YARGITAY KARARI
DAİRE : 12. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/7183
KARAR NO : 2021/8445
KARAR TARİHİ : 05.10.2021
MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi
Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki borçlu tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi … tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :
Sair temyiz itirazları yerinde değil ise de;
Şikayetçi borçlu vekilinin icra mahkemesine başvurusunda; ihalede alacaklı bankanın verdiği teklifin açık artırmanın başlaması için gerekli olan bedelin çok üstünde olduğunu, birden fazla taşınmaz satılmasına karşın satış masrafları muhammen bedellere oranlanmadan ihale başlangıç bedelinin belirlendiğini, taşınmazların yarı bedelin altında satılarak müvekkilinin zarara uğratıldığını ileri sürerek 18.02.2020 tarihli ihalenin feshini talep ettiği, mahkemece ihalenin feshi istemin reddine ve davacı aleyhine para cezasına hükmedildiği, borçlu yanca istinaf kanun yoluna başvurulduğu, Bölge Adliye Mahkemesince borçlu vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiği anlaşılmaktadır.
Taşınmaz rehni, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 850 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kanunun 850. maddesine göre taşınmaz rehninin ipotek veya ipotekli borç senedi ve irat senedi şeklinde kurulabileceği, başka herhangi bir şekilde kurulamayacağı açıkça ifade edilmiştir. Bu ifadeden de anlaşılacağı üzere ipotek, taşınmaz rehninin bir türüdür ve bir borcun ödenmesinin taşınmazla teminat altına alınması hukuki ilişkisine dayanır. İpotek, taşınmaza taalluk eden haklardandır. Birden fazla taşınmazın, bir alacağın teminine tahsis edilmesi mümkündür. Bu durum toplu rehin kurulması veya rehin yükünün paylaştırılması yoluyla sağlanabilir.
Uygulama ve öğretide yer alan tanımlamaya göre, bir tek alacak için birden fazla taşınmaz üzerinde, her biri alacağın tamamına teminat (güvence) teşkil etmek üzere rehin yükü taşınmazlar arasında paylaşılmadan kurulan rehine toplu rehin (kollektif rehin-müşterek rehin, birlikte rehin=Gesaptpfand) denilmektedir (Köprülü-sınırlı-haklar-… 1982- 1983,2.bası sh.291 vd.).
Yasa metninde de açıkça ifade edildiği gibi, bu rehin türü, “üzerinde rehin kurulmak istenen taşınmazların mülkiyetinin aynı kişiye ait olması” ya da “taşınmazların ayrı kişilerin mülkiyetinde, yani taşınmazların malikleri farklı kimseler ise, bu kişilerin güvence altına alınmak istenen borçtan müteselsil olarak sorumlu bulunmaları” hallerinde kurulabilmektedir. Bu şartlar yoksa toplu rehin kurulamaz.
Toplu rehinde, tek bir alacağın tamamı, birden fazla taşınmaz ile teminata alınmış olup, birden fazla taşınmaz üzerinde kurulu rehinler arasında hukuki bağlılık vardır ve bu bağ içerisinde, alacaklının alacağını tahsil etmesi asıldır. Rehin alacaklısının teminatı ne denli fazla olursa olsun, temelde alacağını, ancak bir kere elde edebileceğinin de unutulmaması gerekir. Böylece rehinli taşınmazlardan birisinin paraya çevrilmesi halinde, rehin alacaklısı alacağını tahsil etmişse, artık diğer taşınmaz üzerindeki rehnin konusu kalmayacak ve sona erecektir. Kısacası, alacaklı, alacağının tutarını bir kez isteyebilir. Alacağı tümüyle karşılandığında, bütün taşınmazlar hakkındaki rehin hakkının sona ermesi gerekir.
4721 Sayılı TMK’nun 873/3. maddesinde; “Aynı alacak için birden fazla gayrimenkul üzerinde rehin tesis edilmiş ise, alacaklı bunların aynı zamanda satılmasını talep etmeye mecburdur. Bununla beraber icra memuru ancak gerektiği kadarını satar” hükmüne yer verilmiştir. Buna göre, toplu rehin durumunda, ipotek alacaklısı, alacağı gününde ödenmemişse, açıklanan yasa hükmü gereği, üzerinde toplu (birlikte) rehin kurulmuş olan taşınmazların her birinin aynı zamanda satılmasını talep etmek zorundadır. Bu zorunluluk alacaklının, istediği taşınmazı sattırarak keyfi davranmayı önlemeye yöneliktir (HGK. 27.11.2002. T, 12-823/1020 K.).
Somut olayda, 20.08.2015 tarih ve 11420 yevmiye numaralı 1345 (112 ada 22 parsel) ,1579, 1580 ve 1581 parsel sayılı taşınmazlara ilişkin ipotek resmi senetlerinin incelenmesinde; tamamının, borçlunun, alacaklı bankadan doğmuş ve doğacak borçlarına ilişkin olarak üst sınır ipoteği şeklinde toplu ipotek olarak tesis edildiği görülmektedir.
Ancak ipotek konusu her dört taşınmaz ile ilgili olarak ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip yapılmış ve alacaklı tarafından satış avansı da yatırılmak sureti ile, 25.05.2018, 14.11.2018 tarihinde tüm taşınmazların satışının talep edildiği, 06.02.2019 tarihinde satış talebinden vazgeçilmesi talebi üzerine taşınmazların satışının düşürüldüğü, 20.03.2019 tarihinde tüm taşınmazların satışı talep edildiği ,alacaklının talebi üzerine icra müdürlüğünce 23.05.2019 tarihinde şikayet konusu 1345 (112 ada 22 parsel) parsel sayılı taşınmazın yeniden kıymet takdirinin yapılması gerektiği ileri sürülerek diğer 3 taşınmaz yönünden satışın devamı talep edildiği, 23.05.2019 tarihinde 3 taşınmaz için satış kararı verildiği, 3 taşınmazın 17.07.2019 tarihinde ihale edildiği, şikayet konusu 1345 (112 ada 22 parsel) parsel hakkında 03.01.2020 tarihinde satış kararı verildiği, 18.02.2020 tarihinde ihalesinin yapıldığı görülmüştür. 3 taşınmaza ilişkin 23.05.2019 tarihli satış kararında şikayet konusu taşımazın satışa çıkarılmadığı, taşınmazların ayrı ayrı satışa çıkarıldığı anlaşılmaktadır.
TMK’nun 850 ve 873. maddeleri uyarınca, aynı alacaktan dolayı birden fazla taşınmaz üzerinde toplu ipotek tesis edilmiş bulunduğundan, tüm taşınmazların birlikte satışının istenmesi ve birlikte satış kararı verilmesi zorunludur. Borçlu dava dilekçesinde toplu ipotek tesis edildiği ve tüm taşınmazların birlikte satışının istenmediği hususlarını belirtmemiş ise de, belirtilen yasa maddeleri emredici nitelikte olup, kamu düzenine ilişkin bulunduğundan re’sen değerlendirilmelidir. Bu husus kamu düzeni ile ilgili olup, gözetilmesi yasa ile hakime yükletilmiş bir görev olduğundan Dairemizce resen göz önünde bulundurulmuştur.
O halde mahkemece, birden fazla taşınmaz hakkında takip yapılmasına karşılık, taşınmazların tamamı yerine sadece üçünün satışının talep edilerek satış kararı alınması, şikayet konusu taşınmazın satışına daha sonra karar verilmesi yasa hükümlerine aykırı olduğundan, şikayet konusu 18.02.2020 tarihli ihalenin feshine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve yazılı gerekçe ile istemin reddi yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.
SONUÇ: Borçlu vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, yukarıda yazılı nedenlerle, 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK’nun 364/2. maddesinin göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK’nun 373/1. maddesi uyarınca, … Bölge Adliye Mahkemesi 8. Hukuk Dairesi’nin istinaf talebinin esastan reddine ilişkin 05/03/2021 tarih, 2021/316 E. – 2021/572 K. sayılı kararının KALDIRILMASINA ve … İcra Hukuk Mahkemesi’nin 22/09/2020 tarih, 2020/70 Esas -2020/239 Karar sayılı kararının BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde iadesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 05/10/2021 gününde oy birliğiyle karar verildi.