Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C. KONYA BAM … HUKUK DAİRESİ
T.C.
KONYA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
… HUKUK DAİRESİ

DOSYA NO : …
KARAR NO : …

T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I

BAŞKAN : … (…)
ÜYE : … (…)
ÜYE : … (…)
KATİP : … (…)

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : KONYA … ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ : …
NUMARASI : … Esas, … Karar

DAVACI :1- …
VEKİLİ : Av. …
DAVALILAR : 2-…
…
VEKİLLERİ : Av. …
Av. …
DAVALI : 2 -… –

DAVANIN KONUSU : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ : 15/08/2018
KARAR TARİHİ : 12/10/2021
İSTİNAF KARAR TARİHİ: 08/05/2023

KONYA … ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ’nin … Esas, … Karar sayılı dosyasında … tarihli kararına karşı davacı vekilinin istinaf başvurusu üzerine dosya dairemize tevzi edilmekle yapılan inceleme sonucunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ;
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili şirketin, davaya konu taşınmazı satın almak üzere işlem tesis ettiğini, …’nin mali bakımdan sıkıntılı günler yaşadığını, Yap-Sat tabir edilen müteahhitlik hizmeti verdiğini, taşınmazlar üzerine bina imal ederek bunları sattığını, …’nin ise diğer davalı … ile muvazaalı işlem tesis eden, her iki şirket yetkilisinin akraba (teyze/amca oğlu) olmasından dolayı bazı tasarruflarda bulunduklarını, … İli … İlçesi … Mah. …ada … parselde bulunan taşınmaz üzerine … tarafından yapılacak konut ile alakalı olarak müvekkili şirket ile … arasında … tarihinde … Evleri … blokta … numaralı bağımsız bölüm için taşınmaz satış sözleşmesi imzalandığını, sözleşme imzası ve inikadından sonra davalılardan … tarafından tapu resmi rayiç değerleri üzerinden … tarihli Sıra No: …, Seri … numaralı fatura düzenlendiğini ve müvekkili şirkete teslim edildiğini, geriye tapu devri ve daire tesliminin kaldığını, imza edilen sözleşmede gayrimenkulün tapu kaydının en geç 30.08.2016 tarihinde devredileceğinin yazılı olduğunu, bunun karşılığında müvekkilinin, satış bedeli olarak 376.000 TL ödeme yapacağını, 120.000,00 TL’sini sözleşmede belirtildiği gibi ödediğini ve yine sözleşmede belirtildiği şekildeki ödemelere ilişkin senetleri teslim ettiğini, ancak 30.12.2012 tarihine kadar ödenmesi gereken 30.000,00 TL’lik bedeli, sözleşmede belirtilen tarihte tapu devri yapılmadığından ödenmediğini, tapunun tescili sonrasında bahse konu 30.000,00 TL’nin verilmesi konusunda tarafların sözlü olarak anlaşma yaptığını, devir yapılmadığı için söz konusu ödemenin yapılamadığını, sözleşmede belirtilen ve senet olarak tanzim edilen 48 aylık taksitler zamanında ödendiğini ve ödenmekte olduğunu, ancak evin sözleşmede belirtilenden çok daha geç teslim edilmiş olması ve tapuda devrin hala yapılamamış olması nedeniyle 2017 Ocaktan – 2017 Ekime kadar olan 10 taksidin ödenmediğini, bunun üzerine …’nin geriye kalan senetleri üçüncü bir şahsa ciro ettiğini, halen bu kişiye senet ödemelerinin yapıldığını, evi teslim etmeyen ve tapuda devir etmeyen … ile yapılan görüşmeler neticesinde taşınmazın 2017 yılının Temmuz ayında eksikleri ile teslim edildiğini, daire teslim edildikten sonra bir süre şantiye elektriği ile suyu kullanıldığını, ancak bir müddet sonra müvekkili şirket yetkilisi …’ın gerekli abonelikleri tesis ettiğini, daireler teslim edildikten sonra taşınmaza yerleşen müvekkilinin Kat Malikleri toplantılarına katıldığını ve taşınmaza masraflar yaptığını, …’nin SGK’ya olan borçlarından dolayı bina için yapı kullanım izin belgesi alınamadığının, her bir Daire sahibinden tahsilat yapılarak (müvekkilinden 2.300 TL alınarak) …’nin SGK’ya olan borcunun ödendiğini ve yapı kullanma izni alınması üzere borcun kapatılmak zorunda kalındığını, …’nin anahtar teslim anlaşma yapması nedeniyle bu bedeli daha sonra daire maliklerine ödeyeceğini belirtilmiş olmasına karşın böyle bir ödemenin yapılmadığını, bu süreçte tapu devri halen yapılmadığını, en son halen oturulmakta olan daireyle ilgili tapudan bilgi almaya giden müvekkilinin tapu kaydının …’ne ait iken …’ne devredildiğini, müvekkilinin, … yetkilisi olan … ile … yetkilisi …’ın teyze oğlu, diğer ortak ve yetkili … ile de amca oğlu olduklarının, …’nin diğer ortağının da …’ün oğlu … olduğunu, mali bakımdan zor günler geçiren … ile …yetkilileri arasında akrabalık ilişkisinden mütevellit bir muvazaanın müvekkil lehine karine olduğundan bahisle; Davanın kabulü ile … İli … İlçesi … Mah. … ada … parsel … blok … Kat … Bağımsız bölüm numaralı taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline aksi halde taşınmaz bedelinin davalıdan tazmini ile müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP; Davalı … vekili 24.09.2018 tarihli dilekçesinde ; 6100 Sayılı HMK’nın 2. maddesi gereğince genel görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunun, Konya Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu, müvekkili şirket yetkilileri ile diğer davalı şirket yetkilileri arasında yakın akrabalığın söz konusu olmadığını, müvekkili şirket yetkilisi … ile davalı … yetkilileri arasındaki akrabalık ilişkisinin davacının iddia ettiği şekilde teyze/amca oğulluğu değil, …yetkilisi …, müvekkili şirket yetkilisi …’ün amcasının torunu olduğunu, …’nın diğer yetkilisi …’ın ise, …’ün teyzesinin torunu olduğunu, bu kadar uzak bir akrabalık ilişkisine dayanarak tapu devrinde muvazaaa iddiasına dayanak olamayacağını, tapuya güven ilkesinin söz konusu olduğunu, … İli … İlçesi … Mah. … Ada …Parsel bulunan taşınmaz üzerine … tarafından yapılan …Blok … bağımsız nolu konut ile ilgili olarak, müvekkili şirketin; gayrimenkulün tapu kaydında malik olarak … göründüğünden bu taşınmazı satın aldığını, tapu kayıtlarına güven ilkesi gereği müvekkilinin bu kazanımının hukuka uygun olduğunu, tapu kayıtlarında malik olarak diğer davalı gözüktüğünden, tapu üzerinde herhangi bir takyidat-şerh vs. olmadığından müvekkilinin, tapu kayıtlarına güvenerek diğer davalıdan yatırım amaçlı üç adet daire satın aldığını, müvekkilinin, dairelerin ödemesi için … Bankasından kredi kullandığını ve taşınmazların parasını kredi ile ödediğini, müvekkili şirketin kredi ödemelerinin ciddi bir kısmını ödediği için … Bankası tarafından dava konusu taşınmaz üzerine konulan ipoteğin … tarihli ve … sayılı yazıları ile fek edildiğini, bunun üzerine müvekkilinin emlakçı vasıtasıyla taşınmazı satmak istediğini ve satışa sunmak için emlakçının taşınmaza gittiğinde taşınmazda davacı şirket yetkilisinin oturduğunu gördüğünü, müvekkili şirketin üç adet bağımsız bölümü … Bankası’na ipotekli olarak diğer davalı …’den tapuda satın aldığını, alış-verişin gerçek bir alışveriş olduğunu, müvekkilin muvazaalı bir işlem tesis etmesi söz konusu olmadığını, müvekkili şirketin taşınmazları yatırım amacıyla aldığını, dolayısıyla dairelerin iskan ruhsatının alınmasından ve ipoteklerinin kalkmasından sonra daireleri satma gayeleri olduğundan, daireleri fiziken gidip inceleme ve kullanma konusunu önemsemediklerini, dava konusu işlemde muvazaanın şartlarının bulunmadığını, davacının, dava konusu taşınmazı harici satış sözleşmesi ile alımının geçersiz olduğunu, Gayrimenkul satışının Tapu Kanunu’nun 26., T.M.K’nın 706 ve T.B.K’nun 237. maddelerindeki yasal düzenlemeler gereğince resmi şekilde yapılmasının gerektiğini, davacının ise harici satış sözleşmesine dayandığını, resmi şekilde yapılmayan taşınmaz alımının geçersiz olduğunu, geçersiz sözleşmeye dayanarak davacının ancak diğer davalıya verdiği sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesince diğer davalıdan isteyebileceğini, müvekkiline karşı tapu iptal ve tescil talebi yönüyle husumet yöneltilemeyeceğini, davacının, müvekkilinden harici satış sözleşmesine dayanarak hak iddiasında bulunamayacağını, davacı ile diğer davalı arasındaki gayrimenkul satım sözleşmesi resmi şekilde düzenlendiğinden bahisle; Öncelikle davanın görev itirazımız yönünden incelenerek görevsizlik kararı verilmesine, yasaya ve usule aykırı olan davanın reddine karar verilmesini talep ve beyan etmiştir.
Diğer davalı …’ne usulüne uygun olarak dava dilekçesinin tebliğ edildiği ancak davalının davaya karşı herhangi bir cevap vermediği gibi kendisini vekil ile de temsil ettirmediği anlaşılmıştır.
İLK DERECE MAHKEMESİNİN KARAR ÖZETİ:
İlk derece mahkemesince yapılan yargılama neticesinde; davacı tarafın tapu iptali ve tescil talebi yönünden; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan bölüm (davalı şirketin yap-satçı konumunda olduğu) yüklenici tarafından temlim ettiği kişi dışında üçüncü bir kişiye tapuda devredilebileceği, 3. Kişinin hukuki durumun TMK’nun 1023.ve 1024.maddeleri kapsamında değerlendirilmesi gerektiği, davalı …’nin yetkilisi …’ün diğer davalı …’nin yetkilisi …’ün amcasının torunu olduğu, …’nin diğer yetkilisi …’ın ise …’ün teyzesinin torunu olduğu, taraflar arasındaki akrabalık derecesinin yakın olmadığı, davacı ile davalı … arasında 03/07/2016 tarihinde sözleşme yapıldığı, davalı …’nin diğer davalı …’ne 02/12/2016 tarihinde dava konusu taşınmazı devrettiği ve davacı şirketin taşınmazı 2017 yılında teslim aldığını beyanı karşısında taşınmazın …’ne devredildiği tarihte boş olduğu, tapu kayıtlarına konulmuş bir şerhin bulunmadığı, dolayısıyla davalının bu taşınmazı davacıya satıldığını bilebilecek durumda olmadığı gibi taşınmazın davalı … tarafından bedeli ödenmek suretiyle alındığı, bu davalının yatırım maksadıyla taşınmazı almasının veya davacıya Elatmanın önlenmesi davası açmamasının muvazaanın varlığını göstermeyeceği gibi davalı şirketin davacıya zarar verme kastı ile kötüniyetle hareket ettiğini göstermeyeceği, dinlenen tanıklarda davalı şirketin doğrudan davacıya zarar verme kastıyla hareket ettiğine yönelik beyanda bulunmadıkları, taşınmazın gerçek değeri ile satış değeri arasındaki farkın tek başına muvazaanın varlığı ve tarafların kötüniyetli olduğu göstermeyeceği, davacı tarafça dosyaya sunulan ses kaydının hukuka uygun elde edilmediğinden HMK’nun 189. maddesi gereğince delil olarak değerlendirilemeyeceği, davacının dava dilekçesinde yemin deliline dayandığı, mahkemece bu konuda davacı tarafa yemin hakkının hatırlatıldığı ancak davacı taraf yemin deliline başvurmadığı,
Davacı tarafın terditli talebi yönünden ise; davacı şirketin ikinci terditli taşınmaz bedeli yönünden yapılan inceleme de; davacı tarafın davalı … Arasında 03/07/2016 tarihinde yapılan sözleşme gereğince toplamda nakit ve bono ödemesi olmak üzere toplam 289.500,00 TL ödeme yaptığı, bir kısım senetlerin halen ödenmediği, dosy kapsamında alınan bilirkişi raporu ile tespit edilen davacının 334.927.00 TL alacağının olduğu, bunu da sadece …’den talep edebileceği, diğer davalı …’nin taraflar arasında yapılan sözleşmenin tarafı olmadığından alacak talebi yönünden bu davalının pasif husumet ehliyetinin bulunmadığı gerekçesi ile davanın kısmen kabul kısmen reddi ile her iki davalı yönünden tapu iptali ve tescili talebinin reddine, 334.927,00 TL alacağın davalı …’nden alınarak davacıya verilmesine, davacının fazlaya ilişkin talebinin reddine,
İSTİNAF SEBEPLERİ:
Davacı vekili istinaf dilekçesinde ; ilk derece mahkemesi kararının usul ve yasa hükümlerine aykırı olduğunu, müvekkil ile davalı … arasında imzalanan Konut Satış Sözleşmesinin geçerli olduğunu ve bu nedenle söz konusu sözleşmenin diğer davalı … yönünden geçerli kabul edilmesi gerektiğini, tapuda ayni hak tesisine yarayan varakanın taşınmazı devralan kişiler yönüyle de bağlayıcı olacağını, Kat irtifakı tesis edilmiş yapılarda gerekli dikkat, özen ve basiretin bihlassa tacir olan davalı tarafından gösterilmesi gerektiğini, muvazaaya yönelik açık tanık ifadelerinin dikkate alınması gerektiğini, ancak; ilk derece mahkemesince tanık ifadelerinin dikkate alınmadığını, gerekçeli kararda da bahsedilmediğini, her iki davalı yetkililerinin akraba olduklarını, davalı …’nın kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş konusunda hiçbir masraf, iş işlem yapmadığını, kat mülkiyetine geçişle alakalı tüm masraf, iş ve işlemlerin müvekkili tarafından yapıldığını, tanık ifadeleri dikkate alındığında davalılar arasında yapılan işlemin muvazaalı olduğunun açıkça ortaya çıkacağını, kat mülkiyetine geçişe ilişkin tüm masrafları ve işlemleri müvekkilinin yapmasına, taşınmazda harcama yapmasına ve ikamet etmesine rağmen müvekkili hakkında el atmanın önlenmesi davası açılmamasınında muvazaanın varlığını gösterdiğini, taşınmazın gerçek değeri ile tapuda gösterilen satış bedelinin muvazaanın varlığı için yeterli olduğunu, ses kaydının HMK 189 maddesi kapsamında eldeki muvazaa davasında delil olarak değerlendirilmesi gerektiğini ve başka surette ele geçirilmesi mümkün olmayan kaydın eldeki davada delil olarak değerlendirilmemesinin hukuka aykırı olduğunu, taşınmaz bedelinin davalıya ödendiği konusunda delil bulunmadığı ve bankadan çekilen kredinin davalı … hesabına geçirildiği ve ticari defter ve kayıtlarda yer aldığını, ancak; banka marifetiyle ödeme yapılmış gibi gerekçe oluşturulmasının fiili durumla örtüşmediğini, bilirkişi raporunda açıkça … bankasında yapılan işlemlere yönelik kredi hesapları ve dekontların davalı … yasal defterlerinde yer almadığını, …’nın 2016-2017 yasal defterlerinde taşınmaz için işlemlerin kasa ve diğer hazır değerler hesabı ile kapatıldığının rapor ile sabit olduğunu, buna göre davalı …nın bankadan kredi çekerek yatırım maksadıyla taşınmaz alınması savunmasının aleyhe kayıtlar yönüyle ispat edilemediğini, bilakis aleyhe kayıtlar bulunduğu halde bunlara değinilmediğini, bu nedenle davanın muvazaaya ilişkin olduğunu, emsal Yargıtay kararlarının da bu yönde olduğunu, müvekkilinin tanıklarından … ve …’nun beyanlarının gerekçeli kararda belirtilmediğini ve değerlendirilmediğini, taraflarınca dosyaya sunulan ses kaydının emsal Yargıtay kararlarında belirtildiği üzere muvazaaya ispat oluşturacağını, söz konusu ses kaydının başka zamanda ve başka şekillerde elde etme olanağı da bulunmadığını, yetkili makamlara başvurma durumu söz konusu olmayıp müvekkilinin önce olayları öğrenmesinin şart olduğunu, neyin ne olduğunu anlamadan ve öğrenmeden başvuru yapmasının mümkün olmadığını, hepsinden ayrı olarak Türk Medeni Kanunu 2 ve 3 maddeleri açık olduğunu, iyiniyetli ve dürüstlük kuralına uygun davranmayan taraf kanunun tanıdığı haklardan istifade edemeyeceğini, ses kaydının varlığını kabul eden davalı taraf bu ses kaydının hukuka uygun elde edilmediğini ileri sürdüğünü, oysa müvekkilin olaydaki yöntem dışında hukuka uygun ses kaydı elde etmesinin imkanı ve ihtimali olmadığını,ilk derece mahkemesince ses kaydının hukuka uygun elde edilmediği gerekçesi ile dikkate alınmadığını, davalıların akrabalık ilişkisi olduğunu ve mali durumlarından bir birlerinin haberdar olmamalarının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, söz konusu taşınmazın müvekkilinin zilyedinde olduğu halde tapunun devredildiğini, davalı tanıklarının …’nın iddialarını çürüttüğünü, muvazaa olduğunun her yönüyle ispat edildiğini, ancak; müvekkiline yemin teklif edilmesinin hukuki ve fili dayanaktan yoksun olduğunu, müvekkilinin ödemelerinin ve haklarının hatalı hesaplandığını, müvekkilinin … ile ilişkisinden dolayı alacağının 402.500,00 TL olduğunu ve bu miktar üzerinden hesaplama yapılması gerektiğinden bahisle, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını, talepleri doğrultusunda davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı … vekili istinafa cevap dilekçesinde; ilk derece mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun olduğunu, ilk derece mahkemesince eksik bırakılın bir hususun bulunmadığını, davacı tarafın istinaf talebinin hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, davacı tarafın tanık beyanlarının ilk derece mahkemesince dikkate alınmadığı yönünden iddialarının gerçeği yansıtmadığını, davacı tarafından sunulan ses kaydının hukuka aykırı elde edildiğini, bu nedenle ilk derece mahkemesince hükme esas alınmamasının hukuka uygun olduğunu, davacı tarafın muvazaa iddiasını ispatlayamadığını, yapılan işlemde tapuya güven ilkesinin söz konusu olduğunu, diğer davalı …’nın kredilendirilmesi ve muvazaa iddialarının gerçeği yansıtmadığını, dava konusu işlemde muvazaa şartlarının oluşmadığını, müvekkiline ait defter ve belgeler ile müvekkili şirketin taşınmazları satın aldığının ispatlandığını, davacının harici satış sözleşmesi ile taşınmazı satın almasının geçersiz olduğundan bahisle, davacı tarafın istinaf talebinin esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, davalı yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarih ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu, binalardan bağımsız bölüm satın alınması hâlinde Türk Borçlar Kanunu’nun 184 üncü maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.
Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) vs. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması hâlinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 188 inci maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanunu’nun 97 nci maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
Arsa sahipleri ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölüm yüklenicinin temlik ettiği kişi dışında üçüncü bir kişiye tapudan devredilebilir. Bağımsız bölümü devralan üçüncü kişinin hukuki durumunun TMK’nın 1023 ve 1024 üncü maddeleri hükümlerine göre değerlendirilmesi gerekir.
Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlama düşüncesiyle satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyi niyetten maksat hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir. Belirtilen ilke, TMK’nın 1023 üncü maddesinde “tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki TMK’nın 1024 üncü maddesinde de “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki, tapulu taşınmazların intikallerinde huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.
Kayıt malikinin mülkiyeti kötü niyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, TMK’nın 1024 üncü maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyi niyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.
Somut olayda; toplanan delillere ve özellikle davacı tanıklarının anlatımlarına göre; davacı şirket ile davalı yüklenici şirket arasında yapılan harici sözleşme sonrasında davalı yüklenici şirketin nakit sıkıntısı nedeni ile kredi temini için diğer davalı şirkete tapuda satış yoluyla devredildiği, kredi borçlarının taşınmazı temlik alan şirket tarafından ödendiği, yapılan temlik işleminin davacı şirketi zararlandırma amacı taşımadığı, her iki şirketin temsilcileri arasındaki akrabalık ilişkisinin tek başına muvazaanın varlığını ortaya koymayacağı ve taşınmazı temlik alan davalı şirketin TMK 1023. Madde uyarınca kötü niyetli sayılmasını gerektirmeyeceği dikkate alınarak ilk derece mahkemesince tapu iptali ve tescil davasının reddine, davacı tarafından ödendiği sabit olan 289.500,00 TL’sinin taşınmazın dava tarihindeki rayiç değere oranına göre 334.927,00 TL’sinin davalı yüklenici şirketten tahsiline karar verilmesinin doğru olduğu anlaşıldığından davacı tarafın istinaf talebinin 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353/1-b-1 inci maddesi gereğince esastan reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM :Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-KONYA … ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ’nin … Esas, …Karar sayılı dosyasında … tarihli kararı usul ve yasaya uygun bulunduğundan davacı tarafın istinaf talebinin 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353/1-b-1. maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,
2-Alınması gereken 179,90 TL istinaf karar harcından davacı tarafından yatırılan 59,30 TL istinaf peşin karar harcının mahsubu ile 120,60 TL bakiye istinaf karar harcının davacıdan alınarak hazineye irat kaydına,
3-İstinaf eden davacı tarafından yapılan istinaf yargılama giderlerinin kendi üzerlerinde bırakılmasına,
4-İstinaf incelemesi duruşmasız yapıldığından taraflar leh ve aleyhine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
5-Kararın taraflara tebliğine,
Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda 6100 Sayılı HMK’nun 361/1 maddesi uyarınca tebliğden itibaren 2 hafta içerisinde Yargıtay nezdinde temyiz kanun yolu açık olmak üzere 08/05/2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Başkan
…
¸
Üye
…
¸
Üye
…
¸
Katip
…
¸

GEREKÇELİ KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 08/05/2023
“Bu belge, 5070 sayılı Kanun hükümlerine uygun olarak elektronik imza ile imzalanmıştır.”