YARGITAY KARARI
DAİRE : 1. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2021/6932
KARAR NO : 2022/1396
KARAR TARİHİ : 22.02.2022

MAHKEMESİ : SAMSUN BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 1. HUKUK DAİRESİ
DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL

Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil istekli dava sonunda Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince davalının istinaf isteminin HMK’nın 353/1.b.2. maddesi uyarınca kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak davanın reddine dair verilen karar davacı vekili tarafından yasal süre içerisinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla; duruşma günü olarak saptanan 22/02/2022 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacılar vekili Avukat … ile temyiz edilen davalı vekili Avukat … geldiler, duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:
I. DAVA
Davacı, telefonda komiser … … olarak kendisini tanıtan şahsın “… barındırıyorsun, …’ya yardım yapıyormuşsun” şeklinde kendisini korkuttuğunu, sonrasında yine bu şahsın telefonu kesinlikle kapatmamasını, yanında kimsenin olmamasını, kimseye cevap vermemesini, operasyon yapıldığını, emlakçıyı ayarladıklarını, emlakçının kendisini arayacağını ve derhal emlakçıyla buluşup dava konusu taşınmazı satması gerektiğini söylediğini, akabinde emlakçı olduğunu söyleyen … isimli kişinin telefonla aradığını ve “dükkanını satıyormuşsun” dediğini, daha sonra emlakçı ile buluşup taşınmazı çok düşük bir bedelle davalıya temlik ettiğini, satış bedelinin tamamının da ödenmediğini, 270.000,00 TL peşin para verildiğini, kalan kısım için senet düzenlendiğini, tapudaki işlemler sırasında cep telefonunu sürekli açık tutmak zorunda bırakıldığını, satış işleminden sonra evine gelerek kendisini polis olarak tanıtan kimliksiz kişinin satış bedelini kontrol edeceğiz diyerek aldığını, her aşaması şüpheli olan devir sürecinde emlakçının şüphelenmiş olmasına rağmen işlemi gerçekleştirdiğini, temlikin üçüncü kişinin korkutması ile yapıldığını, 270.000,00 TL bedeli iade etmeye hazır olduğunu, taşınmazın geri alınması için oğullarının 350.000,00 TL teklif ettiklerini, ancak davalının 500.000,00 TL istediğini ileri sürerek, 697 ada 20 parsel sayılı taşınmazdaki 1 nolu dükkanın tapu kaydının iptali ile adına tesciline, geçersiz satım nedeni ile alınan 270.000,00 TL ile senedin davalıya iadesine karar verilmesini istemiştir.
II. CEVAP
Davalı, taşınmazın satılacağını emlakçı … aracılığı ile öğrendiğini, davacı ile emlakçıda biraraya gelerek pazarlık yaptıklarını ve 450.000,00 TL bedele anlaştıklarını, 272.000,00 TL bedeli nakit olarak ödediğini, 18.000,00 TL kira bedeli mahsup edilerek kalan 160.000,00 TL’nin de 02/02/2017 vade tarihli bono ile ödendiğini, davacının taşınmazını satmaya kendisinin karar verdiğini, davacının dolandırıcılık suçunun mağduru olmuş olsa bile bu mağduriyetinin sorumlusunun kendisi olmadığını, iyiniyetli olduğunu, taşınmazın bedelini ödeyebilmek için eşinin, damadının ve damadının arkadaşı olan dava dışı Savaş Şenver’in bankadan kredi çektiğini, korkutma nedeniyle sözleşmenin iptali yönünde karar verilecek olursa hükmedilecek tazminat miktarının bu durumlar göz önünde bulundurularak hesaplanması gerektiğini belirterek, davanın reddini savunmuştur.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesince; karşılıklı edimler arasında oransızlık bulunduğu, davalının davacının içinde bulunduğu zor durumu anlayabilecek konumda olduğu, iddianın kanıtlandığı gerekçesiyle dava konusu taşınmazın satım bedelinden, davalının elinde bulunduğu süre için hesaplanan ecrimisil bedeli olan 109.014,56 TL’nin mahsubu ile kalan 340.985,44 TL’nin davacı tarafça mahkeme veznesine depo ettirilerek davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
1. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
2. İstinaf Nedenleri
Davalı vekili istinaf itirazlarında özetle; davalının korkutmayı ve aldatmayı bilmesinin veya bilebilecek durumda olmasının söz konusu olmadığını, dosya kapsamında bu konuya ilişkin davalı aleyhine bir delil sunulmadığını, satış sırasında davacı ile telefonda görüşen İrfan isimli şahsın davacının oğlu olduğunu, davacı tarafın İrfan isimli şahsın dolandırıcı olduğunu iddia ederek Mahkemeyi yanılttığını, pazarlık sırasında davacının oğlu İrfan ile defalarca görüşerek satışın her aşamasından oğlunu haberdar ettiğini, tanık olarak dinlenen emlakçının beyanları ile davacının iddialarının uyuşmadığını, davalının kendisinden beklenen özeni fazlası ile gösterdiğini belirterek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
3. Gerekçe ve Sonuç
Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin 18/06/2021 tarihli, 2021/1233 Esas, 2021/1301 Karar sayılı kararıyla; edimler arasında oransızlık bulunmadığı, davacının zor durumda kalması, deneyimsizliği ya da düşüncesizliğinin söz konusu olmadığı, davalının iyiniyetli olup ediniminin korunması gerektiği gerekçesiyle, HMK’nın 353/1.b.2. maddesi uyarınca, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile; İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak davanın reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
1.Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
2. Temyiz Nedenleri
Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle; Çorum 1. Ağır Ceza Mahkemesinin 2018/178 E. 2019/403 K. sayılı kararı ile davacının dolandırıcılık sureti ile korkutularak dava konusu taşınmazı satmaya zorlandığının sabit olduğunu, davalı tanık beyanına göre devirden 1 gün sonra davacının korkunun etkisi ile satış yaptığını anlayarak ve 80.000,00 TL fazladan ödeme yaparak taşınmazı geri almak istediğini, taşınmazın satış bedelini dolandırıcı şahıs ile emlakçının belirlediğini, davalının eşinin de dolandırıcı şahıs ile telefonda konuşarak kalan satış bedeli için vade belirlediğini, taşınmazın gerçek değerinin yarı fiyatı üzerinden anlaşma sağlandığını davalının kendisinden beklenen özeni göstermediğini, davacının korkunun etkisi ile taşınmazını sattığını bilen kişi konumunda olduğunu ve durumdan faydalanarak taşınmazı yarı fiyatına alarak kötüniyetli hareket ettiğini belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.
3.Gerekçe
3.1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Taraflar arasındaki uyuşmazlık; gabin hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
3.2. İlgili Hukuk
3.2.1. Sözleşmenin gabin (aşırı yararlanma) nedeniyle illetli olduğunun kabulü için edim ve karşı edim arasındaki oransızlığın, taraflardan birinin, diğerinin şahsında mevcut özel bir durumu bilerek istismar etmesi, sömürmesi sonucu oluşması gerekir. Dar ve zor durumda kalmaları nedeniyle, sözleşme yapmaya, mallarını çok düşük bedel ile devretmeye sürüklenmiş kişileri korumak, zayıfı güçlüye ezdirmemek için hukukumuzda da düzenlemeler yapılmış 6098 s. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 28. maddesi ile aynen; “Bir sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık varsa, bu oransızlık, zarar görenin zor durumda kalmasından veya düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılmak suretiyle gerçekleştirildiği takdirde, zarar gören, durumun özelliğine göre ya sözleşme ile bağlı olmadığını diğer tarafa bildirerek ediminin geri verilmesini ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteyebilir.
Zarar gören bu hakkını, düşüncesizlik veya deneyimsizliğini öğrendiği; zor durumda kalmada ise, bu durumun ortadan kalktığı tarihten başlayarak bir yıl ve her hâlde sözleşmenin kurulduğu tarihten başlayarak beş yıl içinde kullanabilir.” hükmü getirilmiştir.
O halde, aşırı yararlanmadan (gabinden) söz edilebilmesi, objektif unsur olan edimler arasındaki aşırı oransızlık yanında, bir tarafın darda kalma, tecrübesizlik, düşüncesizlik (hafiflik) hallerinin bulunması, diğer yanın ise yararlanmak, sömürmek kastını taşıması biçiminde iki sübjektif unsurun dahi gerçekleşmesine bağlıdır. Gabinin varlığı zarar görene (sömürülene), sözleşme tarihinden itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde sözleşme ile bağlı olmadığını bildirerek iptal davası açıp iddiasını her türlü delille kanıtlama ve verdiğini geri isteme hakkı ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteme hakkı verir.
Hemen belirtmek gerekir ki, aşırı yararlanma davasında öncelikle edimler arasındaki, açık oransızlık üzerinde durulmalı, objektif unsur ispatlandığı takdirde zarar gördüğünü iddia edenin kişiliği, yaşı, sağlık durumu, toplumdaki yeri, ekonomik gücü, psikolojik yapısı gibi maddi, manevi yönler yani sübjektif unsur derinliğine araştırılıp incelenmelidir.
3.2.2. Yargıtayın yerleşik uygulaması ve öğretideki genel kabule göre, maddi olgunun tespitine ilişkin ceza mahkemesi kararı hukuk hakimini bağlar. Ceza mahkemesinde bir maddi olayın varlığı ya da yokluğu konusundaki kesinleşmiş kabule rağmen aynı konunun hukuk mahkemesinde yeniden tartışılması olanaklı değildir (Yargıtay HGK 11.10.1989 tarihli ve 1989/11-373 Esas 1989/472 Karar sayılı karar). Diğer bir anlatımla, maddi olayları ve yasak eylemleri saptayan ceza mahkemesi kararı, taraflar yönünden kesin delil niteliğini taşır.
3.3. Temyiz Nedenlerinin Değerlendirilmesi
Somut olayda; 1943 doğumlu olan davacının maliki olduğu 697 ada 20 parsel sayılı taşınmazdaki 1 nolu dükkanı 13/01/2017 tarihinde davalıya satış suretiyle temlik ettiği, Çorum 1. Ağır Ceza Mahkemesinin 03/12/2019 tarihli 2018/178 E. 2019/403 K. sayılı kararında; sanık … … katılan …’e (davacı) yönelik “kişinin kendisini kamu görevlisi olarak tanıtması suretiyle dolandırıcılık” suçunu işlediği sabit olduğundan, sanığın bu suçtan dolayı mahkumiyetine karar verildiği ve kararın 10/01/2020 tarihinde kesinleştiği, kesinleşen Ceza Mahkemesi kararının gerekçesinde olayın; 12/01/2017 tarihinde davacı …’ün kullanmakta olduğu ev telefonunu arayan erkek bir şahsın kendisini komiser … … olarak tanıtarak katılana hitaben “seni araştırdık, evinde … barındırıyormuşsun, …’ya yardım yapıyormuşsun, senin yurt dışına çıkışına yasak koyacağız, Diyarbakır ceza evine gireceksin” dediği ve “yanında kimsenin olmamasını, telefonu kapatmamasını, kendisinden başka kimseye cevap vermemesini, birazdan kendisini emlakçının arayacağını, gönderecekleri emlakçıya dükkanını satmasını…” söylediği, davacının da kendisini arayan kişinin komiser olduğuna ve söylediklerine inanarak telefondaki şahsın söylediklerini kabul ettiği, … Emlak ünvanlı iş yerini işleten …’ün davacıyı arayarak kendisi ile görüştüğü, akabinde emlakçı ile katılanın buluşarak emlakçının iş yerine gittikleri, orada dava konusu taşınmazın satılması hususunda görüşme yapmaya başladıkları, …’ün … (davalının eşi) ile iletişime geçtiği, akabinde …’nın, eşi olan … (davalı) ile birlikte emlakçının ofisine geldikleri, orada tarafların katılana ait taşınmazın 450.000 TL karşılığında davalıya satılması konusunda anlaştıkları, davalının 272.000 TL’yi nakit olarak elden davacıya ödediği, kalan kısım için de senet tanzim ettikleri, bilirkişi raporu ile dava konusu taşınmazın satış ve dava tarihindeki değerinin KDV hariç 750.000 TL (KDV dahil 885.000,00 TL) olarak tespit edildiği anlaşılmakta olup, ceza dosyasındaki olgular ile eldeki davada dinlenen tanık beyanlarına göre davacının kendi iradesi ile değil üçüncü bir kişinin korkutması ile dava konusu taşınmazı devrettiği, davacının korku ve panik içinde hareket ettiği, nitekim davalı … … “… amcanın sürekli olarak telefonla görüşmesi ve aceleci tavırları bizim de dikkatimizi çekti ancak bize hiçbir şey söylemedi.” ve davalı tanığı olarak ifadesi alınan davalının eşi … … “O gün …’ün sürekli olarak telefonla görüşmesi dikkatimizi çekti ancak bize hiçbir şey söylemedi.” şeklindeki beyanları ve bedeller arasında yarı yarıya yakın fark olması hususları yukarıdaki ilkeler ile birlikte değerlendirildiğinde, edimler arasında açık bir oransızlık bulunduğu, 1943 doğumlu olan davacının içinde bulunduğu durum ve yaşı dikkate alındığında zor durumda kaldığı, davalının da bu durumu anlayabilecek konumda olduğu, aşırı yararlanmanın hem objektif hem de subjektif unsurlarının olayda gerçekleştiği sonucuna varılmaktadır.
Hal böyle olunca davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile reddine karar verilmesi doğru değildir.
VI. SONUÇ
Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 371/1-a maddesi uyarınca Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi kararının BOZULMASINA, HMK’nın 373/2. maddesi gereğince dosyanın kararı veren Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 20/11/2021 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz eden davacı vekili için 3.815,00-TL duruşma vekâlet ücretinin temyiz edilen davalıdan alınmasına, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 22.02.2022 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.