YARGITAY KARARI
DAİRE : 1. Hukuk Dairesi
ESAS NO : 2014/17321
KARAR NO : 2015/2941
KARAR TARİHİ : 26.02.2015

MAHKEMESİ : BÜYÜKÇEKMECE 2. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 13/05/2014
NUMARASI : 2013/597-2014/290
Taraflar arasında görülen ecrimisil davası sonunda, yerel mahkemece, ecrimisil isteğinin kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı vekili tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi…………. raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

-KARAR-
Dava, ecrimisil isteğine ilişkindir.
Davacı, 21.12.2009 tarihinde ½ pay maliki olduğu 3567 parsel sayılı taşınmazın bakiye payını da 28.03.2013 tarihinde Hazineden ihale suretiyle satın alarak taşınmazın tamamına malik olduğunu, ancak sözkonusu yeri 2005 yılından bu yana davalının hiçbir hakkı olmadığı halde işgal ederek tasarruf ettiğini, 03.05.2013 tarihinde noter kanalı ile ihtar keşide ettiğini, verilen cevabi ihtarda; kullanım sebebi ile Hazineye ecrimisil ödendiğini ve borçlarının olmadığını bildirdiklerini, halbuki o dönem itibariyle taşınmazın tamamının Hazine’ye ait olmaması sebebi ile payı kadar ecrimisil ödenmiş olabileceğini ileri sürerek, şimdilik 21.12.2009 tarihinden dava tarihine kadar 8.000.-TL ecrimisilin kademeli faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiş, yargılama sırasında ecrimisil miktarını ıslahla 114.849,75.-TL’ye yükseltmiştir.
Davalı, iddiaların gerçeği yansıtmadığını, dava konusu taşınmazın Hazine’ye ait bölümünü kullanıp bunun için de ecrimisil ödediğini, haksız işgalci olmadığını, davacının payı satın aldığı tarihten, ihtar gönderdiği tarihe kadar da bir talebinin olmadığı, kaldı ki istenen ecrimisilin de fahiş olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; davacının ecrimisile konu tarla vasıflı 3567 parsel sayılı taşınmazın ½ payını 21.12.2009 tarihinde dava dışı kişiden bakiye ½ payı ise 28.03.2013 tarihinde dava dışı Hazine’den satın aldığı, davalının kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkının bulunmadığı, davacının, 21.12.2009 tarihinden itibaren ecrimisil ödemesi konusunda davalıya keşide ettiği 03.05.2013 tarihli ihtarnamenin 06.05.2013 tarihinde tebliğ edildiği, davalının da 17.05.2013 tarihli noterde düzenlenen ihtarname ile davacıya cevap verdiği anlaşılmaktadır.
./..
Mahkemece, davacının paydaşı, sonradan tam malik olduğu çekişme konusu taşınmaza, davalının prefabrik bina yaparak işgal ettiği, sadece Hazine’nin payı için Hazine’ye ecrimisil ödediği gerekçesi ile ecrimisil isteğinin kabulüne karar verilmiştir.
Hemen belirtmek gerekir ki, çekişme konusu taşınmazda haksız işgalci olduğu belirlenen davalının ecrimisilden sorumlu tutulmuş olmasında kural olarak bir isabetsizlik yoktur. Davalı vekilinin bu yöne ilişkin temyiz itirazları yerinde değildir. Reddine.
Davalının ecrimisilin hesaplanmasına ilişkin temyiz itirazlarına gelince;
Bilindiği, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir. (YHGK’nin 25.02.2004 gün ve 2004/1-120-96 sayılı kararı) 25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay’ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.
Öte yandan, ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir. Alınan bilirkişi raporu, somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hakimin denetimine açık olmalı ve değerlendirmenin gerekçelerinin bilimsel verilere ve HMK’nin 266 vd. maddelerine uygun olarak açıklanması gereklidir.
Bu nedenle, eğer arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.
İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.
Somut olayda; mahkemece hükme yeterli araştırma ve inceleme yapıldığı söylenemeyeceği gibi, esas alınan bilirkişi raporunun yukarıda belirtilen ilke ve usullere uygun olarak düzenlendiği de söylenemez.
../…
Şöyle ki; taraflardan taşınmaza emsal olabilecek kira sözleşmelerinin istenmediği, benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmelerinin getirtilmediği, teknik bilirkişilerce çekişme konusu yerin ecrimil istenen dönemlerdeki durumu ve özelliklerinin değerlendirilmediği, öte yandan, taşınmazda Hazine’nin paydaş olduğu dönem davalının Hazine’ye ecrimisil ödediği de anlaşıldığı ve en iyi emsal taşınmazın kendisi olduğu halde, Hazine tarafından düzenlenen ecrimisil ihbarnamelerindeki ecrimisil miktarlarının da bilirkişilerce irdelenmediği görülmektedir.
Hal böyle olunca; taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenip, konusunda uzman bilirkişi heyeti marifetiyle mahallinde yeniden keşif yapılması, yukarıda belirtilen ilkeler de gözetilerek dava konusu taşınmazın ecrimisil istenen tarihlerdeki konum ve özellikleri, Hazine tarafından düzenlenen ecrimisil ihbarnamelerindeki miktarlar ve sunulan emsal taşınmazlara ait kira sözleşmelerini de değerlendirecek şekilde bilimsel verilere uygun denetime elverişli ecrimisil hesabını içeren bilirkişi raporu alınması, ondan sonra hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporu ile yetinilerek yazılı olduğu üzere karar verilmiş olması doğru değildir.
Davalı vekilinin temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle hükmün açıklanan nedenlerle (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK’un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 26.02.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.