YARGITAY KARARI
DAİRE : 1. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2020/3464
KARAR NO : 2021/4519
KARAR TARİHİ : 22.09.2021

MAHKEMESİ : KAYSERİ BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 1. HUKUK DAİRESİ
DAVA TÜRÜ : TAPU İPTALİ VE TESCİL-TAZMİNAT

Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil-tazminat istekli dava sonunda ilk derece mahkemesince davanın reddine dair verilen kararın davacılar tarafından istinafı üzerine Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince, istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin olarak verilen karar davacılar tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla; Tetkik Hakimi …’un raporu okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

-KARAR-
Dava, yolsuz tescil ile vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenlerine dayalı tapu iptali ve tescil ile Türk Medeni Kanununun (TMK) 1007. maddesine dayalı tazminat isteklerine ilişkindir.
Davacılar, dava konusu 2921 ada 6 parsel sayılı taşınmazda 249/2400 ve 481/800 oranındaki paylarının satılabilmesi ve sair işlemlerde kullanılması amacıyla dava dışı …,’e vekaletname verdiklerini, vekil …’in davalı … ile 15.06.2015 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi adı altında bir protokol yaptığını ve paylarına karşılık 4 daire ile 65.000 TL para karşılığında anlaştığını, tapu devrinin ise ortaklığın giderilmesi davası sonucunda diğer payların davalı … tarafından satın alınmasını müteakip yapılacağının kararlaştırıldığını, dava dışı … isimli kişinin de anılan sözleşmede tanık olarak yer aldığını, akabinde dava dışı vekil …’in, tevkil yetkisine istinaden Sivas 3. Noterliğinin 08.09.2015 tarih 20663 yevmiye no’lu vekaletnamesi ile dava dışı …’i vekil tayin ettiğini fakat çıkan uyuşmazlık nedeniyle dava dışı vekil …’in, anılan vekaletnameden bir gün sonra 09.09.2015 tarihinde dava dışı …’i vekillikten azlettiğini, bu azlin 30.09.2015 tarihinde tapuda aziller siciline işlendiğini, buna rağmen azledilen vekil … tarafından çekişme konusu payların 19.01.2016 tarihinde davalı …’a satış yoluyla devredildiğini, azilnameye rağmen satış yapıldığı için ve tapu sicilinin tutulmasından kaynaklanan hata nedeniyle yolsuz tescil oluştuğunu, vekil … ile akraba olup azli bilen davalı …’ın da iyiniyetli olmadığını, satışın bedelsiz olduğunu ileri sürerek dava konusu 2921 ada 6 parsel sayılı taşınmazda davalı … adına kayıtlı çekişmeli 249/2400 payın tapu kaydının iptali ile davacı … adına tescilini, çekişmeli 481/800 payın davalı … adına olan tapu kaydının iptali ile davacı … adına tescilini, olmadığı taktirde TMK’nin 1007. maddesine göre payların gerçek değerinin saptanarak fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla şimdilik 30.000 TL tazminatın davalı Hazineden tahsilini istemişlerdir.
Davalı Hazine vekili, davanın husumet yokluğundan reddi gerektiğini, dava dışı vekil … …in 09.09.2015 tarihinde tapuya verdiği dilekçenin azilname niteliğinde olmayıp sadece satış esnasında bilgilendirilme talebinde bulunduğunu, bu dilekçenin aziller siciline işlenmesinin de dilekçeye azilname özelliği kazandırmayacağını, iptal tescil davası açmak mümkün iken Hazine sorumluluğu doğmayacağını, anılan dilekçeden 140 gün sonra satış yapıldığını ve bu süreçte geçerli bir azilname düzenlenmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Davalı …, zamanaşımı süresinin geçtiğini, dava dışı vekil … ile akraba olduklarını, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmayıp, işlemin satış olduğunu, vekaletname ile kendisine yapılan satışın geçerli olduğunu, vekile tebliğ edilen geçerli bir azilname bulunmadığını, iyiniyetli 3. kişi olduğunu, toplamda 310.000 TL satış bedelini peyderpey ödediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
İlk derece mahkemesince, davacıların ilk vekili olan dava dışı … … tarafından tapu müdürlüğüne verilen 09.09.2015 tarihli dilekçenin azil iradesi içermediği, anılan dilekçenin aziller siciline işlenmesinin de dilekçeye azilname özelliği kazandırmadığı, bu nedenle dava dışı vekil …’in tevkil yetkisine istinaden yetkili kıldığı dava dışı vekil … tarafından davalı …’ya yapılan satışın geçerli olduğu, yolsuz tescil ve TMK’nin 1007. maddesi koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine dair verilen kararın davacılar tarafından istinafı üzerine Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesince, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden;
1- Davacı …’in Kadıköy 22. Noterliğinin 13.11.2007 tarih 31293 yevmiye no’lu vekaletnamesi taşınmazlarının satışı, satış vaadi yapılması ve başkasının tevkili gibi konularda dava dışı … …i vekil tayin ettiği; davacı …’nın da Sivas 3. Noterliğinin 03.08.2015 tarih 17800 yevmiye no’lu vekaletnamesi ile dava konusu taşınmazdaki hak ve hisselerinin satışı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması, başkasının tevkili gibi konularda dava dışı … …i vekil tayin ettiği; dava dışı vekil … …in de anılan vekaletnamelere istinaden Sivas 3. Noterliğinin 08.09.2015 tarih 20663 yevmiye no’lu vekaletnamesi ile dava konusu 2921 ada 6 parsel sayılı taşınmazdaki hak ve hisselerin satışı konusunda dava dışı …’i vekil tayin ettiği,
2- Dava dışı ilk vekil … … ile yüklenici sıfatıyla davalı … arasında yapılan 15.06.2015 tarihli adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre; dava konusu 2921 ada 6 parsel sayılı taşınmazda 4 kattan oluşacak ve 12 daire bulunacak şekilde inşaa edilecek binada arsa sahibine 4 daire ve 65.000 TL verileceği, yüklenici davalı …’ın 30.000 TL’yi peşin, kalan 35.000 TL’yi de tapu devrinde vereceği, bu arsayla ilgili ortaklığın giderilmesi davasının devam ettiği, ortaklığın giderilmesi davası sonucu alınacak hisselerle birlikte davalı yüklenici …’a tapunun devredileceğinin kararlaştırıldığı,
3- Dava dışı ilk vekil … …in Tapu Müdürlüğüne verdiği 09.09.2015 tarihli dilekçede, “Sivas 3. Noterliğinden düzenleme şeklinde vermiş olduğum 20663 no’lu … adına vermiş olduğum vekaletnameyi henüz anlaşma şartları oluşmadığı için bu vekaletnamenin bilgim dışında alım-satımının yapılmamasını bilgilerinize arz ederim” şeklinde talepte bulunduğu; sözkonusu dilekçenin 30.09.2015 tarihinde aziller siciline işlendiği,
4- Dava konusu 2921 ada 6 parsel sayılı taşınmazın 249/2400 payı davacı …, 481/800 payı davacı … adına kayıtlı iken, anılan vekaletnamelere dayalı olarak dava dışı ilk vekil … tarafından tevkil edilen dava dışı ikinci vekil … tarafından, davacı …’in 249/2400 payının 415/38708 payı üzerinde kalacak şekilde 720191/7741600 payının 40.197,99 TL bedelle, davacı …’nın payının ise tamamının 259.802,01 TL bedelle davalı …’a 19.01.2016 tarihinde satış yoluyla temlik edildiği,
5- Dava dışı ilk vekil … …in, dava dışı ikinci vekil …’i satıştan sonra 21.01.2016 tarihinde noter marifetiyle vekillikten azlettiği,
6- Davalı … tarafından ödeme savunmasına ilişkin olarak bir kısım dekont örneğinin sunulduğu anlaşılmaktadır.
Hemen belirtilmelidir ki; 6100 Sayılı HMK’nin 362. maddesinde, bölge adliye mahkemelerinin temyiz olunamayan kararları düzenlenmiş, 1/a bendinde de “miktar veya değeri kırk bin Türk lirasını (bu tutar dahil) geçmeyen davalara ilişkin kararlar” hükmüne yer verilmiş, 2020 yılı itibarıyla HMK’nin 362/1-a bendinde belirtilen 40.000.00-TL’lik kesinlik sınırı 72.070,00-TL olarak uygulanmaya başlamıştır.
Somut olayda; davacı …’in temlike konu çekişmeli payının değeri keşfen 71.153,47 TL, davacı …’nın çekişmeli payının değeri 459.869,07 TL olarak saptanmış olup; davacı … yönünden dava değerinin 2020 yılı itibarıyla temyiz kesinlik sınırının üzerinde kaldığı ve bu davacının temyiz itirazlarının incelenebileceği; ancak davacı … yönünden dava değerinin 2020 yılı itibarıyla temyiz kesinlik sınırı olan 72.070,00 TL’nin altında kaldığı anlaşılmaktadır.
Öte yandan, temyiz kesinlik sınırı içinde kalması nedeniyle temyiz kabiliyeti bulunmayan kararlar hakkında 01.06.1990 gün ve 3/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca Yargıtay tarafından da bir karar verilebileceği açıktır.
Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı … yönünden temyiz kesinlik sınırı içinde kaldığı anlaşılan eldeki davada, davacı …’in temyiz dilekçesinin değerden REDDİNE.
Davacı …’nın temyiz itirazlarının incelenmesinde;
Bilindiği üzere; 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 705. maddesinde; “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.” 1022/1. maddesinde; “ Aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.”, 1023. maddesinde; “ Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.”, 1024/2. maddesinde; “Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.” düzenlemelerine yer verilmiştir.
Yukarıda yer verilen yasal düzenlemeler uyarınca, ayni haklar tapu siciline tescil ile doğar ve tescilin hukuki netice doğurabilmesi için de geçerli bir hukuki sebebinin bulunması zorunludur. Bu hususun tapunun illilik prensibinden kaynaklandığı açıktır. Oysa, oluşan sicilin hukuken geçerli bir sebebi bulunmadığı takdirde, tescilin yolsuz tescil niteliğini taşıyacağı ve sicilin iptali gerekeceğinde kuşku yoktur.
Öte yandan; 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun (TBK) 502. ve devamı maddelerinde vekalet sözleşmesi düzenlenmiş olup; TBK’nin 512. maddesine göre, “ Vekalet veren ve vekil, her zaman sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilir. Ancak uygun olmayan zamanda sözleşmeyi sona erdiren taraf, diğerinin bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.”, yine aynı Kanunun 513. maddesinde, sözleşmeden veya işin niteliğinden aksi anlaşılmadıkça ölüm, ehliyetin kaybedilmesi ve iflas hallerinde vekalet sözleşmesinin kendiliğinden sona ereceği; 514. maddesinde “ Vekilin sözleşmenin sona erdiğini öğrenmeden önce yaptığı işlerden, vekalet veren ya da mirasçıları sözleşme devam ediyormuş gibi sorumludur.” düzenlemelerine yer verildiği görülmektedir.
Somut olayda; dava dışı ilk vekil … …in tapu müdürlüğüne verdiği 09.09.2015 tarihli dilekçede azil iradesi olmadığından, dava dışı ikinci vekil … tarafından vekaleten yapılan satış işlemi sonucunda yolsuz tescil oluştuğundan söz edilemeyecektir. Davacı …’nın yolsuz tescile ilişkin yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddine.
Ne var ki; eldeki davada, dava dilekçesinin içeriği ve iddianın ileri sürülüş biçiminden yolsuz tescilin yanı sıra vekalet görevinin kötüye kullanılması hukuksal nedenine de dayanıldığı anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere, Borçlar Kanununun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre, vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranış yükümlülüğünden doğar.
6098 s. Türk Borçlar Kanununda (TBK) sadakat ve özen borcu, vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul edilmiş ve 506. maddesinde (818 s. Borçlar Kanununun 390.) maddesinde aynen; “Vekil, vekâlet borcunu bizzat ifa etmekle yükümlüdür. Ancak vekile yetki verildiği veya durumun zorunlu ya da teamülün mümkün kıldığı hâllerde vekil, işi başkasına yaptırabilir.
Vekil üstlendiği iş ve hizmetleri, vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür.
Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır.” hükmüne yer verilmiştir. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etme, onu zararlandırıcı davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır. Vekâletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. (TBK’nin 504/1) Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa dahi vekilin bu yükümlülüğü daima mevcuttur. Hatta malik tarafından vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimseyi dahi belirtmesi, ona dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil değinilen maddenin son fıkrası uyarınca sorumlu olur. Bu sorumluluk BK’de daha hafif olan işçinin sorumluluğuna kıyasen belirlenirken, TBK’de benzer alanda iş ve hizmetleri üslenen basiretli bir vekilin sorumluluğu esas alınarak daha da ağırlaştırılmıştır.
Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi 4721 s. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 3. maddesi anlamında iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar. Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi bu husus vekil ile vekil eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.
Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötü niyetli olup vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması, TMK’nin 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilmelidir. Söz konusu yasa maddesi buyurucu nitelik taşıdığından hakim tarafından kendiliğinden (resen) göz önünde tutulması zorunludur. Aksine düşünce kötü niyeti teşvik etmek en azından ona göz yummak olur. Oysa bütün çağdaş hukuk sistemlerinde kötü niyet korunmamış daima mahkum edilmiştir. Nitekim uygulama ve bilimsel görüşler bu yönde gelişmiş ve kararlılık kazanmıştır.
Somut olaya gelince; alıcı tarafından bir kısım bedel ödenmiş olması vekilin işlemini vekil edenin iradesine uygun hale getirmez. Dava dışı ilk vekil … …, tevkilen yetkili kıldığı dava dışı …’in sözkonusu işlemi yapmasını istememiş ve bu yönde tevkil iradesini geri almış, bu hususu tapuya da işlettirmiştir. Davalı …’ın ise gerek vekil … ile gerekse de vekil İlhan ile olan ilişkileri nazara alınınca iyiniyet iddiasında bulunamayacağı açıktır.
Hal böyle olunca; yukarıda değinilen somut olgu ve ilkeler birlikte değerlendirilip, vekalet görevinin kötüye kullanılması iddiası yönünden inceleme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Davacı …’nın temyiz itirazlarının değinilen yönden kabulü ile 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 373/1. maddesi uyarınca Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesinin kararının ORTADAN KALDIRILMASINA, İlk Derece Mahkemesi kararının yukarıda yazılı nedenlerden dolayı 6100 Sayılı HMK’nin 371/1-a maddesi uyarınca BOZULMASINA, dosyanın kararı veren Sivas 2. Asliye Hukuk Mahkemesine, kararın bir örneğinin Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesine gönderilmesine, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 22.09.2021 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.