kullanmakta olduğu 2.000 m2’lik yerin, imar uygulaması sonunda 296 ada 1,2 ve 3 parsellere ayrılmış olması ve davacının, “söz konusu bu parsellerden, satın aldığı tarihe göre, yapmış olduğu imar ve ihya işlemleri sonucunda oldukça değer kazanan ve üzerinde kendisi tarafından yapılan muhdesatların da bulunduğu 296 ada 1 no’lu parselin üçüncü kişiye satılıp, sadece 2 ve 3 no’lu parsellerin kendisine devredildiği” yönündeki iddiaları karşısında, taşınmazların sadece yüzölçümlerinin esas alınıp, ana taşınmazın imar uygulaması sonucunda “Düzenleme Ortaklık Payı” olarak kesilen yüzölçümünün, ana taşınmazın toplam yüzölçümüne göre tespit edilen oranının, satış konusu 2.000 m2’lik yere uygulanması suretiyle yapılan söz konusu bu hesap tarzına itibar edilemeyeceği, dolayısıyla da sırf bu nedenle, bilirkişi raporunda belirtilip, mahkemece de benimsendiği üzere, “davacının alması gerekenden fazla miktarda yer aldığı”nın kabul edilemeyeceği ortadadır. Bu itibarla bilirkişi raporu yetersiz olup, hükme esas alınamaz.
Öte yandan davacı iş bu davada, kendisine devredilmeyen 296/1 parsel sayılı taşınmaz nedeniyle tazminat talep ettiği gibi, söz konusu parsel üzerine yapmış olduğu faydalı masraf ve muhdesatlar Nedeniyle de davalının sebepsiz zenginleşmesi bulunduğunu, nitekim taşınmazın, kendisi tarafından yapılan iyileştirme ve üzerindeki muhdesatlarla birlikte üçüncü kişiye satıldığını ileri sürerek, bu nedenle de tazminat isteminde bulunmuşsa da, mahkemece davacının bu talebi üzerinde de inceleme ve değerlendirme yapılmadan davanın tümüyle reddine karar verilmiştir. Eksik inceleme ile hüküm kurulamaz.
O halde mahkemece, öncelikle davacının az yukarda değinilen iddiaları üzerinde durularak, satış konusu olan taşınmazın ve içinde bulunduğu ana taşınmazın, öte yandan satıcı A. D. ait 1/160 hissenin satış konusu yerin dışında kalan diğer kısımlarının, imar öncesi ve sonrası durumlarını, imar uygulaması sonucunda “Düzenleme Ortaklık Payı” olarak kesilen kısımlarını, krokileri ile birlikte gösteren tüm bilgi ve belgelerin, .. İlçesi, ….Belediye Başkanlığından celbi ile, söz konusu belgeler ve tarafların ibraz ettikleri tüm deliller birlikte incelenip değerlendirilmek suretiyle, konusunda uzman bilirkişi kurulundan, taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli rapor alınıp, satışa konu olan 2.000 m2’lik yerin imardan önceki ve imar uygulaması sonucunda oluşan 296 ada 1, 2 ve 3 parsellerin toplam rayiç değerleri ve her üç parselin toplam rayiç değerinin, davacıya devredilen parsellerin ve davacıya devredilmeyerek üçüncü kişiye satılan parselin rayiç değerine oranlaması da yapılarak sonucuna göre karar verilmesi ve davacının az yukarda değinilen, 296/1 parsel üzerine yapmış olduğu faydalı masraf ve muhdesatlar nedeniyle davalının sebepsiz zenginleşmesi ile ilgili talebi yönünden de ayrıca bir hüküm kurulması gerekirken, açıklanan hususlar göz ardı edilerek, eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporuna göre yazılı şekilde karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
SONUÇ : Yukarda açıklanan nedenlerle, temyiz edilen hükmün, temyiz eden davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan 25,20 TL harcın istek halinde iadesine, 24.06.2014 gününde oybirliğiyle karar verildi.