YARGITAY KARARI
DAİRE : 1. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/3429
KARAR NO : 2014/5879
KARAR TARİHİ : 18.03.2014

MAHKEMESİ : İSTANBUL ANADOLU 15. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 07/11/2013
NUMARASI : 2012/157-2013/555

Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece davanın, kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi ..i’nin raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-
Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.
Mahkemece, çekişmeli taşınmazın tamamının 05.03.2007 tarihinden itibaren kamulaştırma davasının açıldığı 06.05.2008 tarihine kadar davalı kurum tarafından haklı ve geçerli bir sebep olmaksızın su pompa istasyonu, terfi merkezi ile idare binası ve bahçesi olarak kullanıldığı gerekçesiyle davanın kabulune karar verilmiştir.
Toplanan delillerden ve tüm dosya içeriğinden; M. i. G. Mahallesinde bulunan 3410 ada 2 parsel sayılı 11.558m2 yüzölçümündeki arsa cinsli taşınmazın A. V. S. V. , davalı kurum ve dava dışı Hazine adına paylı mülkiyet üzere kayıtlı olduğu, taşınmazın tamamının 05.03.2007 tarihinden itibaren davalı kurum tarafından su pompa istasyonu, terfi merkezi ile idare binası ve bahçesi olarak kullanıldığı, davalı kurumun 06.05.2008 tarihinde çekişmeli taşınmazdaki A. V. S. V. ait paya yönelik kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil istekli dava açtığı, İstanbul Anadolu Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/43E-246K sayılı ilamıyla kamulaştırma davasının kabulüne karar verildiği, henüz kesinleşmediği, davacının çekişmeli taşınmaz yönünden 10.08.2010 tarihinde davalı kurum aleyhine 05.03.2007 ila 31.07.2010 tarih aralığı için 58.033TL ecrimisil istekli dava açtığı, 19.04.2012 tarihinde davanın takipsiz bırakıldığı, Kartal 2.AHM’nin 2010/502E-2012/465K sayılı ilamıyla davanın süresinde yenilenmediği gerekçesiyle açılmamış sayılmasına karar verildiği, 11.09.2012 tarihinde kesinleştiği , temyize konu davanın devamı sırasında anılan ecrimisil davası kesinleştiğinden derdestliğin söz konusu olmadığı anlaşılmaktadır.
Kamulaştırma kararı almadan veya kamulaştırma işlemlerini tamamlamadan taşınmaza el koymuş bulunan idare, haksız işgalci konumundadır. Davalı idarenin kamulaştırma bedelinin tespiti, tapu iptali ve tescil istekli davayı açtığı tarihe kadar taşınmaza el atması haksız fiil niteliğindedir.
Kamulaştırma bedelinin tespiti davalarında, dava tarihine göre belirlenen taşınmaz bedelinin tahsiline ve bu tarih itibariyle faize hükmedildiğinden taşınmazın malik/malikleri, anılan davanın açıldığı tarihten geriye doğru ecrimisil isteyebileceklerdir. Başka deyişle kamulaştırmasız el atma sebebiyle ecrimisil, davalı idare tarafından kamulaştırma bedelinin tespiti davasının açıldığı tarihe kadar istenebilir. Mahkemece, davalı idare tarafından taşınmaza el atıldığı 05.03.2007 tarihinden kamulaştırma davasının açıldığı tarihe kadar olan dönem için davacının payı oranında ecrimisile hükmedilmesinde isabetsizlik bulunmamaktadır. Davalı vekilinin anılan yönlere ilişkin temyiz itirazları yerinde değildir. Reddine .
Ancak hükme dayanak yapılan inşaat bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir.
Bilindiği üzere;gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan olumlu zarar ile kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK’nun 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı)
Hemen belirtilmelidir ki, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere uygun şekilde HMK’nın 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek resen emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil hesabında, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenmeli, sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilmelidir.
Somut uyuşmazlıkta mahkemece, taraflara emsal sunmaları için süre verilmeden, resen emsal araştırması yapılmadan, taşınmazın ekonomik özelliklerine göre ecrimisil hesabı yapan bilirkişi raporu esas alınarak dava kabul edilmiştir.
Bu durumda, mahallinde yeniden konusunda uzman bilirkişiler aracılığıyla keşif yapılması, dava konusu taşınmazın bulunduğu mevkiideki diğer arsaların dava tarihinden geriye doğru ecrimisil istenen süre içerisinde kiraya verilip verilmedikleri, veriliyor iseler nasıl ve ne şekilde kiralandıklarının taraflardan delilleri sorulmak suretiyle belirlenmesi ve varsa emsal kira sözleşmeleri ibraz ettirilerek yukarıda açıklanan ilkeler de gözetilmek suretiyle kira esasına göre, emsallerde incelenerek hüküm vermeye elverişli,ayrıntılı ,denetlenebilir rapor alınması sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken; hükme yeterli olmayan rapora itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.
Davalı vekilinin temyiz itirazları yerindedir.Kabulü ile hükmün açıklanan nedenden ötürü (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK’nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 18.3.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.