Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C. KONYA . ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No: … Esas – …
T.C.
KONYA
. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
KARAR
ESAS NO :
KARAR NO:

HAKİM :
KATİP :

DAVACI :
VEKİLLERİ:
DAVALI : 1-
VEKİLLERİ:
DAVALI : 2-
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ :
KARAR TARİHİ :
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH :

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili mahkememize sunmuş olduğu dava dilekçesinde özetle; Davalılardan … Konut Yapı Kooperatifi Ek-3 de arz edilen inşaat yapım sözleşmesi başlıklı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile dava konusu edilen … ili … ilçesi … Mahallesi … ada … parselde bulunan taşınmaz üzerinde inşaat yapımını üstlendiğini, kooperatifin o dönem ki başkan aynı zamanda davalılardan … İnşaat Ticaret Limited Şirketinin yetkilisi ve sahibi olan … olduğunu, kooperatif inşaat yapımını yüklendikten sonra eserin imali işini yüklenici konumunda diğer davalı … İnşaat Ticaret Limited Şirketine devir ettiğini, aslında somut olayda tek bir yüklenici olduğunu, o da … İnşaat Ticaret Limited Şirketi olduğunu, Çünkü hem kooperatifi hem şirket idaresi aynı kişiler tarafından yapıldığını, bu nedenlerle tapuda kayıtlı Konya ili … ilçesi … Mahallesi … ada … parselde kayıtlı … Blok . Kat … Nolu bağımsız bölüm için ihtiyati tedbir taleplerinin kabulü ile mülkiyeti çekişme konusu olan davaya konu taşınmazın davalı kooperatif tarafından üçüncü kişilere devrinin önlenmesi için tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasına, Konya . Asliye Hukuk Mahkemesinin … esas sayılı men’i müdahale davası ile hukuki ve fiili irtibat olduğundan ekte sunulan Yargıtay kararına göre özel mahkeme konumunda olan mahkemenizin dosyasının Konya . Asliye Hukuk Mahkemesinde … esas sayılı açılmış men’i müdahale davasının da tensip kararı ile birleştirilmesine, davaya konu … ili … ilçesi … Mahallesi … ada … parselde kayıtlı … Blok . Kat … Nolu Bağımsız bölüm taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı müvekkili adına tesciline, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalıya tahmiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davacı vekilinin mahkememize sunmuş olduğu 13/04/2022 tarihli dilekçesinde özetle; Mahkememizce yapılan keşif, bilirkişi kök ve ek raporu sonucu müvekkilinin zilyedinde bulunan taşınmazın kapı numarasının 4(dört) , tapuda 3(üç) nolu bağımsız bölüm olarak kayıtlı olduğunun tespit edildiğini, bu nedenlerle; dava dilekçesinde … İli … İlçesi … Mahallesi … Ada … parselde kayıtlı … Blok . Kat … Nolu Bağımsız bölüm (… Kapı Numaralı) olarak belirttikleri taleplerinin HMK 183.maddesi gereğince (maddi hata) düzelterek, … İli … İlçesi … Mahallesi … Ada … parselde kayıtlı … Blok . Kat … Nolu Bağımsız bölüm (… Kapı Numaralı) taşınmazın tapusunun iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı kooperatif vekilinin mahkememize sunmuş olduğu cevap dilekçesinde özetle; Davacı tarafın tüketici sıfatına sahip olmaması nedeniyle görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğunu, davalı tarafın dava konusu taşınmazı kullandığını, tapu sorunları ortaya çıkması ile tapu iptal ve tescil davası açtığını, davacının iyiniyetli olmadığını, davacının müvekkilinin açmış olduğu el atmanın önlenmesi davasının uzun süresi ve sonuçsuz kalması için işbu davayı açtığını, el atmanın önlenmesi davasının sonucunun beklenilmesinin gerektiğini, davacının taşınmazın diğer davalıdan satın aldığını, müvekkili ile aralarında herhangi bir sözleşme ve üyelik ilişkisi bulunmadığını, haklarını sözleşme tarafına karşı ileri sürebileceklerini, davacının kooperatife üye olmadığını, fuzuli şagil konumunda taşınmazı işgal ettiğini, bu nedenlerle; tüm fazlaya ilişkin talep ve dava haklarının saklı kalmak kaydıyla:öncelikle usule ilişkin itirazları konusunda (görev, harç eksikliği, iyiniyet yokluğu, bekletici mesele vs.) ivedi kararlar verilerek yargılamaya devam edilmesini, esas yönünden haksız ve mesnetsiz açılan davanın müvekkili yönünden reddini,yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı … İnş… Yetkilisi …’ün mahkememize sunmuş olduğu 20/05/2021 havale tarihli cevap dilekçesinde özetle; Davacının açmış olduğu davayı tapunun iptali ve tescili yönünden kabul ettiklerini, üye sayısı yeterli sayıya ulaşmadığından kooperatifin mali kaynağının yetersiz kaldığını, arsa sahiplerine haklarının verilmesi ve inşaatın yapılabilmesi için … İlçesi … Mahallesi …, …, …, … adaların inşaatının yapılması için tarafının yetkilisi olduğu … İnşaat Tic. Ltd. Şirketine devir kararı aldığını, resmi olarak davalı kooperatifin 2008 yılı genel kurul tutanağında da oy birliği ile karar verildiğini, … İnşaat Ticaret Ltd. Şti. ‘ın yetkilisi olarak o dönemde de … Yapı kooperatifinin başkanı olarak görev yaptığını, kat karşılığı olarak sözleşmede kooperatif yapılacak daireleri söz konusu genel kurul kararı ile … Şirketine sözleşme olarak devredildiğini, şirket olarak yapıyı inşa işini tamamlandığını ve mal sahiplerine arsa karşılığı sözleşmeden kaynaklı dairelerinin teslim edildi ve yakın zamanda da tapuda tescilinin yapıldığını, davaya konu parselde kooperatifçe devredildiği üzere sahibi olduğu yüklenici … İnşaat Ticaret Limited Şirketi olarak inşaat yapım karşılığı olarak kendilerine kalacak daireleri yazılı sözleşmeler ile 3.kişilere sattıklarını, bu sebeple tapular bu şahısların hakkı olduğunu, bu nedenlerle; davayı tapunun iptali ve tescili yönünden kabul ettiklerini beyan etmiştir.
(II) YARGILAMADA TOPLANAN DELİLLER:
Konya . Asliye Hukuk Mahkemesinin … Esas sayılı dosyası, dosya arasına alınmış incelenmiştir.
Konya Ticaret Odası Başkanlığı’nın 27/01/2022 tarihli cevabi yazısı ile, davalı kooperatife ait tüm evrakların suretlerinin gönderildiği görülmüştür.
… Tapu Müdürlüğünün 02/10/2020 tarihli cevabi yazısı ile, dava konusu tapu kayıtlarının gönderildiği görülmüştür.
Konya Sıhhi Tesisat ve Kaloriferciler Esnaf ve Sanatkarlar Odaları’nın 17/06/2021 tarihli cevabi yazısı ile, … İli … Mahallesi, … Sokak ve … … Sokaklarına ait 7 adet su atıksu abone evraklarının gönderildiği görülmüştür.
… Dağıtım A.Ş.’nin 15/06/2021 tarihli cevabi yazısı ile, … İli … Mahallesi, … … Sok. No: … adresine ait abonelik sözleşme suretlerinin gönderildiği görülmüştür.
… Belediye Başkanlığının 16/06/2021 tarihli cevabi yazısı ile, … İli … İlçesi … Mahallesi … ada … parsel sayılı taşınmazın yapı ruhsatı ve mimari projesinin gönderildiği görülmüştür.
Konya Ticaret Odası Başkanlığı’nın 16/06/2021 tarihli cevabi yazısı ile, davalı kooperatife ait 2009 yılında yapılan 2008 yılına ait Genel Kurul Toplantı Tutanağı suretinin gönderildiği görülmüştür.
Konya Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğünün 21/06/2021 tarihli cevabi yazısı ile, … Mah. …  Sk. No  … adresine ait … nolu ve … Mah. … Cad. No: … adresine ait … nolu aboneliklere ilişkin evrakların gönderildiği görülmüştür.
SGK İl Müdürlüğünün 17/06/2021 tarihli cevabi yazısı ile, davalı … … Ltd. Şti’nin işyerinin tescil belgesi ve bordro yazılarının gönderildiği görülmüştür.
İnşaat Mühendisleri Odasının 14/06/2021 tarihli cevabi yazısı ile, dava konusu taşınmaza ilişkin 32 adet beton numune basınç test raporlarının gönderildiği görülmüştür.
Konya . Noterliğinin 14/09/2021 tarihli cevabi yazısı ile, 31/05/2011 tarih … yevmiye numaralı evrakın gönderildiği görülmüştür.
… Satış A.Ş.’nin 24/09/2021 tarihli cevabi yazısı ile; … İli … İlçesi … Mahallesi, … … Sok. No: … adresine ait abonelik bilgilerinin gönderildiği görülmüştür.
Konya Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğünün 21/09/2021 tarihli cevabi yazısı ile; … İli … İlçesi … Mahallesi, … … Sok. No: … adresine ait abonelik bilgilerinin gönderildiği görülmüştür.
Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünün 18/01/2022 tarihli cevabi yazısı ile; davalı kooperatife ait Genel Kurul Toplantı tutanakları ve Kooperatif Ana Sözleşmesinin gönderildiği görülmüştür.
… A.Ş.’nin 04/02/2022 tarihli cevabi yazısı ile; … İli … İlçesi … Mahallesi, … … Sok. No: … Blok adresinde bulunan 30/04/2009 tarihli … tesisat numaralı perakende satış sözleşmesinin gönderildiği görülmüştür.
Davacı tanığı … mahkememiz 13/01/2022 tarihli duruşmada alınan beyanında;”taraflarla ile herhangi bir ilişkim yoktur, ben davalı kooperatife üye olarak bir daire almıştım, sonrada o daireyi de 3. Kişiye sattım, daire sahibiyken kooperatifin yaptığı bir toplantı da divan başkanlığını yürüttüm ve bu toplantı da kooperatif üye yetersizliğinden dolayı yapım işi gerçekleştiremediğinden fazla kalan parselleri … İnşaata devretti, … İnşaatta bu parsellerde yapım işlerini ve projeleri tamamlayarak ilgili dairelerin satışını gerçekleştirdi, ancak tapu devrinin olup olmadığı konusuna hakim değilim, arsalar devredilmeden evvel kooperatifin yarım kalan işlerini de …’ın tamamlayıp tamamlamayacağı hususunda bilgim yoktur, dedi. tanık ücreti talebim yoktur” diyerek beyanda bulunmuştur.
Davacı Tanığı … mahkememiz 13/01/2022 tarihli duruşmada alınan beyanında;”Ben davalı kooperatifin 2008 yılına kadar yönetimde bulundum, aynı zamanda üyeydim, 2014 – 2018 yılları arasıda da yine yönetimde bulundum, ancak bu yıllarda herhangi bir faaliyet olmadı, ben yönetimdeyken üye yetersizliği nedeniyle bazı parsellerde arsa sahiplerini mağdur etmemek adına ilgili parsellerin yapım işini … İnşaata devrettik, bu devir ile … İnşaat belli yüzdelikler ile dairelerini alacak arta kalanı arsa sahiplerine verecekti, bu parsellerde projelerin çoğunluğunu tamamladı, daireleri sattı, tapu devirlerini yapamadı, arsa sahiplerine de hakettikleri daireleri teslim etti, daha sonra iflas ettiği için projeleri tamamlayamadı, … İnşaata devredilen arsalar haricindeki yapım işi kooperatife aitti, o güne kadar bu işi tamamen kooperatif yürüttü, …’ın herhangi bir çalışması olmadı, … yalnızca kendisine devredilen yapım işini gerçekleştirecekti, davacı ile davalı … arasındaki satım veya temlik ilişkisine dair bilgim yoktur, dedi, tanık ücreti talebim yoktur ” diyerek beyanda bulunmuştur.
Davacı Tanığı … mahkememiz 13/01/2022 tarihli duruşmada alınan beyanında;” Ben davalı kooperatifte 5-6 ay öncesine kadar üyeydim, 2008 veya 2009 yıllarında bir toplantı da üye yetersizliği nedeniyle yapım işlerine başlanılamayan arsalara ilişkin yapım işi … İnşaata devredildi, … İnşaat burada yapım işini gerçekleştirecek ve yüzdelik pay hakkını alacak ve arsa sahiplerine de dairelerini verecekti, devredilen arsalarda yapım işini yaklaşık %90’ını tamamladı, ancak sonrasını iflas ettiğinden dolayı tamamlayamadı, ben … İnşaatın yaptığı yerlerde su tesisat işini yaptığımdan dolayı işin tamamlanan kısmını biliyorum, … İnşaata devredilen arsalar üzerindeki projelerin yapım işi haricinde … herhangi bir işlem yapmayacaktı, kooperatifin gerçekleştirdiği yapım işinde …’ın herhangi bir etkisi olmamıştır, Davacı vekili Av. … talebi üzerine tanıktan soruldu: İnşaatın tamamlanan kısımları itibariyle arsa sahipleri hak ettikleri daireleri aldılar, dedi. tanık ücreti talebim yoktur dedi, ” diyerek beyanda bulunmuştur.
Mahkememizce mahallinde 21/06/2021 tarihinde keşfin icra edildiği görülmüştür.
İnşaat Mühendisi Bilirkişi … ve Fen Bilirkişi … mahkememize sunmuş olduğu 06/07/2021 tarihli raporunda özetle; dava konusu meskenin özellikleri, bulunduğu mevkii, şehir merkezine uzaklığı, imar durumu, alım satım rayiçleri ile kart irtifakı şartlan dikkate alındığında Meskenin dava tarihindeki değerinin 260.000,00 TL olacağı görüş ve kanaatini bildirmişlerdir.
İnşaat Mühendisi Bilirkişi … ve Fen Bilirkişi … mahkememize sunmuş olduğu 19/01/2022 tarihli ek raporunda özetle;Dosyasında bulunan 12.10.2020 tarih ve E… sayılı … Tapu Müdürlüğünce yazı ekinde bulunan … ilçesi … Mahallesi … ada … nolu parsel 7.902.98m2 yüzölçümlü Arsa vasfında ana taşınmaz da … cilt … H blok … kat … nolu bağımsız bölümlü Mesken olduğu görüş ve kanaatini bildirmişlerdir.
İnşaat Mühendisi Bilirkişi … ve Fen Bilirkişi … mahkememize sunmuş olduğu 07/02/2022 tarihli ek raporunda özetle; Dava konusu taşınmazın tapuda ;… ili … ilçesi,… Mahallesi ,… cilt ,… kütük sayfasında kayıtlı ,… ada , nolu parsel ,7992.98m2 yüzölçümlü,Arsa vasıflı ana taşınmazda kurulan kat irtifakına göre ,… -blok ,.kat … bağımsız bölüm numaralı …/… arsa paylı,Mesken vasıflı taşınmaz olup ; tam hisse ile Davacı Tasfiye halindeki … Konut Yapı Kooperatifi adına kayıtlı olduğunu, mahkeme heyeti olarak … blok ,. Kat ,… bağımsız bölüm (Kapı numarası … ) numaralı taşınmazın görüldüğünü ve taşınmazın davalı … tarafından kullanıldığının tespit edildiğini, kat irtifakına göre H blok bağımsız bölümlerde numaralandırmaya istinaden farklı kullanımdan kaynaklanan hatanın ,Tapu kayıtlarına Dayanak Mimari proje /Vaziyet planındaki Bağımsız Bölüm Numaralarının Fiili Duruma Göre Düzeltilme İşleminin Yapılması gerektiğini, sözleşmede belirtilen … blok . Kat … nolu daire ile dava konusu edilen … blok . Kat … nolu dairenin aynı yerler olduğunun tespit edildiğini, dava konusu taşınmaz Mahkeme heyeti ile birlikte bina giriş yönüne göre sağ kolda kalan 4 kapı numaralı dairenin keşfinin yapıldığını, kiracısı … oturmakta olduğunu,bu dairenin Kat irtifakı projesine göre 3 nolu bağımsız bölüme denk geldiğini, keşifte zilyetliği tespit edilen dairenin Mimari projesinde … blok . Kat … nolu bağımsız bölüme denk geldiğini, kapı numarasının 4 olduğunu tespit edilmiştir.
Hesap Bilirkişi …’ın mahkememize sunmuş olduğu 28/04/2022 tarihli raporunda özetle; açılan davanın yükleniciden ( … Ltd. Şti.) şahsi hakkı temlik alan davacının inşaatın fiilen bittiğinden bahisle davalılardan tapu iptal tescil hakkı kazandığından … ili … ilçesi … (…) mahallesi … Ada … parselde kayıtlı … . Blok . Kat … Numaralı bağımsız bölüm taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili talebi olduğunu, dosya içinde mevcut S.S. … Konut Yapı Koop. 2008 yılı olağan genel kurulu toplantı tutanağının; 3. madde ve 4. Madde davaya konu … Adada bulunan gayrimenkulün … inşaat Ltd. Şti.’ye devredilmesine oy birliği ile karar verildiği, 3. madde; …-…-…-…-…-… Ada … parsel de kayıtlı arsaların kooperatif adına satın alınmasına oy birliği ile karar verildiği belirlendiğini, Genel Kurul Kararı ile davaya konu … Ada … Parsel yüklenici konumundaki davalı … inşaat Ltd. Şti. devir edilmiş olduğunu, bu şekilde 01.10.2002 tarihli inşaat yapının sözleşmesi ile mal sahipleri … , … ile S. S. … Konut Yapı Koop. temsilen Bşk. … ve Bşk. Yrd. … muhasip üye … arasında sözleşmenin akdedildiği belirlendiğini, bu halde Davalı kooperatif arsa sahibi Davalı … İnşaat Ltd. Şti. ise Arsa payı karşılığı inşaat yapan yüklenici konumunda (2008 yılı olağan genel kurul toplantısında alınan karar gereğince) olduğunu, davada dinlenen tanıklar inşaatın … inşaat Ltd. Şti. tarafından inşa ve ikmal edildiğini, fiili olarak 2010 yılında davacıya teslim edildiği ve davacı tarafından kiralandığı, diğer davalı S.S. … Yapı Koop. tarafından Konya . Asliye Hukuk Mahkemesi … E. Dosyası ile Men’i Müdahale davası açıldığının belirlendiğini, davacı ile davalılardan … inşaat Tic. Ltd. Şti. arasında 25.08.2008 tarihli sözleşmesi ve davaya konu daireyi haricen … şirketinden arsa sahibi konumundaki davalı kooperatiften doğmuş şahsi hakkını temlik aldığını, davalılardan … Ltd. Şti. temsilcisi 20.05.2021 tarihli dilekçesi ile açılan davayı kabul ettiğini, yapıyı inşa işini tamamladığını, mal sahiplerine arsa karşılığı sözleşmeden kaynaklanan davalının teslim edildiği ve şirketine inşaat yapımın karşılığı olarak isabet eden yerlerden davacıya sözleşme yaparak temlik ettiklerini beyan ettiğini, davalı kooperatif ise davacının iyi niyetli olmadığı, dava konusu yerle ilgili elatmanın önlenmesi davası açıldığını ve davanın sonucunun beklenmesi gerektiğini, davacının bu yeri kooperatif ile davacı arasında herhangi bir sözleşme olmadan diğer davalı şirketten (… Ltd. Şti.) satın aldıklarını kooperatifi ile bir K.K.İ. Sözleşmesi bulunmadığını, davacının ikrar ettiğini, bu sebeple yüklenici dışındaki başka bir 3. Kişi ya da firmadan satın alma yoluyla daire alanların bu haklarını Ancak sözleşmenin tarafına karşı ileri sürmeleri gerektiğini, şahsi hak olarak ifade edilebilecek bu hususun davalı koop. Yönetimine karşı ileri sürülemeyeceğinin belirtildiğini, davalı … Ltd. şirketinin dava konusu gayrimenkul ile ilgili projelerin hazırlanması, onayını 11.07.2008 tarihinde gerçekleştirdiği davacının davalı kooperatiften doğmuş olan davalı … İnş. Ltd. Şti. yapım karşılığı olan şahsi hakkını 25.08.2008 tarihli sözleşme ile temlik aldığı görülmekle, Mahkemesine teknik bilirkişilerden 19.01.2022 tarihli rapor alındığı. Dava konusu yerin … … … Mah. … Ada … Parsel . Blok . Kat … numaralı Bağımsız Bölüm olduğu ve … Konut Yapı Koop. Adına tapuda kayıtlı olduğu yönünde rapor tanzim edildiğini, Davalı . … Yapı Koop. 2008 yılı Genel Kurulunda … Ada ile ilgili gayrimenkulün diğer davalı … inşaata devredilmesini oy birliği ile kabul edildiğini, Bu devir ve arsa sahipleri ile Koop. Arasında yapılan 01.10.2002 tarihli K. K. İ. S. Birlikte değerlendirildiğinde arsa payı K. K. İnş. Sözleşmesi uyarınca yüklenici arsa sahibine karşı bir şahsi hak elde edeceğini, bu şahsi hak gereğince sözleşmeden kaynaklı edimini yerine getirdiği ölçüde arsa sahibine karşı ondan, karşı edimini yerine getirmesini talep edebileceğini, yüklenici bu şahsi hakkını arsa sahibinin imzası gerekmeksizin sözleşme dışı 3. Kişiye temlik edebileceğini, sözleşme ile kazandığı şahsi hakkını 3. Kişiye devreden yüklenicinin eylemi alacağın devri işlemi olduğunu, alacağın devri bir yandan tasarrufu işlem, diğer yandan da bir borç sözleşmesi olduğunu, uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan 3. Kişilerin temlik sözleşmesine adi yazılı satış sözleşmesi veya noterden düzenleme şeklinde taşınmaz satış vadi sözleşmesi olarak yaptıklarını, alacağın devrinin hukuki niteliği gereği yükleniciden kişisel bir hakkı devir alan 3. Kişi bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebileceklerini, davada yüklenici … Ltd. Şti. edimini … Ada … parsel yönünden tamamen yerine getirmiş ve kazanacağı şahsi haklarını 3. Kişiye temlik ettiğini, yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan şahsi hakkın devri için gerekli olan yazılı şeklin sınırları T.B.K. 13 – 16 Mad. Uygulanması ile yazılı şekilden adi şekil anlaşılmalı T.B.K. 14. Maddesine göre yazılı şekil şartının yerine getirilmiş olması için sadece borç altına giren tarafın yani alacağın devrinde devredenin beyan ve imzası yeterlidir. Buna karşılık devralanın irade beyanının yazılı şekilde olması şart olmadığını, yüklenici sözleşme kapsamında inşaat yapma edimini yerine getirip teslim ettiğinde bu iş karşılığında kendisinin belli bir pay ya da bağımsız bölüm devrinin yapılacağı yani buna hakkı olduğunu 3. Kişiye garanti edebileceğini, yüklenicinin şahsi hak devri ile bu devri ispatlayan 3. Kişi yüklenicinin yerine geçeceğini, arsa sahibinden ifayı isteyebilecek veya ifaya zorlayabilecek olan 3. Kişi davacının olduğunu, davalı … Ltd. Şti’nin edimini yerine getirdiği ve bağımsız bölümü teslim ettiği yüklenici tarafından temlike konu bağımsız bölümün tapunun devri gerçekleşmemesi sebebiyle 3. Şahıs davacının şahsi hakka dayanarak açmış bulunduğu tapu iptal ve tescil davasının (ferağa icbar suretiyle tescil) değerlendirilmesi görüş ve kanaatini bildirmiştir.
Hesap Bilirkişi …’ın mahkememize sunmuş olduğu 15/08/2022 tarihli raporunda özetle;Dosyada davalı yüklenici … Ltd. Ştİ.nin edimini yerine getirdiği ve bağımsız bölümü teslim ettiği yüklenici taralından temlike konu bağımsız bölümün tapunun devri gerçekleşmemesi sebebiyle 3. Şahıs davacının şahsi hakka dayanarak açmış bulunduğu tapu iptal ve tescil davasının {ferağa icbar suretiyle tescil) değerlendirilmesi görüş ve kanaatini bildirmiştir.
(III) DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
İşbu dava; Temlik sözleşmesinden kaynaklı Tapu İptali ve Tescil davasıdır.
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davalılardan … Konut Yapı Kooperatifi ile inşaat yapım sözleşmesi başlıklı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile dava konusu edilen … ili … ilçesi … Mahallesi … ada … parselde bulunan taşınmaz üzerinde inşaat yapımını üstlendiğini, kooperatifin o dönemki başkanı aynı zamanda davalılardan … İnşaat Ticaret Limited Şirketinin yetkilisi ve sahibi olan … olduğunu, kooperatif inşaat yapımını yüklendikten sonra eserin imali işini yüklenici konumunda diğer davalı … İnşaat Ticaret Limited Şirketine devir ettiğini, müvekkilinin yüklenici şirketten tapuda kayıtlı dava konusu … İli … İlçesi … (…) Mah. … ada … parselde kayıtlı … Blok . Kat … nolu bağımsız bölümü alacağın temliki sözleşmesi ile satın aldığını, her ne kadar temlik sözleşmesinde taşınmaz … blok . Kat … nolu bağımsız bölüm olsa da proje çalışmalarında hata yapıldığını ve bu yerin dava konusu edilen … blok . Kat … nolu bağımsız bölüme denk geldiğini, bu nedenlerle; davanın kabulünü, dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı kooperatif vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının tapu sorunları ortaya çıkması nedeniyle bu davayı açtığını, davacının taşınmazı diğer davalıdan satın aldığını, müvekkili ile arasında herhangi bir sözleşme ve üyelik ilişkisinin bulunmadığını bu nedenle davanın reddini talep etmiştir.
Davalı … İnş… Yetkilisi … cevap dilekçesinde ve 24/05/2021 tarihli öninceleme duruşmasındaki ve 20/10/2022 tarihli karar duruşmasındaki beyanlarında özetle; dava konusu inşaatın yapım işini 2002 yılında kooperatif tarafından yapılmaya başlandığını, ancak arsa sahiplerini mağdur etmemek adına yapım işini kendilerinin devir aldığını ve bu devir sonrası 24/01/2009 tarihli Genel Kurul kararında ilgili parsellerin devrinin karar altına alındığını, davacının açmış olduğu davayı tapunun iptali ve tescili yönünden kabul ettiklerini beyan etmiştir.
Her ne kadar davacı vekili dava dilekçesinde; … İli … İlçesi … Mahallesi … Ada … parselde kayıtlı … Blok . Kat … Nolu Bağımsız bölüm (… Kapı Numaralı) olarak belirtmiş ise de; davacı vekilinin mahkememize sunmuş olduğu 13/04/2022 tarihli beyan dilekçesi ile; HMK 183.maddesi gereğince (maddi hata) düzelterek, … İli … İlçesi … Mahallesi … Ada … parselde kayıtlı … Blok . Kat … Nolu Bağımsız bölüm (… Kapı Numaralı) taşınmazın tapusunun iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkememizce 21/06/2021 tarihinde keşfin icra edildiği, İnşaat Mühendisi Bilirkişi ve Fen Bilirkişinin mahkememize sunmuş oldukları 06/07/2021 tarihli raporlarında neticeten; dava konusu meskenin özellikleri, bulunduğu mevkii, şehir merkezine uzaklığı, imar durumu, alım satım rayiçleri ile kart irtifakı şartlan dikkate alındığında Meskenin dava tarihindeki değerinin 260.000,00 TL olduğu tespit edilmiştir. Yine bilirkişilerin mahkememize sunmuş olduğu 07/02/2022 tarihli ek raporlarında neticeten; Dava konusu taşınmazın tapuda ;… ili … ilçesi,… Mahallesi ,… cilt ,… kütük sayfasında kayıtlı ,… ada ,… nolu parsel ,7992.98m2 yüzölçümlü,Arsa vasıflı ana taşınmazda kurulan kat irtifakına göre ,… -blok ,.kat … bağımsız bölüm numaralı …/… arsa paylı,Mesken vasıflı taşınmaz olduğunu, tam hisse ile Davacı Tasfiye halindeki … Konut Yapı Kooperatifi adına kayıtlı olduğunu, mahkeme keşif heyeti olarak … blok ,. Kat , bağımsız bölüm (Kapı numarası … ) numaralı taşınmazın görüldüğünü, kat irtifakına göre … blok bağımsız bölümlerde numaralandırmaya istinaden farklı kullanımdan kaynaklanan hatanın Tapu kayıtlarına Dayanak Mimari proje /Vaziyet planındaki Bağımsız Bölüm Numaralarının Fiili Duruma Göre Düzeltilme İşleminin Yapılması gerektiğini, sözleşmede belirtilen … blok . Kat … nolu daire ile dava konusu edilen … blok . Kat … nolu dairenin aynı yerler olduğunun tespit edildiğini, dava konusu taşınmaz Mahkeme heyeti ile birlikte bina giriş yönüne göre sağ kolda kalan 4 kapı numaralı dairenin keşfinin yapıldığını, kiracısı … oturmakta olduğunu,bu dairenin Kat irtifakı projesine göre … nolu bağımsız bölüme denk geldiğini, keşifte zilyetliği tespit edilen dairenin Mimari projesinde … blok . Kat … nolu bağımsız bölüme denk geldiğini, kapı numarasının … olduğu tespit edilmiştir. Ayrıntılı, gerekçeli, denetlenebilir bilirkişilerin 17/02/2022 tarihli ek raporu mahkememizce yargılamaya esas alınmış olup, davacı vekilinin 13/04/2022 tarihli maddi hata düzeltme dilekçesinde haklı olduğu ve hatanın dürüstlük kurallarına aykırılık teşkil etmediği takdir ve kanaatine varılarak davacı vekilinin 13/04/2022 tarihli dilekçesindeki taleplerine göre yargılamaya devam olunmuştur.
Tapu Müdürlüğünden celbedilen kayıtlara göre … İli … İlçesi … Mahallesi … Ada … parselde kayıtlı … Blok . Kat … Nolu Bağımsız bölümün davalı kooperatif adına kayıtlı olduğu görülmüştür.
Davacı tanığı … mahkememizdeki beyanında; davalı kooperatife üye olduğunu ve bu üyeliğini daha sonra 3. Kişiye devrettiğini, kooperatifin üyesi iken divan başkanlığını yürüttüğü toplantıda kooperatif üye yetersizliğinden dolayı yapım işi gerçekleştirilmediğinden fazla kalan parsellerin davalı … … Şti.’ye devredildiğini ve yüklenicinin bu parsellerdeki yapım işlerini tamamlayarak ilgili dairelerin satışını gerçekleştirdiğini beyan etmiştir.(tanık … 24/01/2009 tarihli Genel Kurul toplantısında divan başkanlığını yürüttüğü ilgili tutanakta tespit edilmiştir.) Yine davacı tanığı … beyanında; 2008 yılına kadar davalı kooperatifin yönetiminde bulunduğunu, üye yetersizliği nedeniyle bazı parsellerde arsa sahiplerini mağdur etmemek adına ilgili parsellerin yapım işini … …Şti ye devrettiklerini, bu devir ile … … Şti. Belirli yüzdelikler ile dairelerini alacağının arta kalanı arsa sahiplerine vereceğini, yüklenicinin projenin büyük kısmını tamamladığını ve daireleri arsa sahiplerine verdiğini, daha sonra iflas ettiği için projenin bir kısmını tamamlayamadığını, davalıya devredilen arsalar haricindeki yapım işinin kooperatife ait olduğunu, davalı … … Şti nin yalnızca genel kurulu kararı ile kendisine devredilen arsaların yapım işini yaptığını beyan etmiştir. Davacı tanığı … beyanında; üye yetersizliği nedeniyle yapım işlerine başlanılamayan arsaların davalı … … Şti ye devredildiğini, devredilen arsalarda yapım işinin yaklaşık %90 nını tamamladığını sonrasında iflas ettiği için kalanının tamamlayamadığını, kendisinin … Şti nin yapım işini üstlendiği yerlerde su tesisatı işini yaptığından dolayı işin tamamlanan kısmının bildiğini, aynı zamanda kooperatife üye olduğunu, … .. İnşaata devredilen arsalar haricinden herhangi bir işlem yapmadığını, inşaatın tamamlanan kısımları itibari ile arsa sahiplerinin hak ettikleri daireleri aldıklarını beyan etmiştir. Davacı tanıklarının kooperatif üyeliklerinin bulunması aynı zamanda tanık … yapım işinde görev alması, tanık … 24/01/2009 tarihli Genel Kurul toplantısında divan başkanlığını yürütmesi, yeminli beyan vermeleri ve tarafsızlıkları hususunda şüpheye düşürecek herhangi bir iddia veya savunmanın bulunmaması da nazara alınarak tanık beyanları mahkememizce yargılamaya esas alınmıştır.
Dava dilekçesi Ek-6 ‘da sunulan yapım işi arsa devir kararı ile arsa pay karşılığı inşaat sözleşmesi tarihlerinin davacı ile davalı … İnş …Şti arasında imzalanan sözleşme tarihinden sonra olması hususunun açıklanması için davacı vekiline süre tanınmış olup; davacı 22/04/2021 tarihli beyan dilekçesi ve 20/05/2021 tarihli öninceleme duruşmasındaki beyanlarında özetle; dava dilekçesi ekinde sunulan sözleşmenin emsal mahiyette olduğu bu sözleşmeden hariç olarak 2002 yılından itibaren inşaat işini davalı … İnş … Şti tarafından yapıldığının, proje ve arsalarda 300’e yakın konut için yeteri kadar üye sayısına ulaşılamadığından inşaat yapım işinin davalı … … Şti. Devir edildiğini, ilgili inşaatın yapı ruhsatından, … İnş…Şti. yetkilisi …’ün konutları projesine hazırlayarak 11/07/2008 de projenin onayını aldığını, davacınında davalı yüklenicini şahsi hakkını 25/8/2008 tarihli sözleşme ile temlik aldığını, davacı gibi temlik sözleşmesi ile davacı yüklenicinin şahsi haklarını temlik alan başka kişide olduğunu, bunu dava dilekçesi ekinde emsal mahiyette sunduğunu, 2008 yılı Olağan Genel Kurul kararında bazı adaların yapım bedeli karşılığı yüklenici davalıya devredilerek işlemlerin resmileştirildiğini,kooperatif Genel kurulları yılda bir kere toplandığı için müvekkilinin sözleşmeyi imzaladığı yılı takip eden 24/01/2009 tarihinde Genel kurul kararı ile dava konusu parsel mülkiyetinin davalı yüklenici … İnşaata devir edildiğini, 31/05/2011 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi konusunun dava konusu haricinde başka parsele ilişkin emsal mahiyette davalı yüklenicinin işi yaptığını gösterir sözleşme olarak sunulduğunu beyan etmiştir.
Dava dilekçesi Ek-5’te sunulan yapı ruhsatında proje müellifleri arasında … T.C. Kimlik numaralı davalı … İnşaat … Şti yetkilisi …’ün de olduğu görülmüştür.
… celbedilen 09/02/2022 tarihli müzekkere cevabında … tesisat nolu Konya … … Mahallesi … … sokak No:… blok adresinde bulunan 30/04/2009-11/06/2019 tarihleri arasında abonelik kaydının … …Şti adına olduğu bildirilmiştir. Yine inşaat Mühendisleri Odası Konya şubesinin 14/06/2021 tarihli cevabi yazısında dava konusu parseldeki 2009 ve 2010 yıllarına ait bloklara dökülen beton numune basınç dayanımı raporlarında yapı sahibinin … … Şti olduğu bildirilmiştir. Yine KOSKİ Genel Müdürlüğünün 21/06/2021 tarihli cevabında Konya … … Mahallesi … … sokak No:… adresinde bulunan … nolu aboneliğin bulunduğu bildirilmiş olup, abonelik kayıtlarında 20/04/2009-19/09/2018 tarihlerinde aboneliğin … ..Şti’ye 19/09/2018 tarihinden itibaren SS … Konut Yapı Kooperatifi adına kayıtlı olduğu görülmüştür. Yine Konya Sıhhi Tesisat ve Kaloriferciler Esnaf ve Sanatkalar Odasının 17/06/2021 tarihli cevabi yazısında Konya … … Mahallesi … … sokağa ilişkin abone evraklarında … ..Şti nin yapı sahibi olarak kayıt edildiği görülmüştür.
Mahkememizce kooperatife ilişkin kayıtlar üzerinde inceleme yapmak üzere dosya bilirkişi …’a tevdii edilmiş ve 28/04/2021 tarihli kök rapor mahkememiz ara kararına uygun olmadığından yeniden ek rapor düzenlettirilmiş, düzenlenen 15/08/2022 tarihli ek raporunda; 2008 yılı olağan Genel Kurul Toplantı tutanağında dava konusu adanın da aralarında bulunduğu bir kısım adaların davalı … … Şti devrine oy birliği ile karar verildiği, bu yerlerle ilgili başkaca bir kararında alınmadığı, davalı kooperatif üyelerini yüklenici … …Şti ye devir edilmeyen diğer parsellerde tamamlanıp taşınmazlarda ikamet etmesi sebebiyle davalı yükleniciye devredilen parsellerde ferdileşme işleminin yapılmadığı, dava konusu bağımsız bölümün üyelere tahsis işleminden hariç tutulma gerekçesine ilişkin herhangi bir karar olmadığı tespit edilmiştir. Ayrıntılı, gerekçeli, denetlenebilir bilirkişi ek raporu mahkememizce yargılamaya esas alınmıştır.
06/07/2021 tarihli inşaat ve fen bilirkişileri tarafından sunulan rapor içeriğinde kooperatif tarafından düzenlenen kat malikleri dağılım planında … blok . Kat … nolu dairenin tamamen bitmiş ve kullanılıyor halde … Mobilya adına kayıt edildiği tespit edilmiştir.
Her ne kadar davalı cevap dilekçesinde ve 29/08/2022 tarihli beyan dilekçesinde dava konusu taşınmaz üzerinde davalı …Şti’nin herhangi bir hakkının bulunmadığı, ilgili parsellerin Genel kurul tarafından devrine karar verilmiş ise de tapu yoluyla yapılmayan devirlerin geçersiz olduğu, davalı ….Şti’nin yapım işini ve teslim edimini gerçekleştirmediğini beyan etmiş ise de; Tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, TMK’nun 706, TBK’nun 237, Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60.maddeleri gereği geçerlilik koşuludur. Dolayısıyla, yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Öte yandan, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay’ın kökleşmiş uygulamasına göre tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu’nun 183 ve sonraki maddelerinde düzenlenen “alacağın temliki” hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden iş sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir “alacağın temliki” sözleşmesi bulunur.
Türk Borçlar Kanunu’nun 184. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; “alacağın temliki” hükmünde olan böyle bir sözleşme de, hukuken geçerlidir. Bu durumda, temlik alan (alıcı), temlik edenden (satıcıdan), geçerli bir satış sözleşmesinden doğan tüm yasal haklarını talep edebilir.
Tüm dosya muhtevası birlikte değerlendirildiğinde; Yargılamaya esas alınan kooperatif alanında uzman bilirkişi raporunda dava konusu parselinde içinde bulunduğu bir kısım parsellerin genel kurul kararı ile davalı ….Şti’ye devrinin oybirliği ile karar altına alındığı, ferdileşme işlemlerinin henüz gerçekleşmemesi karşısında 06/07/2021 tarihli bilirkişi raporunda kat malikleri dağılım planına göre dava konusu yerin davacı adına kayıtlı olması, yine yukarıda mezkur kurum ve kuruluşların cevabi yazılarında, dava konusu parselin bulunduğu yerdeki abonelik kayıtlarının 2009 tarihinden itibaren davalı …Şti adına olması yine tarafsız yeminli tanık beyanlarına göre dava konusu parsel üzerindeki yapım işinin davalı …Şti’ye devir edildiğinin beyan edilmesi karşısında davalı kooperatif vekilinin soyut beyanlar dışında, dava konusu yerin kendisi veya davalı …Şti dışında başka kişiye yaptırıldığına dair muteber herhangi bir somut delil sunulmadığından, 24/01/2009 tarihli genel kurul kararı ile devir edilen adalar üzerindeki yapım işinin davalı yüklenici …Şti. tarafından gerçekleştirildiği ve yargılamaya esas alının tanık beyanları ile birlikte dava dilekçesi ekinde sunulan yapı ruhsatı ve emsal mahiyetteki diğer sözleşmeler ile 24/01/2009 tarihli Genel kurul tutanağı nazara alındığında davacı ile davalı …. Şti arasındaki temlik sözleşmesinin, davalı …. Şti’nin şahsi hakları doğduktan sonra gerçekleştirildiği takdir ve kanaatine varılmış olup, davalının aksi yöndeki soyut savunmalarına itibar edilmemiş ve izah edilen hususlar nedeniyle davanın kabulüne karar verilerek davacının maddi hata düzeltme dilekçesi de nazara alınmak sureti ile dava konusu bağımsız bölümün davalı adına olan mülkiyet kaydının iptali ile davacı adına kayıt ve tesciline karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
(IV) HÜKÜM SONUCU, YARGILAMA GİDERLERİ VE KANUN YOLU:
Yukarıda açıklanan nedenlerle;
Davanın KABULÜ ile;
1-… İli, … İlçesi, … Mahallesi, … ada, … parselde tapuya kayıtlı, … Blok, . Kat, … no’lu (… Kapı numaralı) bağımsız bölümün davalı adına olan mülkiyet kaydının İPTALİ ile, Davacı adına KAYIT ve TESCİLİNE,
2-Alınması gereken 17.760,6‬0 TL karar harcından davacı tarafından yatırılan 170,78 TL peşin harç ve 4.269,37 TL tamamlama harcının mahsubu ile bakiye 13.320,45 TL harcın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile hazineye irat kaydına,
3-Davacı tarafından yatırılan 54,40 TL başvurma harcı, 7,80 vekalet harcı, 419,90 TL keşif harcı, 170,78 TL peşin harç, 4.269,37 TL tamamlama harcı toplamı 4.922,25 TL’nin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, mahkememiz birleştirme talebinin reddine ilişkin karar esas hükümle birlikte istinaf edilebileceği belirtilmesine rağmen davacı tarafından istinaf edildiğinden 54,40 TL istinaf karar harcı, 148,60 TL istinaf kanun yoluna başvuru harcının davacı üzerine bırakılmasına,
4-Davacı kendisini bir vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenen 39.400,00 TL vekalet ücretinin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya ödenmesine,
5-Davacı tarafından yapılan yargılama gideri 1.600,00 TL bilirkişi ücreti, 222,00 TL keşif araç ücreti, 568,75 TL posta tebligat gideri toplamı olan 2.390,75 TL davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,
6-Arabuluculuk faaliyeti sonunda taraflara ulaşılamaması, taraflar katılmadığı için görüşme yapılamaması veya iki saatten az süren görüşmeler sonunda tarafların anlaşamamaları hâllerinde iki saatlik ücret tutarı tarifenin birinci kısmına göre Adalet Bakanlığı bütçesinden ödendiğinden ve bu ücret ve ayrıca adliye arabuluculuk bürosu tarafından yapılmış zaruri giderler de Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılandığından ve bu giderler de yargılama gideri sayıldığından buna göre 2019 yılı tarifesine göre iki saatlik görüşme nedeniyle taraf başına saati 330,00 TL den toplam 1.320,00 TL arabuluculuk ücretinin davalıdan alınarak Hazine’ye gelir kaydına (harç tahsil müzekkeresi yazılmasına).
7-Davacı tarafından yatırılan ve dosyada bakiye kalan gider avansının HMK’nın 333. Maddesi gereğince karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,
8-19/04/2022 tarihli ihtiyati tedbir kararının karar kesinleşinceye kadar devamına, bu hususta ilgili Tapu Müdürlüğüne müzekkere yazılmasına,
9-Karar kesinleştiğinde talep halinde teminatın davacıya iadesine,
Dair; tarafların yüzüne karşı, 6100 sayılı HMK’nın 341-345 maddeleri uyarınca kararın taraflara tebliğinden itibaren iki haftalık süre içerisinde mahkememize veya başka bir yer mahkemesine verilecek istinaf dilekçesi ile Konya Bölge Adliye Mahkemesi ilgili İstinaf Dairesine İstinaf kanun yolu açık olmak üzere karar verildi. 20/10/2022

Katip Hakim