Görüntülediğiniz mahkeme kararı henüz kesinleşmemiştir. Yararlı olması amacıyla eklenmiştir.

T.C. KONYA . ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ Esas-Karar No: … Esas – …
T.C. TÜRK MİLLETİ ADINA
KONYA GEREKÇELİ KARAR
. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO :
KARAR NO:

HAKİM :
KATİP :

DAVACI :
VEKİLİ :
DAVALI : 1-
VEKİLLERİ:
DAVALI : 2-
VEKİLİ :
DAVALI : 3-
VEKİLLERİ:
DAVA : Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ :
KARAR TARİHİ :
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH :

Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
(I) TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:
Davacı vekili dava dilekçesi ile özetle; davacı şirket ile davalı şirketler; KONYA . NOTERLİĞİ’nin “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” başlığını taşıyan 23.08.2016 tarih, … yevmiye nolu, 23.08.2016 tarih … yevmiye nolu ve 23.08.2016 tarih … yevmiye nolu sözleşmesi olmak üzere üç ayrı sözleşmeye taraf olduğunu, sözkonusu sözleşmelere göre, davalılar, yapımını yürüttükleri “… ” isimli konut projesi dahilinde, sırasıyla; … İli, … İlçesi, … Mahallesi, … Ada, … parsel, … Blok, … nolu bağımsız bölümde yer alan, brüt 260,62 net 187,99 m2, 5+1 konut niteliğinde olduğu belirtilen taşınmazın, … İli, … İlçesi, … Mahallesi, … Ada, … parsel, … Blok, … nolu bağımsız bölümde yer alan, brüt 260,62 net 187,99 m2, 5+1 konut niteliğinde olduğu belirtilen taşınmazın, … İli, … İlçesi, … Mahallesi, … Ada, … parsel, … Blok, … nolu bağımsız bölümde yer alan, brüt 260,62 net 187,99 m2, 5+1 konut niteliğinde olduğu belirtilen taşınmazın “sözleşme imzalama tarihinden itibaren 36 ay içinde” (madde 13) davacıya teslim ve tapu sicilinde tescil edilmesi, alıcı davacının da sözleşmede öngörülen takvim uyarınca taşınmaz satım bedelinin davalılara ödemesi konusunda anlaştıklarını (Sözleşmede geçen … LİMİTED ŞİRKETİ, davalılardan … ANONİM ŞİRKETİ tarafından devralındığını, davacı tarafından, sözkonusu sözleşmede öngörülen şekilde ödemeler yapılarak konut bedeli satıcıya ödeme takvimi dahilinde ödenmiş ise de, davalı satıcı, taşınmazların hukuki ve fiili yapımını tamamlayamadığından olsa gerek, sözleşmede taahhüt ettiği zaman olan “sözleşme imzalama tarihinden itibaren 36 ay içinde”, diğer deyişle 23.08.2019 tarihinde taşınmazı fiilen davacıya teslim etmediği gibi taşınmazın mülkiyetini veya kat irtifakını davacı adına tapu sicilinde tescil etmemiş olup, mevcut durumda sözkonusu taşınmazın mülkiyeti veya kat irtifakı hukuken davacı adına tescil edilmediğini ancak 15.05.2020 tarihinde anahtarı verilmek suretiyle ancak fiilen teslim edilebildiğini, davacı sözkonusu konutların davalı tarafından zamanında teslim edilmemiş olması nedeniyle maddi zarara (kira kaybı) uğramış olup, taşınmaz zamanında teslim edilmiş olsa idi maddi anlamda bir zararın olmayacağını, davalılar, taraf oldukları sözleşme uyarınca taşınmazı zamanında davacı adına teslim ve tescil etmeyerek, asli ifa yükümlülükleri olan taşınmazın davacıya tescil ve teslim edilmesi edimleri bakımından temerrüde düşmüş olup, TBK’nın 106. maddesinde “Temerrüde düşen borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat etmedikçe, borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür.” hükmüyle temerrüdün temelini ortaya koyduktan sonra karşılıklı borç yükleyen sözleşmeler bakımından 123, 124 ve 125. maddesinde, karşılıklı yükümlülükleri içeren sözleşmelerde borcun yerine getirilmemesi (ifada gecikme) halinde, alacaklının hakkını, nasıl kullanacağı düzenlendiğini,
TBK 123. madde “Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde diğeri, borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebilir veya uygun bir süre verilmesini hâkimden isteyebilir.”, 124. madde “Aşağıdaki durumlarda süre verilmesine gerek yoktur: 1. Borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa.2. Borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifası alacaklı için yararsız kalmışsa.3. Borcun ifasının, belirli bir zamanda veya belirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine, ifanın artık kabul edilmeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa” 125. maddesi “Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.
Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir.
Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir.” düzenlemesine sahip olduğunu, sözkonusu konutun zamanında teslim edilmemesi nedeniyle davacının uğradığı zararı talep hakkı bulunmakta olup, konutların hukuken teslim ve tescil edilmemiş olmasına dair talep hakları saklı olmak üzere, davacının uğradığı zararın (kira kaybı) tam olarak belirlenerek davalılarca müşterek ve müteselsilen davacıya ödenmesi gerektiğini, ara buluculuk da taraflarla anlaşmaya varılamadığını, davanın kabulü ile, HMK m.107 uyarınca, davacının uğradığı zararın tam miktarının yargılama aşamasında toplanacak delillerle belirli hale gelmesi akabinde talep artırımında bulunabilmek, konutların hukuken teslim ve tescil edilmemiş olması da dahil fazlaya ilişkin her türlü haklar saklı olmak üzere, şimdilik 1.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine, Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmesini fazlaya ilişkin her türlü hak saklı olmak kaydıyla talep ve dava etmiştir.
Davalılardan … A.Ş. vekilinin cevap dilekçesi özetle; Davacı tacir tüzel kişinin müvekkil şirket aleyhine ikame etmiş olduğu mahkemeniz huzurundaki davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddi gerekmektedir. Müvekkil Şirket, bu projede arsa sahibi konumunda olup projenin imalat, satış-pazarlama, teslim vs. her türlü sorumluluğu diğer davalıların oluşturduğu YÜKLENİCİ İŞ ORTAKLIĞI üzerinde olduğunu, Sözleşme kapsamında inşa edilen konut, ticari ünite vs. diğer tesisler de yine sözleşmenin 13.1. maddesi gereğince YÜKLENİCİ Ortak Girişim tarafından pazarlanmış ve satıldığını, projenin imalat, satış-pazarlama teslim vs. her türlü sorumluluğu YÜKLENİCİ İş Ortaklığı üzerindedir. Nitekim bu husus davacı tarafça sunulan 23.08.2016 düzenleme tarihli “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi”lerine de ayrı ayrı işlenmiş ve davacı şirkete karşı da ileri sürülebilir nisbi bir hak haline getirildiğini, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi’nin “Sair ve Özel Hükümler“ başlıklı 18.13. maddesi:
“İşbu sözleşme, temelinde sözleşme konusu bağımsız bölümün bulunduğu projenin yapılacağı arsanın maliki olan … A.Ş. ile bu arsa üzerinde yapılacak projenin yapımı ve pazarlanması dahil tüm gider, masraf, her türlü vergi, resim, harç, fon vs. tüm harcamaları üstlenen YÜKLENİCİ arasında yapılan Bakırköy . Noterliği’nin 10.06.2015 tarihli, … yevmiye no’su ile tasdikli “Konya … Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi”’ne göre yapılmasına ait SÖZLEŞME’nin olduğu, ARSA MALİKİ’nin, projenin yapımı, pazarlanması, satışı ve satış sonrası dahil hiçbir safhasında, hiçbir ad altında ve hiçbir koşulda gider, masraf, vergi, resim, harç, fon vs. harcamada bulunmayacağı ve mevzuatın amir düzenlemeleri ile ALICI’nın SÖZLEŞME gereklerini yerine getirmesi halinde bağımsız bölümün tapu devrini vermesi dışında hiçbir yükümlülüğü olmadığı, alıcı’nın işbu satış vaadi sözleşmesi nedeniyle doğacak tüm tazminat ve talep haklarının muhatabı olarak yüklenici’yi kabul edeceği ve her türlü ayıp, kusur ve eksik imalatlar ile gecikmeden doğabilecek muhtemel zararlardan yüklenici’nin sorumlu olduğunu peşinen kabul etmeleri esasına dayanmaktadır. …” şeklinde düzenlendiğini,
Yine aynı sözleşmenin 18.12. maddesinde:
“Alıcı, işbu sözleşme hükümlerinin karşılıklı olarak müzakere edildiğini, içeriğine dahil olarak ve özenle okuyarak sözleşmeyi imzalamış olduğunu kabul etmiştir.” denildiğini,
Yine aynı sözleşmesinin “YÜRÜRLÜK” başlıklı 20. maddesi;
“… alıcı, işbu sözleşmeyi tamamen okuduğunu, satıcı sıfatıyla her türlü sorumluluğun ve keyfiyetin yükleniciye ait olduğunu ve … a.ş.’nin satıcı sıfatıyla hiçbir sorumluluğunun bulunmadığı gibi muhatap da olmadığını, sözleşme hükümlerinin münhasıran alıcı ve satıcı arasındaki düzenlemelere ilişkin olduğunu, yazılı tüm hususları kabul ettiğini, bütün hüküm ve şartlarına tamamen uyacağını açık bir şekilde kabul beyan ve taahhüt eder. …”hükmünü amirdir.
Görüleceği üzere davacılar/alıcılar henüz sözleşmenin imzası safhasında, sözleşmeden kaynaklanan her türlü tazminat taleplerinden yüklenici Ortak Girişimin sorumlu olduğunu bilmekte ve bu durumu kabul ettiğini, Hal böyle iken davacı şirketin huzurdaki dava ile müvekkil şirkete husumet yöneltmesi, tazminat talebinde bulunması, en başta taraflar arasında akdedilen sözleşme hükümlerine aykırı olduğunu, Bununla birlikte noter tarafından düzenleme şeklinde hazırlanan satış vaadi sözleşmelerinin 18.13. maddesi, Türk Borçlar Kanunu, m.221 kapsamında, müvekkil şirket lehine bir “sorumsuzluk kaydı” yarattığını, Taraflar arasında akdedilen satış sözleşmesinin 18.13. maddesi ile müvekkil şirketin sorumluluğu kaldırılmış, onun yerine ayıplardan, eksik ve geç ifalardan sorumluluğu, YÜKLENİCİ diğer davalı üstlendiğini, benzer uyuşmazlıklarda yargıtay ve istinaf mahkemeleri’nin yerleşik uygulamaları, davalı emlak konut gyo a.ş.’ye husumet yöneltilemeyeceği yönünde olduğunu, dava konusu taşınmaz, sözleşmesine ve onaylı planına uygun olarak satılmış ve teslim edildiğini, Her ne kadar davacı şirket dava dilekçesinin 15.05.2020 tarihinde teslimin gerçekleştiğini beyan etmiş olsa da, teslim tutanaklarından da görüleceği üzere teslim tarihi … Blok … ve … nolu bağımsız bölümlerin teslimi 14.03.2020, … Blok … nolu bağımsız bölümün teslimi de 15.03.2020 tarihi olduğunu, pasif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine, aksi halde esastan reddine ve yargılama giderleri ve ücret-i vekaletin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalılardan … A.ş. vekilinin cevap dilekçesi özetle; hukuki yarar eksikliği giderilebilecek bir dava şartı olmadığından ve mahkemece davacıya olmayan hukuki yararın tamamlattırılması için süre verilemeyeceğinden huzurdaki mesnetsiz davanın öncelikle usulden reddedilmesi gerektiğini, taraflar arasında akdedilen Konya . Noterliği’nin 25.08.2016 tarih, … -… -… yevmiye numaralı 3 adet Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile … İli, … İlçesi, … Ada, … Parselde kain … Blok … -… -… numaralı bağımsız bölümlerin davacıya satışı hususunda mutabık kalındığını, dava konusu Konya … Projesi’nin yapımı sırasında birtakım politik ve ekonomik belirsizliklerin meydana gelmesine sebep olan 15 Temmuz 2016 hain darbe girişimi sonrasında gerçekleştirilen soruşturmalar kapsamında kamu kurumları ve özellikle de belediyeler nezdindeki FETÖ/PDY örgütü üyesi kişilerin, kurumlardan ihraç süreçleri başladığını, 21 Temmuz 2016 tarihinde tüm ülkede olağanüstü hal ilan edildiğini, OHAL süresi boyunca birçok kararname çıkarıldığını, bu kararnameler çerçevesinde ülkemizde kamu kurum ve kuruluşlarında birçok ihraç gerçekleştirildiğini, üçer aylık sürelerle uzatılan olağanüstü hal süreci 18 Temmuz 2018 itibariyle sona erdiğini, Açıklanan durumda, müvekkil şirket kusurundan kaynaklanmayan ancak bağımsız bölüm teslim tarihlerinin gecikmesine neden olan olağanüstü halin geçici hukuki imkansızlık niteliğinde olduğu ve olağanüstü halin devam ettiği sürelerin, bağımsız bölüm teslim sürelerine eklenmesi gerektiği açık olduğunu, Sayın Mahkeme tarafından, somut uyuşmazlıkta bulunan var olan geçici hukuki imkansızlık halinin Türk Borçlar Kanunu genel hükümlerine göre çözülmesi gerektiğini, somut uyuşmazlıkta müvekkil şirketin hiçbir kusuru bulunmaksızın gerçekleşen ve proje inşasının devamına engel teşkil eden nedenler dolayısıyla geçici hukuki imkansızlık ve mücbir sebep halinin oluştuğu sabit olup geçici ifa imkansızlığının mevcut olduğu sürelerin bağımsız bölümün teslim süresine eklenmesi gerektiği izahtan vareste olduğunu, Sözleşme konusu bağımsız bölümün geç teslim edildiği yönündeki savunmalarımız baki kalmak ve hiçbir kabulü tazammun anlamına gelmemek kayıt ve şartı ile sözleşme hükümleri gereği teslimde temerrüde düşen taraf davacı olduğunu, Davacı tarafından mesnetsiz bir şekilde bağımsız bölümlerin hukuken teslim ve tescilinin yapılmadığı iddia edildiğini, Ancak ekte sunulan bağımsız bölüm teslim tutanakları ile sabit olduğu üzere davacı tarafından … Blok … numaralı bağımsız bölüm 14.3.2020, … Blok … numaralı bağımsız bölüm 14.3.2020, … Blok … numaralı bağımsız bölüm 15.3.2020 tarihlerinde teslim alındığını, Taraflar arasındaki sözleşmenin 4.12. maddesinde, “Alıcı borcunu tamamen ödedikten sonra ilgili tapu memuru huzurunda ferağ takriri … A.Ş. Tarafından verilecektir.” düzenlemesi yer aldığını, Anılan düzenlemeye göre davacı tarafından satıma konu bağımsız bölümlerin toplam satış bedellerinin tamamı ödenmeden tapu tescil işlemlerinin yapılmayacağı açıkça belirtildiğini, Davacının, … Blok … nolu daire için ödemeleri 22.08.2022 tarihinde sonlanacak toplam 244.288,15 TL; … Blok … nolu daire için ödemeleri 22.08.2022 tarihinde sonlanacak toplam 241.637,11 TL; … Blok … nolu daire için ödemeleri 22.08.2022 tarihinde sonlanacak toplam 241.854,81 TL taksit ödemesi bulunduğunu, Davacı tarafından bağımsız bölümler için kararlaştırılan satış bedelleri ödenmeden bağımsız bölümlerin tescilinin gerçekleşmesi, taraflar arasındaki sözleşmesel düzenlemeler nedeniyle mümkün olmadığını, huzurda ikame edilen haksız ve mesnetsiz davanın usulden reddine, her halükarda davanın esastan reddine, yargılama giderleri ve ücret-i vekaletin davacı uhdesinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalılardan … A.ş. vekilinin cevap dilekçesi özetle; Emlak Konut tarafından düzenlenen yazıdan da anlaşıldığı üzere müvekkilinin 13.10.2016 tarihinde adi ortaklıktan ayrıldığını, adi ortaklıkla herhangi bir ilgisi olmadığını, TBK 633.maddesi ortaklara adi ortaklıktan ayrılma hakkı verdiğini, Davacı ise huzurdaki davada 23.08.2019 tarihinde kendisine teslim edilmesi gerektiğini ifade etmiş olduğunu, bahsi geçen tarih müvekkilimizin adi ortaklıktan ayrılmasından 3 sene sonra olduğunu, Dolayısıyla müvekkilimiz taşınmazı teslim yükümlülüğünde olmadığı gibi böyle bir imkanı da olmadığını, bu bakımdan müvekkilimize husumet yöneltilemeyeceğini, Diğer yandan dava konusu sözleşme TBK 470.maddesi uyarınca eser sözleşmesi niteliğinde olduğunu, Davacı taşınmazı 15.05.2020 tarihinde teslim aldığını ifade ettiğini, TBK 477.maddesi “Eserin açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra, yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur.” hükmünün havi olduğunu, Bahsi geçen hüküm uyarınca davacının teslim anında “geç teslimden doğan zararının” teslim anında saklı tutulması gerektiğini, Sonuç olarak müvekkilimiz ortak olmadığı gibi davacı da teslim anında haklarını saklı tuttuğunu kanıtlanmadığını, Tüm bu nedenlerle davanın reddine karar verilmesi talep etmiştir.
II) YARGILAMADA TOPLANAN DELİLLER:
Konya … Tapu Müdürlüğüne 27/07/2020 tarihinde yazılan müzekkereye cevabı; istenilen tapu kaydı bilgilerinin mahkememize gönderildiği bildirilmiştir.
Konya . Noterliğe 14/012/2020 tarihinde yazılan müzekkereye cevabı; yazılan müzekkereye cevap verilmediği görüldü.
Konya … Tapu Müdürlüğüne 14/12/2020 tarihinde yazılan müzekkereye cevabı; istenilen tapu kaydı bilgilerinin mahkememize gönderildiği bildirilmiştir.
Konya … Belediye Başkanlığına 14/12/2020 tarihinde yazılan müzekkereye cevabı; istenilen tapu kaydı bilgilerinin mahkememize gönderildiği bildirilmiştir.
… A.ş.’ne 06/07/2021 tarihinde yazılan müzekkereye cevabı; yazılan müzekkereye cevap verilmediği görülmüştür.
Konya … Belediye Başkanlığına 06/10/2021 tarihinde yazılan müzekkereye cevabı; istenilen bilgilerinin mahkememize gönderildiği bildirilmiştir.
İstanbul Ticaret Sicil Müdürlüğüne 06/10/2021 tarihinde yazılan müzekkereye cevabı; istenilen sicil kayıt bilgilerinin mahkememize gönderildiği bildirilmiştir.
Konya Büyükşehir Belediye Başkanlığına 06/10/2021 tarihinde yazılan müzekkereye cevabı; istenilen bilgilerinin mahkememize gönderildiği bildirilmiştir.
Bilirkişi heyeti 12/04/2021 tarihli raporunda özetle; teknik özellikleri belirtilen taşınmazların, mevkii, konumu, alanı, imar durumu bulunduğu sosyal ve ticari çevre, ulaşım durumu, şehir merkezine olan uzaklığı, altyapı hizmetlerinden istifade imkânları, kiralanmaları halinde getirileri, arz ve talep, mevcut ekonomik şartlar gibi değerine tesir edebilecek tüm objektif kriterler göz önünde bulundurularak, dava tarihi (29.06.2020) itibariyle; … … İli … İlçesi … Mahallesi … ada … parselde kayıtlı … Blok … Kat … Bağımsız bölüm Meskenin 1.300.000,00 TL (Dokuz Yüz Bin Türk Lirası ) olabileceği, … Kat … nolu dairenin geç teslimden kaynaklanan kira beden: 23.566.67 TL olacağı,… … İli … İlçesi … Mahallesi … ada … parselde kayıtlı … Blok … Kat … Bağımsız bölüm Meskenin 1.300.000,00 TL (Dokuz Yüz Bin Türk Lirası )olabileceği … ,Kat … nolu dairenin geç teslimden kaynaklanan kira beden: 23.450,00 TL olacağı, … , … İli … İlçesi … Mahallesi … ada … parselde kayıtlı … Blok … Kat … Bağımsız bölüm Meskenin 1.300.000,00 TL (Dokuz Yüz Bin Türk Lirası ) olabileceği … Kat … nolu dairenin geç teslimden kaynaklanan kira beden: 23.450,00 TL olacağı görüş ve kanaatlerini bildirmişlerdir.
Davacı vekilinin 12/04/2021 tarihli bilirkişi raporuna karşı 22/04/2021 havale tarihli itiraz dilekçesinde özetle; Bilirkişi raporundaki aleyhe tespitleri ve kira bedeli için belirlenmiş rakamı kabul
etmiyoruz.bir takım hesap ve rakam hataları içerdiğini, Şöyle ki , bilirkişi teslim edilmesi gereken tarihi 23/08/2019 olarak ve teslim edilen tarihi 14/03/2020 olarak tespit etmiş iken hesaplamalarında hatalı olarak 07/04/2020-24/08/2019 tarihlerini nazara almış ve bu durum da raporu hatalı hale getirdiğini, Bilirkişi sonuç bölümünde taşınmazın 29/06/2020 tarihi itibariyle dava tarihi itibariyle taşınmaz ve kira bedeli nazara almış ve hesaplamayı buna göre yapmış ise de dava tarihi 23/07/2020 tarihi olup yine rapor bu açıdan da hatalı olduğunu, Kira bedeli belirlenmiş olan 3.500 TL nin çok üzerinde olduğunu, Zira bugün için söz konusu sitede 5+1 -264 M2 DAİRE daire için kira bedeli 4.500TL-5.500TL olan bir evin 1 yıl önceki kira bedelinin 3.500 TL olması mümkün değildir, bu rakamının üzerinde olduğunu, Genel olarak kira sözleşmelerinin TEFE/ÜFE oranında artış gösterdiği nazara alındığında 2021 yılında 5.500 TL-6.000 TL olan kira bedelinin 2019 -2020 yılı için 3.500 TL olması mümkün değildir, bu rakamın çok üzerinde olduğunu, zira söz konusu muhitte araştırma yapıldığında da kira bedellerinin bu yıl için 4.500TL-5.500TL aralığında olduğunu, Zira , ekte bir takım emsaller sunulmuş olup 4+1 dairenin 3.500 TL ile kiralanabildiği görülüdüğünü, Hal böyle iken , müvekkilin taşınmazı 264m2 olup birçok artı özelliğe sahip iken kira bedelinin 3.500 TL olarak kabul edilmesi mümkün olmadığını, Bir diğer taraftan da 2019 yılı ile 2020 yılı için aynı kira bedelinin nazara alınması mümkünolmadığını, Gerek ekonomik şartlardaki değişme , gerek pandemi nedeni ile oluşan koşulların gayrimenkul piyasasına yansıyış şekli nazara alındığında belirlenmiş olan rakam gerçek rakamın çok altında olduğunu, Bu nedenle kira bedeline yönelik tespite açıkça itiraz ediyoruz ve bilirkişiden bu itirazımız doğrultusunda, aynı site içerisinde emsal dairelerden sorulmak sureti ile 2019-2020 yılı için gerçek kira bedelinin belirlenmesini gerektiğini, Anılan ve Mahkemeniz ‘ce resen nazara alınacak sebeplerle, bilirkişi raporuna itirazlarımızın kabulü ile , bilirkişiden ek rapor alınması gerektiğini, Anılan ve Mahkemece resen nazara alınacak sebeplerle ,ayni site içerisinde bulunan 5+1 dairenin emsal kira bedellerinin sorularak nazara alınmasını ve yerinde tespitinin yapılmasını , emsallere göre rapor tanzimini , rapordaki hesap hatalarının nazara alınmak sureti ile ek rapor tanzim edilmesini talep etmiştir.
Davalı … vekilinin 12/04/2021 tarihli bilirkişi raporuna karşı 26/04/2021 havale tarihli itiraz dilekçesinde özetle; Bilirkişi heyeti tarafından husumete ve sözleşmede mevcut Ohal şartına ilişkin itirazlar hiç bir şekilde dikkate alınmamış, bu hususlara olumlu ya da olumsuz raporda hiç bir şekilde yer verilmediğini, Aşamalarda mahkemenize izah etmiş olduğumuz üzere; müvekkil şirket taraf sıfatını haiz olmadığını, Taraflar arasındaki sözleşmenin 6.7 ve 6.8 maddelerinde bağımsız bölümün teslimi hususu düzenlendiğini, Maddede bağımsız bölümlerin alıcılara teslim iş ve işlemlerinin yüklenici tarafından yerine getirileceği, teslim ile alakalı sorumluluğun yüklenicide olduğu tarafların hür iradesi ile akdedilen sözleşmeye derç edildiğini, Sözleşmeden kaynaklanan her türlü tazminat taleplerinin yüklenici ortak girişimin sorumluluğunda olduğunu, Hal böyle iken sözleşme şartlarına aykırı olarak müvekkile şirkete husumet yöneltilmek istenilmesi, davacının kötüniyetinin de bir tezahürü olduğunu, Ekte Müvekkil … A.Ş yönünden istikrarlı bir şekilde verilmiş husumet yönünden red kararları takdim edildiğini, Müvekkile husumet yöneltilmek istenilmesi en başta tarafların kendi hür iradeleri ile imzalamış olduğu sözleşmeye aykırılık oluşturtuduğunu, Bu doğrultuda müvekkil yönünden husumet yokluğu sebebi ile davanın reddine karar verilmesini talep ettiklerini, Husumeti kabul anlamına gelmemekle birlikte; davacı tarafça hiçbir ihtirazi kayıt ileri sürülmeksizin 3 taşınmaz da teslim alındığını, Bu nedenle de herhangi bir talepte bulunma hakkı mevcut değildir. Bilirkişi tarafından teslim tarihi 36 ay olarak belirlenmiş ve hesaplama yapılmış ise de bu hususunda kabulü mümkün değildir. Davacı tarafça akdedilen sözleşmenin 13.1. maddesinde; mücbir sebep, olağanüstü hal gibi hususlar düzenleme altına alınmıştır. Dava konusu projenin başlamasından itibaren sözleşmede zikredilen tüm mücbir sebepler gerçekleşmiştir. Önce 15 Temmuz 2016 tarihinde gerçekleşen darbe girişimi sonrası tüm yurtta aylarca süren geniş çaplı OHAL ilan edilmiş, bu süreçte ülkede güvenliğin yeniden tesis edilmesi için tüm önlemler artırılmış ve inşaat sektörü de bu dönemde olumsuz etkilenmiştir. Sözleşme münderecatı incelendiğinde OHAL şartı herhangi bir sebebe ya da kısıtlamaya bağlanmamıştır. Davacı tacirdir ve imzalamış olduğu sözleşmenin anlam ve sonucuna katlanmak zorundadır. Bu hali ile Ohal süresinin sözleşmeye ilave edilmesi durumunda herhangi bir geçit teslimden bahsedilemeyecektir. Ohal’in kendiliğinden kalkmasının ardından dolar kurundaki beklenmeyen artış da malzeme temini ve daire satışlarını yavaşlatmıştır. Hemen akabinde de tüm dünyayı derinden etkileyen ve halen artarak devam eden Covid-19 pandemisi nedeni ile de mücbir sebep halen varlığını sürdürmektedir. Bu süreler, sözleşme süresine ilave edildiğinde; geç teslimden bahsedilemeyeceği her türlü izahtan vareste olduğunu, Yukarıda arz ve izah edilen sebepler muvacehesinde; öncelikle müvekkil şirket yönünden davanın husumet yokluğu sebebi ile usülden reddine, esasa girilmesi halinde ise rapor dosyada mevcut hiç bir hukuki durumu irdelemdiğinden ek rapor istihsaline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı … A.Ş. vekilinin 12/04/2021 tarihli bilirkişi raporuna karşı 26/04/2021 havale tarihli itiraz dilekçesinde özetle; bilirkişi raporunun arakararlarla ilgisi yoktur. Bu itibariyle ön rapor mahiyetinde olup, somut uyuşmazlık açısından cevaplanması gereken sorulara yanıt verilmediğini, ara kararların karşılanmadığını, zaten sayın mahkemece kurulan ara kararların bir mantığı bulunmakta ve takip edilecek silsilenin izlenmesi halinde uyuşmazlık konusu da çözüleceğini, ancak bilirkişi raporunda; doğrudan taşınmazların dava tarihi itibariyle değer tespitinin yapılması ve sözleşmedeki teslim süresi ile fiili teslim arasındaki farktan kaynaklı kira alacağının hesaplaması ile yetinildiğini, oysa bu hesaplama yapılmadan önce değerlendirilmesi gereken; taraflar arasında yapılan sözleşme gereğince tarafların edimlerini yerine getirip getirmediği, taşınmazın süresinde teslim edilip edilmediği, süresinde değilse sebebin neden kaynaklandığı, geç teslimin varlığı halinde mücbir sebep ve olağanüstü hal savunmalarının yerinde/haklı olup olmadığı hususlarına dair hiçbir tespit yoktur. Dolayısıyla hesaplamanın hangi kriterler baz alınarak yapıldığı belirsiz olduğunu, Dosyanın heyete verilmesindeki amaç öncelikle sözleşmesel konulardaki ve taraf iddiaları hakkındaki uyuşmazlığın çözüme kavuşturulması gerektiğini, Ancak bu hususta hiçbir değerlendirme yapılmaksızın doğrudan hesaplama yapılmasına yönelik rapor düzenlendiği görüldüğünü, nitekim mahkeme ara kararları ile uyuşmazlığın çözümü için oluşturulan sorular yanıtsız kaldığını, bilirkişi heyeti uyuşmazlık konusunu doğru analiz edemediğinden sadece hesaplama yapmakla yetinildiğini, bu açıdan dosyadan özellikle sözleşmeler hukuku konusunda uzman bilirkişinin de dahil edildiği yeni bir heyetten yeni bir rapor alınması gerektiğini, taşınmazlar için belirtilen değerler fahiş olduğunu, değer tespiti açısından emsal yönetiminden yararlandığı belirtilmişse de emsal taşınmazlara ait ilan bilgisi paylaşılmadığını, bir kaç emlakçı numarası verilmekle yetinildiğini, ancak bu kişilerin emlakçı olup olmadıkları, gayrimenkul değerleme konusunda fikir sahibi olup olmadıklarını tespite yarayacak bilgi verilmediğini, ayrıca emsal olarak sunulan dairelerin değer tespiti açısından ya da dava konusu taşınmazların değerlerine dair dosyaya sunulan yazılı bir evrakta olmadığını, en azından raporda bildirilen emlakçılardan emsal taşınmazlara ve dava konusu taşınmazlara dair değer tespitine yönelik ilan bilgilerini de gösteren yazılı bir dökümanın raporun ekine konulması gerekle olduğunu, böylece kıyaslama yapılmasına imkan verileceğini, ancak bu haliyle rapor incelemeye ve kıyasa imkan tanımadığını, kaldı ki taşınmaz kira bedellerinin tespiti açısından yine emsal karşılaştırma yönteminin kullanıldığı belirtilmiştir. ancak bu kez raporda bu emsal bilgilerine de yer verilmediği, dolaysıyla emsal bilgisi olmadan hangi kriterler üzerinden kira tespiti yapıldığının belirsiz olduğunu, Ayrıca kabul etmemekle birlikte kira bedelleri için esas alınan teslim süreleri ile sözleşme süresi arasındaki dönem hesabında da hata yapıldığını, Yine hesaplama yapılırken bu taşınmazlar teslim edildiği gün kiraya verilmiş gibi değerlendirildiğini, Oysa kiraya vermek için geçecek sürenin hesaplamadan dışlanması gerektiğini, Nitekim müvekkilimiz 13.10.2016 tarihinde adi ortaklıktan ayrılmış olup adi ortaklıkla herhangi bir ilgisi olmadığını, TBK 633.maddesi ortaklara adi ortaklıktan ayrılma hakkı vermekte olduğunu, Davacı ise huzurdaki davada 23.08.2019 tarihinde kendisine teslim edilmesi gerektiğini ifade etmiş olup, bahsi geçen tarih müvekkilimizin adi ortaklıktan ayrılmasından 3 sene sonra olduğunu, Dolayısıyla müvekkilimiz taşınmazı teslim yükümlülüğünde olmadığı gibi böyle bir imkanı da yoktur, bu bakımdan müvekkilimize husumet yöneltilemeyeceğini, Diğer yandan dava konusu sözleşme TBK 470.maddesi uyarınca eser sözleşmesi niteliğinde olduğunu, Davacı taşınmazı 15.05.2020 tarihinde teslim aldığını ifade ettiğini, TBK 477.maddesi “Eserin açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra, yüklenici her türlü sorumluluktan kurtulur.” hükmünün havi olduğunu, Bahsi geçen hüküm uyarınca davacının teslim anında “geç teslimden doğan zararının” teslim anında saklı tutulmasının gerekli olduğunu, .Sonuç olarak müvekkilimiz ortak olmadığı gibi davacı da teslim anında haklarını saklı tuttuğunun kanıtlamış olmadığını, Tüm bu nedenlerle davanın reddine karar verilmesi talep etmiştir.
Davalı … A.ş. vekilinin 12/04/2021 tarihli bilirkişi raporuna karşı 29/04/2021 havale tarihli itiraz dilekçesinde özetle; dava konusu gayrimenkule ait projenin tasarım süreci ,hem yerel bedeliye hem de konya büyükşehir belediyesinin imar uygulamaları nedeniyle yeniden tasarlandığını, bunun sonucunda ortaya çıkan ciddi maliyetler proje sürecini negatif etkilendiğini, müvekkil şirketten kaynaklanmayan hem yerel belediye, hem de konya büyükşehir belediyesi’nin imar uygulamaları nedeniyle dava konusu projenin tüm tasarım süreci yeniden kurgulanmış, bunun sonucunda ciddi maliyetler ortaya çıkmış ve oluşan bu durum projenin yapım sürecini negatif etkilediğini, tamamen belediyenin tek taraflı imar uygulaması nedeniyle yaşanan gecikme ve imar durumundaki revizyonlar, proje yapımının ohal dönemine denk gelmesine neden olduğunu, Bu kapsamda dava konusu projenin iş sahibi ve diğer davalı Emlak Konut’tan projenin teslimi için ek süre talep edildiğini, Ekte sunulan Konya Büyükşehir Belediyesi meclis kararı ve OHAL sürecinin etkileri göz önüne alınarak müvekkil şirket talebi kabul edilmiş ve projenin teslimi için müvekkil şirkete ek süre verildiğini, Somut uyuşmazlıkta müvekkil şirketten sadır olmayan sebeplerle meydana gelen geçici hukuki imkansızlık halinin değerlendirilmesi gerekirken, bilirkişiler tarafından savunmalarımıza itibar edilmeden tek yanlı değerlendirmelerle rapor tanzim edildiğini, dosyada mübrez dilekçelerimiz ve duruşmalar sırasında sayın Mahkemeniz dikkatine sunulduğu üzere dava konusu projenin inşasına geçici ifa imkansızlığı sebebiyle devam edilememiş olup, mezkur imkansızlığın devam ettiği sürelerin teslim süresine eklenmesi gerektiğini vurguladıklarını, nitekim, bu açıklamalarımız ışığında davalıdan kaynaklanmayan haklı uzama nedeni olduğu gözetilerek uzamanın süresi, talep edilen gecikme süresinden daha fazla olabileceği dikkate alındığında, gecikmenin olmadığı / gecikme tazminatının tahakkuk etmeyeceği kabul edilmesi gerektiğini, bilirkişi tarafından rayiç kira bedeli tespit edilirken somut verilerden uzak, tamamen soyut ölçülere dayanarak hesaplama yapıldığını, Yargıtay içtihatları ile kabul edildiği üzere dava konusu bağımsız bölümün, konumu, büyüklüğü, katı, cephesi ve sair özellikleri dava konusu bağımsız bölümle örtüşür taşınmazlar ile mukayesesi gerekirken ve hatta ilgili defterdarlıktan geç teslim iddiasına konu dönemde emsal nitelikteki taşınmazlar için beyan edilen kira bedelleri sorulmak sureti ile inceleme yapılması gerekirken soyut bir değerlendirme ile tespit edilen fahiş tutarın kabulü olanaklı değildir. mezkur rapora karşı itirazlarımızın kabulü ile, konya büyükşehir belediye meclisinin almış olduğu karar da değerlendirilerek ek rapor tanzim edilmesine, sayın mahkeme aksi kanaatte ise her halükarda haksız ve mesnetsiz işbu davanın reddine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı tarafa tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.
Bilirkişi heyeti 06/12/2021 tarihli ek raporunda özetle; mevcut delil durumu ile sınırlı yapılan inceleme sonucu Rapora konu uyuşmazlıkta mücbir sebebin varlığına rastlanılmadığı, Kök raporda hazırlanırken her ne kadar kira talep edilebilecek dönemler hatalı yazılmış ise de talep edilebilecek kira tutarlarının doğru olduğu davacının dava konusu … nolu bağımsız bölüm — 23.565,67TL. … nolu bağımsız bölüm — 23.450,00TL… nolu bağımsız bölüm — 23.450,00TL olmak üzere toplam 70.466,67 TL kira talep edebileceği görüş ve kanaatlerini bildirmişlerdir.
Davalı … A.Ş. vekilinin 06/12/2021 tarihli bilirkişi ek raporuna karşı 15/12/2021 havale tarihli itiraz dilekçesinde özetle; kök raporda kapsam dışı bırakılan bu eksiklikler ek raporla giderilmediğini, Zaten ek raporda yer alan tespitlerle varılan sonuç örtüşmediğini, Aslında ek raporda da taraflar arasındaki sözleşme hükümlerine yer verilmiş, sözleşme hükümlerinde açıkça mücbir sebep halinin neleri kapsadığı, sınırının ne olduğu, hangi durumların mücbir sebep olarak değerlendirildiği belirtilmiş olup, bu sürelerin hukuken ve fiilen kaybedilen süreler olarak teslim tarihine eklenmesi gerektiği tespitine yer verildiğini, halbuki meclis kararının dosyada yer almaması meclis kararının bulunmadığını, yeniden projelendirme yapılmadığını ya da mücbir sebep olgusunun olmadığını göstermediğini, kaldı ki dosyada yer alan 14.10.2021 tarihli … belediyesi imar ve şehircilik müdürlüğünün … -… taşınmaz hk. konulu yazısı ile … ili, … ilçesi, tapunun … ada, … parsel sayılı taşınmaza ilişkin tüm bloklara ait; yapı ruhsatları, ruhsat başvuru dilekçeleri, tadilat dilekçeleri ve tüm projeleri cd ortamına aktarılarak mahkeme dosyasına sunulduğu görüldüğünü, dosyada yer almasına karşın ek raporda belediye cevabı ve cd içeriği hakkında hiçbir inceleme yapılmamış, belediye meclis kararına rastlanmadı denilerek bu durum geçiştirildiğini, halbuki taraflarca dayanılmılş olması halinde dosyada yer almasa dahi bu kayıtlar üzerinde detaylı inceleme yapılmaksızın rapor düzenlenmesi kabul edilemez. kaldı ki ilgili kayıtların dosya da bulunduğu belediyenin yazı cevabıyla sabit olduğunu, ek raporda yapı ruhsatının 05.08.2016 tarihinde alındığı, sözleşmenin 23.08.2016 tarihli olduğu bu açıdan taşınmaz projelendirmesinin 05.08.2016 tarihinden önce olduğuna ilişkin kanaatin güvenilirliği ve dayanağı olmadığını, zira genel bir kabul olarak yapı ruhsatının alınması projenin tamamlandığına karine olsa da, projede değişiklik yapılıp yapılmadığı, yeniden ruhsatlandırma süreçleri ve diğer işlemler açısından buna ilişkin kayıtlar incelenmeksizin yapılan değerlendirmenin hükme esas alınması mümkün olmadığını, ancak belediye cevabına ve ekinde sunulan cd içeriğine dair bir değerlendirme yapılmadığından ek rapor bu haliyle yetersiz olduğunu, Bilirkişi kök raporunda; dorğudan taşınmazların dava tarihi itibariyle değer tespitinin yapılması ve sözleşmedeki teslim süresi ile fiili teslim arasındaki farktan kaynaklı kira alacağının hesaplanması ile yetinilmediğini, Diğer yandan kök rapordaki emsal kira bedelleri esas alınarak kira bedellerinin kök raporda hesaplandığı gibi olduğu, kök rapordaki dönemlerin hatalı kaleme alınsa da sonuca etkili olmadığı değerlendirildiğini, Oysa taşınmazlar için belirtilen değerlerin fahiş olduğunu, Değer tespiti açısından emsal yönetiminden yararlandığı belirtilmişse de emsal taşınmazlara ait ilan bilgisi paylaşılmadığını, Birkaç emlakçı numarası verilmekle yetinilmediğini, Ancak bu kişilerin emlakçı olup olmadıkları, gayrimenkul değerleme konusunda fikir sahibi olup olmadıklarını tespite yarayacak bilgi verilmediğini, Ayrıca emsal olarak sunulan dairelerin değer tespiti açısından ya da dava konusu taşınmazların değerlerine dair dosyaya sunulan yazılı bir evrakta olmadığını, En azından raporda bildirilen emlakçılardan emsal taşınmazlara ve dava konusu taşınmazlara dair değer tespitine yönelik ilan bilgilerini de gösteren yazılı bir dökümanın raporun ekine konulması gerekli olduğunu, Böylece kıyaslama yapılmasına imkan verileceğini, Ancak bu haliyle raporlar incelemeye ve kıyasa imkan tanınmadığını, bilirkişi ek raporuna karşı itirazlarımızın kabulüne, itirazlarımız doğrultusunda özellikle sözleşmeler hukuku konusunda uzman bilirkişinin de dahil edildiği yeni bir heyetten yeni bir rapor alınmasına ve nitekim davanın reddine yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davacı vekilinin 06/12/2021 tarihli bilirkişi ek raporuna karşı 20/12/2021 havale tarihli itiraz dilekçesinde özetle; Bilirkişi kira bedelleri ve emsal kira bedeli açısından hesaplamada bir hata olmadığını ve emsal kira bedelinin kök rapordaki gibi olabileceğini , hesaplamadaki hatanın giderilmiş olduğunu ancak sonucun değişmeyeceğini beyan etmişlerdir. Bilirkişilerin bu yöndeki aleyhe tespitlerini kabul etmediklerini, kira bedeli belirlenmiş olan 3.500 tl nin üzerinde olduğunu, yeni yapılı sıfır bri dairenin 2019-2020 yıllarında aynı bedelden kiralanmasının ülkedeki değişen enflasyon oranları karşısında mümkün olmadığını bir kez daha beyan etmek istediklerini, zira bugün için söz konusu sitede 5+1 -264 m2 daire daire için kira bedeli 4.500tl-5.500tl olan bir evin 1 yıl önceki kira bedelinin 3.500 tl olması mümkün değildir, bu rakamının üzerinde olduğunu, genel olarak kira sözleşmelerinin tefe/üfe oranında artış gösterdiği nazara alındığında 2021 yılında 5.500 tl-6.000 tl olan kira bedelinin 2019 -2020 yılı için 3.500 tl olması mümkün değildir, bu rakamın çok üzerindedir.zira söz konusu muhitte araştırma yapıldığında da kira bedellerinin bu yıl için 4.500tl-5.500tl aralığında olduğu görülmektedir. zira , ekte bir takım emsaller sunulmuş olup 4+1 dairenin 3.500 tl ile kiralanabildiği görülmektedir. hal böyle iken , müvekkilin taşınmazı 264m2 olup birçok artı özelliğe sahip iken kira bedelinin 3.500 tl olarak kabul edilmesinin mümkün olmadığını, bir diğer taraftan da 2019 yılı ile 2020 yılı için aynı kira bedelinin nazara alınmasının mümkün olmadığını, gerek ekonomik şartlardaki değişme , gerek pandemi nedeni ile oluşan koşulların gayrimenkul piyasasına yansıyış şekli nazara alındığında belirlenmiş olan rakam gerçek rakamın çok altındadır. bu nedenle de bilirkişilerin aleyhe tespitlerini kabul etmediğimizi açıkça beyan ettiklerini, davalı itirazları açısından yapılan değerlendirmede de davalının itirazlarının tam aksine salt ohal ‘in mücbir sebep olarak kabul edilmeyeceği açıkça beyan edilmiş olmakla , itirazlarının reddi gerektiğinin açık olduğunu, zira söz konusu taşınmazın 05/08/2016 tarihinde projelendirmesinin tamamlanmış olduğu ve kanaati bildirilmiş olduğundan da bu konudaki itirazlarının dinlenmesine olanak bulunmadığını, Anılan ve Mahkemeniz ‘ce resen nazara alınacak sebeplerle, ek bilirkişi raporuna beyan ve itirazlarımızın kabulünü Mahkemeniz ‘ce dosyanın geldiği aşamada nazara alınarak müvekkil alacaklarının hüküm altına alınmasını ve bu konuda talep arttırım dilekçesi sunmak üzere tarafımıza süre verilmesini talep etmiştir.
(III) DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
İş bu dava; Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) davasıdır.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık konularının; taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamında satışı ve teslimi taahhüt edilen taşınmazların geç teslim edilip edilmediği, edilmiş ise davacının yoksun kaldığı kazanç kaybının olup olmadığı, var ise ne miktar olduğu ve davalıların bu miktardan sorumlu olup olmadıkları hususları olduğunu anlaşılmıştır.
Davanın davalılardan … A.Ş., yönünden değerlendirilmesinde; davalının davaya konu taşınmazların bulunduğu projede arsa sahibi konumunda olduğunun, projenin imalat, satış-pazarlama, teslim vs. her türlü sorumluluğun diğer davalıların oluşturduğu yüklenici iş ortaklığı üzerinde olduğunun, bu nedenle sözleşme kapsamında inşa edilen konut, ticari ünite vs. diğer tesisler de yine sözleşmenin 13.1. maddesi gereğince yüklenici ortak girişim tarafından pazarlanmış ve satıldığının anlaşılması, davacı tarafça sunulan 23.08.2016 düzenleme tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerinde Sair ve Özel Hükümler“ başlıklı 18.13. Maddesinde, “İşbu sözleşme, temelinde sözleşme konusu bağımsız bölümün bulunduğu projenin yapılacağı arsanın maliki olan … A.Ş. ile bu arsa üzerinde yapılacak projenin yapımı ve pazarlanması dahil tüm gider, masraf, her türlü vergi, resim, harç, fon vs. tüm harcamaları üstlenen YÜKLENİCİ arasında yapılan Bakırköy . Noterliği’nin 10.06.2015 tarihli, … yevmiye no’su ile tasdikli “Konya … Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi”’ne göre yapılmasına ait SÖZLEŞME’nin olduğu, ARSA MALİKİ’nin, projenin yapımı, pazarlanması, satışı ve satış sonrası dahil hiçbir safhasında, hiçbir ad altında ve hiçbir koşulda gider, masraf, vergi, resim, harç, fon vs. harcamada bulunmayacağı ve mevzuatın amir düzenlemeleri ile ALICI’nın SÖZLEŞME gereklerini yerine getirmesi halinde bağımsız bölümün tapu devrini vermesi dışında hiçbir yükümlülüğü olmadığı, alıcı’nın işbu satış vaadi sözleşmesi nedeniyle doğacak tüm tazminat ve talep haklarının muhatabı olarak yüklenici’yi kabul edeceği ve her türlü ayıp, kusur ve eksik imalatlar ile gecikmeden doğabilecek muhtemel zararlardan yüklenici’nin sorumlu olduğunu peşinen kabul etmeleri esasına dayanmaktadır.” hükmünün bulunduğu da nazara alındığında, davacının henüz sözleşmenin imzası safhasında, sözleşmeden kaynaklanan her türlü tazminat taleplerinden yüklenici Ortak Girişimin sorumlu olduğunu bilmekte olduğu ve bu durumu kabul ettiği, bu nedenle davalı … A.Ş’ nin pasif husumet (davalı) ehliyetinin bulunmadığı, benzer uyuşmazlıklarda yargıtay ve istinaf mahkemeleri’nin yerleşik uygulamalarının bulunduğu anlaşıldığından davanın iş bu davalı yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi gerekmiştir.
Davanın diğer davalılar yönünden değerlendirilmesinde; her ne kadar davalı … A.Ş., dava konusu Konya Temaşehir Projesi’nin yapımı sırasında 15 Temmuz 2016 hain darbe girişiminin gerçekleştiği, 21 Temmuz 2016 tarihinde tüm ülkede olağanüstü hal ilan edildiğini, OHAL süresi boyunca birçok kararname çıkarıldığını, bu kararnameler çerçevesinde ülkemizde kamu kurum ve kuruluşlarında birçok ihraç gerçekleştirildiğini, üçer aylık sürelerle uzatılan olağanüstü hal süreci 18 Temmuz 2018 itibariyle sona erdiğini, müvekkil şirket kusurundan kaynaklanmayan ancak bağımsız bölüm teslim tarihlerinin gecikmesine neden olan olağanüstü halin geçici hukuki imkansızlık niteliğinde olduğu ve olağanüstü halin devam ettiği sürelerin, bağımsız bölüm teslim sürelerine eklenmesi gerektiği, dolayısıyla geçici hukuki imkansızlık ve mücbir sebep halinin oluştuğu, geçici ifa imkansızlığının mevcut olduğu sürelerin bağımsız bölümün teslim süresine eklenmesi gerektiği iddia etmiş ise de; dosyada toplanan delillerden ve dava dışı Konya Büyükşehir Belediyesi ve … Belediyesi müzekkere cevaplarından da anlaşılacağı üzere Taşınmazların bulunduğu Temaşehir Konya projesindeki imar değişikliklerinin bahsedilen 15 Temmuz 2016 darbe girişiminden önce olduğu, ayrıca davacı ile imzalanan Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmelerinin tarihinin 23.08.2016 tarihi olmakla hem bu tarihten hem de olağanüstü hal ilan tarihlerinden sonra akdedildiği anlaşıldığından, davalının mücbir sebep ve olağan üstü hal savunmalarına itibar edilmemiş ve hüküm kurmaya elverişli bilirkişi raporları ile geç teslimin sözleşme ve yazılı teslim belgeleri de dikkate alındığında gerçekleştiği anlaşılmakla hesaplanan miktarlardan davalının sorumlu olduğu kanaatine ulaşılmıştır.
Her ne kadar diğer davalı … A.Ş,. Emlak Konut tarafından düzenlenen yazıda davalının 13.10.2016 tarihinde adi ortaklıktan ayrıldığını, adi ortaklıkla herhangi bir ilgisi olmadığını, taşınmazı teslim yükümlülüğünde olmadığı gibi böyle bir imkanı da olmadığını, iddia etmiş ise de; ortaklar arasında gerçekleşen ayrılığın ancak iş ortaklığına dahil olan kişi/şirketlere karşı ileri sürülebileceği, iş ortaklığı dışındaki 3. Kişilere karşı bu iddiaların ileri sürülemeyeceği bu nedenle, dava konusu davacı ile imzalanan Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmeleri kapsamında yükümlülük altına giren davalının davacıya karşı sorumluluğunun devam ettiği kanaatine varıldığından aşağıdaki şekilde hüküm kurulması gerekmiştir.
(IV) HÜKÜM SONUCU, YARGILAMA GİDERLERİ VE KANUN YOLU:
Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davacının davalılardan … A.Ş.’ ye yönelik davasında davalının pasif husumet ehliyeti olmadığından ve bu nedenle dava şartı yokluğundan davanın USULDEN REDDİNE,
2-Davacının davasının diğer davalılar yönünden KABULÜ ile, 70.466,67 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine,
3-Alınması gereken 4.813,58 TL karar harcından peşin olarak alınan 54,40 TL harcın mahsubu ile bakiye 4.759,18 TL karar ve ilam harcının Harçlar Kanunun 31. Maddesi gereğince davalı … A.Ş. ile … A.Ş.’den alınarak hazineye irat kaydına,
4-Davacı tarafından yatırılan 54,40 TL başvurma harcı, 7,80 TL vekalet harcı, 54,40 TL peşin harç, toplamı 116,60 TL’den davalılar sorumlu olması kaydıyla davalı … A.Ş. ile … A.Ş.’den alınarak davacıya verilmesine,
5-Davacı kendisini bir vekille temsil ettirdiğinden Avukatlık Ücret Tarifesi 13/1 maddesi gereğince kabul edilen miktar nedeniyle hesaplanan ve karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenen 9.960,67 TL vekalet ücretinin davalı … A.Ş. ile … A.Ş.’den alınarak davacıya ödenmesine,
6-Davalı … A.Ş. kendisini bir vekille temsil ettirdiğinden Avukatlık Ücret Tarifesi 13/1 maddesi gereğince kabul edilen miktar nedeniyle hesaplanan ve karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenen 5.100,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak ada geçen davalıya ödenmesine,
7-Davacı tarafından yapılan yargılama gideri 1.500,00 TL bilirkişi ücreti, 139,20 TL posta tebligat gideri toplamı olan 1.639,20 TL davalıların müştereken ve müteselsilen sorumlu olması kaydıyla davalı … A.Ş. ile … A.Ş.’den alınarak davacıya verilmesine,
8-Arabuluculuk faaliyeti sonunda taraflara ulaşılamaması, taraflar katılmadığı için görüşme yapılamaması veya iki saatten az süren görüşmeler sonunda tarafların anlaşamamaları hâllerinde iki saatlik ücret tutarı tarifenin birinci kısmına göre Adalet Bakanlığı bütçesinden ödendiğinden ve bu ücret ve ayrıca adliye arabuluculuk bürosu tarafından yapılmış zaruri giderler de Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılandığından ve bu giderler de yargılama gideri sayıldığından buna göre 2019 yılı tarifesine göre iki saatlik görüşme nedeniyle taraf başına saati 330,00 TL den toplam 1.320,00 TL arabuluculuk ücretinin davalılar … A.Ş. ile … A.Ş.’den alınarak Hazine’ye gelir kaydına (harç tahsil müzekkeresi yazılmasına).
9-Davacı tarafça yatırılan ve dosyada bakiye kalan gider avansının HMK 333 m gereğince karar kesinleştiğinde taraflara iadesine,
Dair; tüm taraf vekillerinin yüzüne karşı 6100 sayılı HMK’nın 341-345 maddeleri uyarınca gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren iki (2) haftalık süre içerisinde, Konya Bölge Adliye Mahkemesi ilgili Hukuk Dairesi Başkanlığına sunulmak üzere mahkememize veya başka bir yer mahkemesine verilecek istinaf dilekçesi ile, istinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı.26/04/2022

Katip Hakim